CBD堪稱城市的心臟

　　京津冀協(xié)同發(fā)展日益深化，在這一過程中，匯聚財富和資源的CBD將成為焦點中的焦點。隨著天津作為北方經(jīng)濟(jì)中心的地位不斷鞏固，包括小白樓商務(wù)區(qū)、濱海高新區(qū)、中央商務(wù)區(qū)等將引來巨大的發(fā)展機(jī)會。

　　到底是什麼因素促成了紐約曼哈頓、倫敦金融城、東京新宿CBD的成就，這些國際知名CBD的成功經(jīng)驗?zāi)転閲鴥?nèi)CBD提供哪些借鑒意義？中國發(fā)展CBD有何中國特色？中國CBD目前有什麼改善空間？

　　CBD直譯過來就是中央商務(wù)區(qū)，英文全稱為CentralBusinessDistrict。這一概念最早産生於1923年的美國，當(dāng)時定義為“商業(yè)會聚之處”。對於世界上的知名城市，要想成為國際大都會，必須得有一個叫得出名的CBD區(qū)域，比如紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎戴方斯、東京新宿、香港中環(huán)、北京CBD、深圳福田CBD等。

　　SOHO中國董事長潘石屹很形象的描述過CBD的功能，CBD是個好地方，這個地方進(jìn)來是個小公司，出去是大公司，進(jìn)來是不上市的公司，出去就上市，進(jìn)來的時候沒錢，出去就有錢了，這就是CBD的成功。

　　作為一個城市的功能核心，CBD是現(xiàn)代化大都市的一個重要標(biāo)誌，是其參與國際經(jīng)濟(jì)分工和其競爭力的重要體現(xiàn)。這也是為何國內(nèi)對CBD熱情逐年遞增的一個重要原因。截止到目前，在全國656個城市中，已有北京、天津、上海、重慶、深圳、廣州、青島、瀋陽等36個城市明確提出了自己CBD的建設(shè)規(guī)劃。

　　隨著京津冀協(xié)同發(fā)展的不斷深化，這個區(qū)域的CBD也將迎來前所未有的機(jī)會。某種意義上説，從城市化水準(zhǔn)和産業(yè)水準(zhǔn)來講，北京和天津無疑是這一區(qū)域兩個最大的經(jīng)濟(jì)體，這次協(xié)同規(guī)劃的出臺，對兩個城市的CBD區(qū)域?qū)⑹侵卮罄茫粌H意味著地産價值的重估，同時也代表著可持續(xù)發(fā)展的動力。

　　走進(jìn)CBD白領(lǐng)生活

　　對一個都市人來説，CBD不僅僅是一個區(qū)域，更是一種生活方式。國外的CBD一到夜晚和週末就是死城，但在中國不一樣，因為這裡的CBD充滿了生活氣息。很多人不僅在CBD工作，也在這裡生活，可以説這是中國CBD的一大特色。

　　北京CBD西起東大橋路，東至東四環(huán)，南起通惠河，北至朝陽北路之間7平方公里的區(qū)域，這裡是三星、德意志銀行等眾多世界500強(qiáng)企業(yè)中國總部所在地，也是中央電視臺、北京電視臺傳媒企業(yè)的新址，還會聚了國內(nèi)眾多金融、保險、地産、網(wǎng)路等企業(yè)。

　　家住陽光100國際公寓115平米房子的李芳，在北京國貿(mào)CBD上班。30歲出頭的她自稱“北大荒”——在北京、大齡、還荒著，她符合高素質(zhì)“剩女”的一切要素：海歸、白領(lǐng)、獨立住房、懶得結(jié)婚。

　　李芳上班在國貿(mào)A座，購物在新光天地，健身在中體倍力，娛樂在三里屯，交際就在星巴克。由於工作與生活都在中央商務(wù)區(qū)，李芳也懶得買車。她告訴筆者，在CBD24小時有計程車，從國貿(mào)坐公交車到金地中心附近的住所也不過區(qū)區(qū)兩站地。如果趕時間的話，從國貿(mào)坐地鐵到大望路只需三分鐘，因為地鐵只有一站地。這種穿梭在頂級商務(wù)區(qū)的白領(lǐng)生活，讓李芳樂此不疲。

　　2010年從某高校研究生畢業(yè)的蘇明，是班上為數(shù)不多的一入職就能身在國貿(mào)的人，月收入在1萬左右的他在建國門的東方瑞景租了一套一居室，同樣過起了上班下班都在CBD的小日子。

　　交際圈比較廣泛的蘇明，經(jīng)常穿梭于CBD的娛樂場所，距離豐聯(lián)廣場、東方新天地、世貿(mào)天階等購物中心不遠(yuǎn)的蘇明，也常帶朋友去K歌、健身、打桌球等。如此愜意生活與CBD坐落于最繁華的核心地段，集結(jié)四面八方的交通路網(wǎng)，擁有高度成熟的配套資源分不開。

　　在北京國貿(mào)CBD最具有典型代表的樓盤是華貿(mào)公寓。它位於大望路，緊鄰萬達(dá)廣場和華貿(mào)中心，周邊萬豪、利茲卡爾頓酒店圍繞，還有星光天地等高檔商場。目前均價在6萬-7萬/平方米左右。而部分景觀好、視野好、小區(qū)好的物業(yè)售價已經(jīng)接近10萬，由於戶型面積大，房價經(jīng)常超過1500萬元，進(jìn)入豪宅範(fàn)疇。

　　天津CBD機(jī)會無限

　　如果説北京的CBD已經(jīng)進(jìn)入一個成熟的模式，天津的CBD則還是八九點鐘的太陽，潛力無限。這是因為在京津冀協(xié)同發(fā)展中，天津的經(jīng)濟(jì)作用將大幅增強(qiáng)，它所希望的北方經(jīng)濟(jì)中心成為可能。在這種情況下，早早圈了地、蓋了樓的區(qū)域?qū)⒅苯邮芤妗?/p>

　　“北京和天津産業(yè)銜接和轉(zhuǎn)移，這就需要大量的關(guān)貿(mào)、稅務(wù)、法律、諮詢服務(wù)，這些行業(yè)是典型的高利潤行業(yè)，它們對寫字樓的需求也有高要求。”行業(yè)分析師表示。

　　實際上在天津這個城市中，CBD不是一個新名詞。從最早的小白樓到于家堡商務(wù)區(qū)，再到濱海新區(qū)中央商務(wù)區(qū)，不斷提升的經(jīng)濟(jì)活力也讓CBD高溫不退。客觀而言，天津最早的CBD是在小白樓。在近代史上，這裡曾是俄、美租界，如今已然成為天津最繁華區(qū)域之一。因為深處市中心，這裡周邊規(guī)劃、配套已然固定，無論是週邊擴(kuò)大還是規(guī)劃修改都不宜。

　　除了小白樓，天津現(xiàn)在比較熱門的CBD還有于家堡、響螺灣、高銀中央商務(wù)區(qū)。這三個商務(wù)區(qū)最大的特點擴(kuò)容性強(qiáng)。但前兩者的主要靠政府推動，給與了大量的配套政策，建了大量的樓宇，但企業(yè)入住率卻並不高。

　　“在塘沽的很多計程車司機(jī)一聽要去響螺灣，真是不願意拉活兒。有一次我要去響螺灣，一上車計程車司機(jī)師傅就説不去，説那地方去一趟得空著車回來，路上沒人，還要交過橋費，不劃算。”當(dāng)?shù)厝烁嬖V筆者。

　　當(dāng)然，CBD並不是單純?nèi)硕嗑陀懈偁幜α耍歉咝省Ｒ越煌槔沃緩?qiáng)就表示，CBD的容積率高了就一定有交通擁堵的狀況。按照世界上最好的CBD，紐約可以算，新加坡可以算是，人家的道路系統(tǒng)像蜘蛛網(wǎng)一樣，橫平豎直。但有些地方的CBD，路徑亂七八糟，找不到幾條四通八達(dá)的路，影響出行效率。

　　相對而言，高銀中央商務(wù)區(qū)則主要靠地産商來推動，它在選址和規(guī)劃上更有優(yōu)勢。一方面，它位於武清區(qū)，背靠濱海高新區(qū)，離天津南站近在咫尺，又有地鐵線路，加上京津高速等公路網(wǎng)，整體通行效率很高。

　　“一個好的CBD，一定要有相當(dāng)?shù)臄U(kuò)容能力。尤其是在中國這種高速發(fā)展的國家，業(yè)務(wù)增長的速度往往超過想像。不少公司苦惱的是沒有擴(kuò)租空間，而不是租金高昂。”一位國際知名企業(yè)的駐華代表告訴筆者。

　　是什麼鑄就了CBD？

　　縱觀全球著名城市，在謀求CBD國際化發(fā)展進(jìn)程中，無不是建立在傳統(tǒng)城市文化和現(xiàn)代商業(yè)的極大聚合基礎(chǔ)之上，以強(qiáng)大的凝聚力和輻射力帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)質(zhì)的飛升。紐約曼哈頓、巴黎拉德方斯、東京新宿、香港中環(huán)都是如此。

　　“只有規(guī)劃沒有實力，只會成為一個空城，有潛力的CBD一定是有大量實體經(jīng)濟(jì)。比如説，以新宿站半徑7000米的範(fàn)圍內(nèi)，商業(yè)、辦公及寫字樓建築面積多達(dá)200多萬平方米，集中了160多家銀行及日本政府機(jī)構(gòu)，被稱作日本華爾街。”高銀地産代表告訴筆者。

　　借助高鐵和城際鐵路，濱海高新區(qū)中心商務(wù)區(qū)至北京中心區(qū)域30分鐘車程、至上海與杭州僅需4-5個小時。這裡距天津濱海國際機(jī)場18公里，緊靠京滬、津保、京塘高速公路，更毗鄰有城市地鐵三號線。為了增強(qiáng)CBD的競爭力，這裡還在2013年開通了天津濱海國際機(jī)場首家市區(qū)內(nèi)城市候機(jī)樓。旅客可以就近選擇在此辦理值機(jī)手續(xù)，領(lǐng)取登機(jī)證，乘坐機(jī)場巴士車直達(dá)天津機(jī)場航廈。

　　當(dāng)然，好的CBD一般會處於資金流、資訊流核物流的核心位置。如在曼哈頓華爾街周圍不足1000米範(fàn)圍內(nèi)，即聚集了世界最知名的銀行、保險、證券及跨國公司總部，成為影響世界的經(jīng)濟(jì)核心。

　　伴隨著京津冀協(xié)同發(fā)展的發(fā)展，2013年濱海高新區(qū)核心區(qū)全年完成生産總值830億元，實現(xiàn)兩年翻一番，增速保持天津第一。現(xiàn)在濱海新區(qū)有18000多家外商投資企業(yè)，包括美國的摩托羅拉、韓國的三星、日本的豐田、歐洲的空客、美國的奧蒂斯等等，120多個國家世界500強(qiáng)企業(yè)在濱海新區(qū)落戶發(fā)展。

　　除了這些國際通行的慣例，在中國一個好的CBD還需要有高品質(zhì)的生活方式，這是因為中國人有在核心城區(qū)居住的習(xí)慣。這也對新興的高銀天下CBD項目提出了更高、更加國際化的要求。

　　以交通為例，香港中環(huán)交通換乘基本上都在綜合體內(nèi)部完成，包括地鐵、巴士等，這種立體的交通規(guī)劃大大縮短了人們的出行時間，提升了整個區(qū)域的競爭力。這就是頂級CBD在細(xì)節(jié)中表現(xiàn)出來的競爭力。高銀天下CBD項目，也學(xué)習(xí)了這樣的理念，把換乘同樣放在綜合體內(nèi)部，大幅提高寫字樓的競爭力。

　　縱觀整個高銀天下商業(yè)中心區(qū)，從城市經(jīng)濟(jì)地位及城市空間特點出發(fā)，因地制宜，非常嚴(yán)格的規(guī)劃了CBD的特性及發(fā)展規(guī)模，並且非常注重CBD功能的複合性，整個CBD與城市原有的商業(yè)中心區(qū)、政府行政中心充分考慮到交通、生活等的便捷。某種程度上説，這一規(guī)劃水準(zhǔn)可與香港中環(huán)、紐約的曼哈頓等著名中央商務(wù)區(qū)相媲美。

　　此外，這裡在國際化的生活配套上，還引入了天津環(huán)亞國際馬球會，試圖通過打造高端生活方式增強(qiáng)競爭力。國際馬球會擁有約90萬平方米的綠化生態(tài)園林，除了馬球會酒店，還設(shè)有兩個國際標(biāo)準(zhǔn)的馬球場，設(shè)有各種專業(yè)馬球訓(xùn)練設(shè)施，包括寬敞完備的現(xiàn)代化馬廄、馬球與馬術(shù)訓(xùn)練場地等，是目前全國最具規(guī)模的馬球會之一。

　　聚焦國際三大CBD

　　美國是CBD的發(fā)源地，在諸多大城市都有CBD區(qū)域，如洛杉磯、芝加哥、休斯敦、菲尼克斯等，但知名度最高的還是紐約曼哈頓。曼哈頓CBD主要分佈在該區(qū)內(nèi)曼哈頓島上的下城(Downtown)、中城(Midtown)，著名的街區(qū)是格林威治街和第五大道。

　　據(jù)居住在紐約的華人介紹，曼哈頓大致分為四個區(qū)塊，下城、中城、上城以及哈林區(qū)。“下城最有名的自然是華爾街，這是CBD的金融區(qū)，集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部，這裡是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)。”中城和上城集中了各種消費場所和大公司，比如第五大道、時代廣場、洛克菲勒中心，這個區(qū)域發(fā)展起來略晚于下城。哈林區(qū)則是紐約的貧民區(qū)，過去主要是黑人聚集的區(qū)域。

　　如果從命名來説，倫敦的CBD在道克蘭，位於倫敦市向東三英里。但如果論影響力，倫敦商業(yè)文明最繁華的地方是金融城，被英國人稱為“那一平方英里(the square mile)”的地方。

　　金融城可謂是倫敦的風(fēng)水寶地，從17世紀(jì)下半葉起，這裡已經(jīng)成為英國乃至全球金融壟斷資本的心臟。名列世界500強(qiáng)的企業(yè)有375家都在金融城設(shè)了分公司或辦事處，481家外國銀行在這裡開業(yè)經(jīng)營。這裡還有180多個外國證券交易中心辦公室，每天的外匯交易額達(dá)6000多億美元，是華爾街的兩倍，管理著全球4萬多億美元的資産。

　　此外，東京的新宿在CBD的發(fā)展過程中，並不比紐約的曼哈頓、倫敦的金融城遜色。現(xiàn)在，新宿CBD不到1平方公里的區(qū)域中近90%是金融機(jī)構(gòu)，而且98%的國際金融機(jī)構(gòu)都在此落戶。據(jù)統(tǒng)計，新宿CBD商務(wù)區(qū)的日間活動人口已超過了50多萬人，這可以和曼哈頓、倫敦金融城相提並論。

　　中國CBD的挑戰(zhàn)

　　在國內(nèi)，最具代表性的CBD當(dāng)屬上海浦東的陸家嘴和北京CBD。

　　作為長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)第一大CBD，上海市經(jīng)濟(jì)中樞的陸家嘴不僅聚集了眾多的金融、總部企業(yè)，同時也是上海高端物業(yè)的聚集地，如頂級的寫字樓項目金茂大廈、上海環(huán)球金融中心、上海中心等。某種程度上説，陸家嘴也是中國唯一能和曼哈頓CBD、倫敦金融城等媲美的CBD。

　　國內(nèi)另一個成功的中央商務(wù)區(qū)是北京國貿(mào)CBD，該區(qū)域是三星、德意志銀行等眾多世界500強(qiáng)企業(yè)中國總部。截至2012年，北京商務(wù)中心區(qū)內(nèi)共有各類金融機(jī)構(gòu)1000多家，外資金融機(jī)構(gòu)247家，佔全市的60%以上，形成了國貿(mào)中心、華貿(mào)中心、環(huán)球金融中心三大國際金融聚集區(qū)。

　　當(dāng)然，中國CBD也有挑戰(zhàn)，確切而言就是和國際一流CBD的差距。任志強(qiáng)曾表示，不要以為城市容積率高了，資源消耗就多。從能源消耗上看，芝加哥核心區(qū)的消耗卻最低的，這是城市規(guī)劃方面帶來的利好。從數(shù)據(jù)上説明，芝加哥有900萬人，核心區(qū)有270萬人，産生産值5700多億美元，大約三萬多億人民幣。北京人口更多，但核心區(qū)卻僅有240萬人，説明我們的核心區(qū)效率太低了。

　　任志強(qiáng)還提到了CBD建設(shè)中的市場化作用，以及政府所承擔(dān)的責(zé)任。他表示，紐約和芝加哥是以市場化為主，市場化的行為導(dǎo)致他由市場主體而形成的CBD地區(qū)和城市配套就不一樣。其市長説有三步，第一，要保證芝加哥的教育是最好；第二，保證我的道路是最乾淨(jìng)的，包括治安、交通等等。第三，保證就業(yè)最充足，美國金融危機(jī)之時，其就業(yè)率最高。就憑這三條來吸引企業(yè)來，於是環(huán)保、交通等等很多問題都解決了，企業(yè)還願意來。

　　文/綜合