在“小步快跑”成為開發(fā)商共識(shí)後，北京樓市或由平價(jià)跑量向?qū)嵸|(zhì)降價(jià)轉(zhuǎn)變。北京商報(bào)記者“五一”期間調(diào)查發(fā)現(xiàn)，K2地産在通州的老項(xiàng)目——清水灣推出部分現(xiàn)房特價(jià)房源，售價(jià)僅為1.7萬元/平方米。不僅比市住建委網(wǎng)站記錄的2012年8月最後一次取證時(shí)2.1萬元/平方米的平均價(jià)格下降20%，與當(dāng)前該小區(qū)二手房業(yè)主報(bào)價(jià)3.2萬元/平方米的價(jià)格相比，更相當(dāng)於腰斬。

　　 業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)歷了2010年以來幾輪暴漲暴跌的通州樓市已經(jīng)處於價(jià)格高位，目前在整體市場(chǎng)下行的環(huán)境下，沒有實(shí)質(zhì)利好政策出臺(tái)，通州區(qū)域行情將難以依靠概念抵抗大勢(shì)。

　　 自稱大幅降價(jià)源於抵押物甩賣

　　 K2地産在通州開發(fā)的項(xiàng)目之一清水灣，本是一個(gè)銷售已經(jīng)進(jìn)入第五個(gè)年頭的老項(xiàng)目。

　　 北京商報(bào)記者獲悉，“五一”期間K2清水灣推出部分現(xiàn)房特價(jià)房源，僅售1.7萬元/平方米。儘管當(dāng)下“小步快跑”成為開發(fā)商的共識(shí)，但作為一個(gè)成熟老項(xiàng)目後期，K2清水灣此番大幅降價(jià)引起各方猜測(cè)。

　　 對(duì)此，K2清水灣的銷售人員解釋稱，目前在售的新房為90平方米左右的一層帶躍層及高層房源，尚有選擇餘地。“這些房源都是當(dāng)初開發(fā)商作為工程款抵押給建築商的，現(xiàn)在建築商資金緊張，著急回款，委託開發(fā)商代為銷售，因此價(jià)格低廉。”銷售人員還特別強(qiáng)調(diào)，雖然有抵押，但目前開發(fā)商和建築商之間的款項(xiàng)已經(jīng)結(jié)算清楚，所售房屋均屬於開發(fā)商，購買後不會(huì)存在産權(quán)問題。

　　 一位李姓業(yè)主表示，自己是2012年買的清水灣特價(jià)房，算下來大概是1.8萬元/平方米。他認(rèn)為這批房源價(jià)格比自己兩年前買的時(shí)候還低是因?yàn)樾^(qū)口碑不佳，導(dǎo)致賣不出去。“我們的用水到現(xiàn)在還不是市政用水，小區(qū)車位、消防車道都存在問題，開發(fā)商也不解決。”這位業(yè)主抱怨説。

　　 律師質(zhì)疑産權(quán)結(jié)清説

　　 北京市盈科律師事務(wù)所合夥人律師胡文友表示，工程款抵押房是開發(fā)商以物抵債給工程商的，一般樓層偏低，朝向偏差，價(jià)格遠(yuǎn)低於一般産品。“工程款抵押房本身是合法的，但存在開發(fā)商一房二賣的風(fēng)險(xiǎn)。普通購房者只要認(rèn)準(zhǔn)房屋能夠網(wǎng)簽、能做銀行貸款，就基本可以證明産權(quán)沒有問題，跟買一手房沒有區(qū)別。”

　　 但胡文友指出，上述銷售人員稱“開發(fā)商和建築商已經(jīng)結(jié)算清，房屋目前屬於開發(fā)商”的説法存在疑點(diǎn)。

　　 “一般工程款抵押房入市銷售都是因?yàn)榻êB商想要變現(xiàn)，如果房屋在開發(fā)商手中，那按市價(jià)銷售即可，沒有理由做如此大的讓利。”

　　 從平價(jià)跑量到實(shí)質(zhì)降價(jià)

　　 “目前北京樓市釋放長(zhǎng)效調(diào)控政策信號(hào)、銀行信貸持續(xù)收緊，購房者實(shí)際購買力正在下降，市場(chǎng)供需形勢(shì)正在發(fā)生變化，未來房企不得不選擇舍價(jià)換量。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。從通州單個(gè)區(qū)域看，郭毅表示，在經(jīng)過了2010年的爆炒之後，通州房?jī)r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)相對(duì)高位，城市副中心這樣非實(shí)質(zhì)性的利好已經(jīng)很難再推動(dòng)通州房?jī)r(jià)大漲。

　　 降價(jià)的情況並非僅僅發(fā)生在K2清水灣一地。在去年土地市場(chǎng)備受熱捧的臺(tái)湖區(qū)域，東亞·印象臺(tái)湖最終的開盤價(jià)確定在2.2萬元/平方米，這比之前業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2.6萬元/平方米的預(yù)期價(jià)格也低了近20%，比最初剛剛預(yù)售時(shí)的封頂價(jià)格2.7萬-2.9萬元/平方米更是低了不少。

　　 北京中原地産首席分析師張大偉也認(rèn)為，通州房?jī)r(jià)已無炒作空間，“連城中心都在降溫，通州這個(gè)副中心冷清甚至降價(jià)屬意料之內(nèi)”。北京商報(bào)記者就此事採訪K2地産方面，但至截稿未有明確回復(fù)。北京商報(bào)記者 李芊

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　　 北京“五一”樓市成交創(chuàng)七年最低

　　 北京商報(bào)訊（記者 李芊）4月樓市量?jī)r(jià)雙跌後，“五一”北京樓市成交繼續(xù)遇冷，三天成交量跌破歷史新低。多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，三天小長(zhǎng)假北京新房二手房合計(jì)成交僅200套，同比下降80%，創(chuàng)下了自2008年以來最低值。

　　 繼4月末一週14個(gè)項(xiàng)目同時(shí)入市、創(chuàng)下歷史供應(yīng)高峰後，“五一”期間北京僅有3個(gè)項(xiàng)目推盤入市，與去年同期持平。但供應(yīng)的低迷只是暫時(shí)，由於自住型商品房將於本月開始迎來集中供量，屆時(shí)市場(chǎng)中低端客群將形成實(shí)際分流，純商品住宅項(xiàng)目的銷售難度將進(jìn)一步增加。因此房企將加快速度跑步入場(chǎng)。中原地産統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)期在5月入市的項(xiàng)目達(dá)到了40個(gè)，合計(jì)供應(yīng)住宅套數(shù)將超過萬套。

　　 “從2012年下半年開始，北京市場(chǎng)在4月第一次出現(xiàn)了無日光的銷售現(xiàn)象。從整體層面而言，快跑走量的趨勢(shì)已不可逆轉(zhuǎn)。”北京中原地産首席分析師張大偉表示。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，今年“五一”樓市創(chuàng)下以歷史最低位，進(jìn)一步證明了在自住商品房、信貸等因素下，市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)下降。“新房庫存還在上升，房企積極推盤也難以改變成交低迷的現(xiàn)狀，部分性價(jià)比優(yōu)勢(shì)不突出的項(xiàng)目只有以價(jià)換量。”