有分析人士認為，此輪北京市解禁豪宅一改慢週轉節(jié)奏，以高週轉模式“反轉”，快速回籠資金，可見部分房企開始注重把控現(xiàn)金流，以此降低大規(guī)模擴張的風險

　　■本報記者 王麗新

　　“限高令”剛一解禁，壓抑近半年的北京市豪宅市場就直接由“暗戰(zhàn)”轉為“明戰(zhàn)”，此前房企間豪宅項目的“暗潮涌動”直接升級為扎堆截客搶售，頗有未預熱已焦灼之勢。

　　2月18日，記者現(xiàn)場調查發(fā)現(xiàn)，各路房企旗下豪宅項目“齊聚”孫河別墅區(qū)，甚至連中央別墅區(qū)的項目也來“湊熱鬧”。其中，昔日泰禾集團備受關注的前地王項目北京院子首期低調開盤即售罄，實現(xiàn)銷售額18億元。

　　“豪宅成為日光碟的現(xiàn)象非常罕見。”有分析人士向《證券日報》記者表示，此前泰禾集團在通州區(qū)的豪宅運河岸上的院子，其不惜花費10年時間“慢慢賣”，而此次卻上演高週轉“反轉”，首期一拿到預售證，即全部放量，外界也開始關注泰禾地産的“神秘玩法”。

　　值得注意的是，中投證券一位分析師指出，泰禾地産主要在經濟發(fā)達的二線、三線城市和北京市、上海市等少數(shù)一線城市佈局，對於福建省本地的項目，泰禾已經輕車熟路。從北京市和上海市來看，走高週轉路線可能更為穩(wěn)妥。

　　豪宅“跨境”截客搶售

　　2月18日，記者在泰禾北京院子項目現(xiàn)場調查時發(fā)現(xiàn)，去往該項目大門的路上，竟然佈滿了其他別墅項目的路標廣告。

　　潤澤莊園、魯能格拉斯小鎮(zhèn)、融科千章墅、禦湯山以及財富公館等老牌別墅項目的招牌，均在其中。某知名別墅樓盤，明明是中央別墅區(qū)的項目，廣告介紹自稱“大孫河板塊”，大有“跨境”力爭扎進“孫河別墅隊”之勢。

　　“在熱銷樓盤門口設置路牌等廣告搶客，這是開發(fā)高端産品經驗成熟房企的推銷手法。”某別墅行銷負責人告訴記者，別墅特點是總價高，銷售去化慢，別墅銷售更要拓展多重銷售渠道，扎堆去市場上最知名的樓盤門口立“廣告”，目的是截客搶售。

　　值得一提的是，孫河板塊現(xiàn)在最知名的樓盤是泰禾北京院子，該項目于2013年1月份拿地，其樓面地價比龍湖在同一區(qū)域所拿地塊的樓面地價每平方米高出8000元左右，一舉晉陞為當時北京市最知名的地王。

　　此後，該項目命運頗顯曲折。泰禾北京院子拿地6個月之後，便實現(xiàn)售樓處開放，2013年8月份具備銷售條件。不過，彼時，北京市房價調控壓力大，遲遲沒有給高端項目發(fā)放預售證。

　　對此，有分析人士向記者表示，“限高令”壓頂，北京市豪宅市場已經壓抑了半年之久，不少高端項目的開盤銷售節(jié)奏都被打亂，導致有些房企迫於資金成本、現(xiàn)金回流等壓力，都將在今年上半年集中推出高端項目，其爭奪市場份額的競爭可見一斑。

　　不過，從豪宅項目集中挺進孫河別墅區(qū)截客的現(xiàn)象來看，“暗戰(zhàn)”已經轉向了“明戰(zhàn)”。

　　高週轉賣豪宅“棋局”

　　值得注意的是，在此背景下，今年2月份，泰禾北京院子開盤當日即售罄，實現(xiàn)了18億元的銷售額，同時，這也是高端樓市極為罕見的“日光豪宅”，這讓業(yè)界大跌眼鏡。

　　“別墅項目很少能一次性實現(xiàn)這麼大量的銷售規(guī)模。”上述某別墅行銷負責人表示，泰禾北京院子從去年8月份就開始蓄客，當時排隊的人很多，但是項目遲遲沒有拿到預售證，業(yè)內都認為泰禾北京院子已經錯過了最好的銷售時期，開盤肯定會遭遇滑鐵盧。顯然，泰禾集團董事長贏了。

　　事實上，這種一反豪宅項目“慢慢賣”謀高利、以低於市場預期定價而大規(guī)模放量謀高週轉的“玩法”，讓業(yè)界頗感意外。

　　中原地産一位分析師表示，當時泰禾在北京市所拿地塊成本較高，項目售價也比周邊一些項目高，但其抓住了市場空白期。泰禾地産高層也曾向《證券日報》記者透露，為搶市場窗口期，去年年底，泰禾位於臺湖的泰禾一號街區(qū)項目銷售團隊集體加班，連夜簽約。這個項目實現(xiàn)了從拿地到預售僅為8個月的銷售高週轉率，速度超過了萬科的“5986”模式。

　　實際上，記者獲悉，今年泰禾地産提出了高杠桿、高週轉、高品質、高溢價的“四高”戰(zhàn)略，而高週轉則是其他“三高”的重要保障。公司董事長黃其森曾表示，公司內部有高週轉的開發(fā)能力，實現(xiàn)了8個月的週轉速率後，泰禾地産才有了底氣，開始大規(guī)模攻城略地。

　　宏源證券一份分析報告指出，泰禾地産2013年拿地超過200億元，主要在北京市和上海市等一線城市佈局，公司拿地下手早，獲得了豐富的土地儲備，成為未來兩年公司持續(xù)發(fā)展的保障。

　　“一改豪宅慢週轉節(jié)奏，以高週轉模式‘反轉’，快速回籠資金。”上述分析人士表示，可見有些房企已經開始注重把控現(xiàn)金流，以此降低大規(guī)模擴張的風險。

　　黃其森也曾對媒體表示，今後，房地産企業(yè)比拼的是高週轉的開發(fā)能力，土地成本增加和項目利潤率的壓縮，都要求公司必須做到高週轉，才能在目前的土地市場和房地産市場環(huán)境中游刃有餘。