近期，地處西直門黃金商圈的大鐘寺中坤廣場有意向?qū)⒅饕獦I(yè)態(tài)由商業(yè)調(diào)整為寫字樓。新京報記者 浦峰 攝

　　國際地産代理機構(gòu)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，北京已成為全球?qū)懽謽亲饨鹱畎嘿F的城市之一，過去一年間北京甲級寫字樓租金大幅上漲80%以上，市場供不應(yīng)求。

　　北京寫字樓租金市的上揚，使得寫字樓銷售和租賃兩個市場異常火熱。目前，位於北京黃金地段的大鐘寺中坤廣場傳出有意將其業(yè)態(tài)由商業(yè)調(diào)整為寫字樓。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，該物業(yè)的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變是商業(yè)轉(zhuǎn)型的一種體現(xiàn)，更是受寫字樓供不應(yīng)求的現(xiàn)狀影響。

　　現(xiàn)象 寫字樓市場火熱，部分商場瞄準(zhǔn)辦公

　　記者獲悉，地處西直門黃金商圈的大鐘寺中坤廣場有意向?qū)⒅饕獦I(yè)態(tài)由商業(yè)調(diào)整為寫字樓。“項目所處的西直門交通樞紐位置是一塊寶藏，很多金融、科技行業(yè)有寫字樓的需求，但苦於沒有供應(yīng)，我們希望通過調(diào)整，將稀缺的空間資源和市場需求對接上。”中坤集團總裁焦青確認(rèn)，大鐘寺中坤廣場將進(jìn)入大規(guī)模調(diào)整期，目標(biāo)是將現(xiàn)有自持的4棟樓，近40萬平米的物業(yè)，從零售業(yè)態(tài)為主調(diào)整為以辦公樓業(yè)態(tài)為主，租售比例還未確定。

　　據(jù)焦青介紹，本次大調(diào)整已計劃了半年左右的時間，預(yù)計能在2014年左右完成。記者獲悉，早在一年前，中坤商業(yè)團隊為了減少網(wǎng)路購物等電商對商業(yè)運營的衝擊，已引入數(shù)十家培訓(xùn)、教育類商鋪替代服飾銷售類商鋪。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，“商改住”、“住改商”現(xiàn)象屢見不鮮，但商業(yè)改辦公的現(xiàn)象很少。同樣地處黃金商圈的商場，意圖向?qū)懽謽寝k公方向轉(zhuǎn)型的還有位於東三環(huán)燕莎橋西北角的都匯天地。記者了解到，定位高端的都匯天地，從去年開始受到一線國際品牌銷售下滑影響，運營處於虧損中，物業(yè)持有方平安集團旗下的平安銀行由於急需大面積寫字樓，雙方一拍即合，從2013年初開始確定向?qū)懽謽欠较蛘{(diào)整，但目前還未調(diào)整完畢。

　　目的 減輕運營壓力，迅速回籠資金

　　針對上述都匯天地購物中心、大鐘寺中坤廣場等自持經(jīng)營性物業(yè)的新調(diào)整，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這主要是出於商場經(jīng)營壓力以及北京寫字樓價格在市場高點兩大因素。目前一般商場租金為4-5元/天/平米，而優(yōu)質(zhì)寫字樓租金則突破10元/天/平米，調(diào)整後，經(jīng)營方可迅速回籠資金。

　　以持有時間最長的大鐘寺中坤廣場為例，全國工商聯(lián)商業(yè)不動産專業(yè)委員會主任朱淩波認(rèn)為，“中坤做調(diào)整很正常”。他表示，中坤一直是銷售型開發(fā)商，而非中糧地産那類專注自持商業(yè)的運營商，而中坤廣場十年來幾起幾落，對品牌的招商和運營也難免産生了一些影響，項目位於西直門地鐵黃金位置，周邊有寫字樓的客戶需求。

　　焦青也坦言“這項目做得辛苦”。據(jù)其介紹，大鐘寺中坤廣場總投資近60億元，四棟樓共43萬平米的物業(yè)，中坤自持80%以上，先後經(jīng)歷了2003年開工建設(shè)遭遇SARS，2008年招商時恰逢奧運會、後期招商團隊調(diào)整以及2012年底和中央空調(diào)供應(yīng)商遠(yuǎn)大集團的“口水戰(zhàn)”等挑戰(zhàn)。而眼看著就要熬過商場培育期，進(jìn)入穩(wěn)定盈利階段之時，又碰上了電商對傳統(tǒng)商場的衝擊，部分虧損的小商鋪出現(xiàn)拖欠租金的現(xiàn)象，中坤為了補貼租戶，也對租金進(jìn)行了打折。

　　“再不主動調(diào)整，大家一起過苦日子。”焦青稱，虧損商鋪有意借調(diào)整之機退出，在中坤傳達(dá)出向?qū)懽謽寝D(zhuǎn)型的信號後，多家金融機構(gòu)已積極接觸，預(yù)計將來租金將輕鬆翻倍，而管理成本也隨之降低，項目調(diào)整後可租可售，也會給公司帶來較大的操作餘地，形成雙贏局面。

　　挑戰(zhàn) 物業(yè)調(diào)整要在政策、設(shè)計規(guī)範(fàn)內(nèi)

　　雖然“錢景”可期，但業(yè)內(nèi)也不乏質(zhì)疑之聲，辦公業(yè)態(tài)和零售業(yè)態(tài)相比，大到土地性質(zhì)、規(guī)劃面積要求，小到外立面設(shè)計、室內(nèi)空間劃分等要求都截然不同，已經(jīng)營業(yè)的商場想改為寫字樓，將面臨不小的挑戰(zhàn)，耗時往往超過預(yù)期。

　　中國商業(yè)地産聯(lián)盟秘書長王永平透露，“商業(yè)改辦公”首先得看當(dāng)年拿地的土地性質(zhì)是否包含辦公用途，其次商業(yè)的公共空間較大，改成辦公樓一定會填補樓板面積，重新分割空間，如果規(guī)劃不允許新加面積，就會出現(xiàn)巨大的面積浪費，再次才是和租戶談判。

　　而在具體空間的調(diào)整上，朱淩波表示，可能有零售物業(yè)統(tǒng)一“向下調(diào)整”，從頂層開始清理出辦公面積，或?qū)⑸碳壹羞w往一棟樓，完整清理出一棟樓做辦公兩種方式。

　　記者了解到，以2013年初就開始調(diào)整的都匯天地為例，項目放棄了購物中心的定位，將高層空間清理出用於辦公，而低層則加重寫字樓的相關(guān)服務(wù)配套，包括增加餐飲、社交、休閒的消費場所等，目前調(diào)整仍未完成。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，相較而言，大鐘寺中坤廣場的主動性更大，此前外界就一直質(zhì)疑該廣場從設(shè)計和定位上都“不像商業(yè)，像寫字樓”，如今情勢逆轉(zhuǎn)，成為中坤改造的優(yōu)勢。“當(dāng)年拿地的性質(zhì)就包括了辦公和金融，加上請的設(shè)計師不太懂商業(yè)，是按寫字樓的硬體標(biāo)準(zhǔn)打造。”焦青笑言如今也算“誤打誤撞”。據(jù)介紹，具體的調(diào)整方案還在商討中，大方向是將電商能替代的零售業(yè)態(tài)全面清理出，調(diào)整後，地下的B1、B2及地上1層將為商業(yè)空間，繼續(xù)拓展教育培訓(xùn)類租客，並補充餐飲等寫字樓服務(wù)業(yè)態(tài)。

　　■ 觀察

　　大鐘寺中坤廣場業(yè)態(tài)調(diào)整只是“個案”

　　針對商場經(jīng)營壓力較大，而寫字樓市場火爆，日後會不會出現(xiàn)更多商場轉(zhuǎn)型的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為上述物業(yè)轉(zhuǎn)型只是“個案”，不會形成趨勢。

　　“北京正好趕上了急需寫字樓的好時候，使這種轉(zhuǎn)型有機會，但這個時間窗口不會太長。”王永平表示，從供需關(guān)係看，北京市場由於寫字樓供應(yīng)短缺，租金已處於歷史最高位，企業(yè)負(fù)擔(dān)沉重，租金增幅已出現(xiàn)回落，而麗澤金融商務(wù)區(qū)、通州、亦莊等地都規(guī)劃有大批寫字樓供應(yīng)，都有望為北京的寫字樓市場降溫。

　　朱淩波則表示商場和寫字樓物業(yè)在設(shè)計規(guī)劃之初就有巨大差別，個別業(yè)主出於運營壓力“被動調(diào)整”，但位於優(yōu)勢地段、運營較好的自持商業(yè)不會輕易調(diào)整；一些散售出去的商業(yè)想整改也“有心無力”。

　　此外，除了北京、上海兩地的寫字樓市場火熱外，全國其他城市則面臨寫字樓供應(yīng)過剩的風(fēng)險，也不存在商場向?qū)懽謽俏飿I(yè)轉(zhuǎn)型的機會。

　　“很多三線城市寫字樓非常難賣，開發(fā)商更喜歡做散售型商鋪。”北京世聯(lián)房地産顧問商業(yè)營業(yè)部總監(jiān)張喆表示，三四線城市大型綜合體的開發(fā)趨勢是加大“南北通透”的銷售型産品比例。

　　本版采寫 新京報記者 自曾暉

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