限價(jià)商品房能否平抑房價(jià)？本報(bào)記者獨(dú)家調(diào)查後發(fā)現(xiàn)——

　　北京首個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目遭遇多重挑戰(zhàn)

　　“進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理”，國五條北京實(shí)施細(xì)則中的這樣一句表述，引發(fā)了人們對限價(jià)商品房的普遍關(guān)注。不久前，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主任楊斌表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房納入限價(jià)房序列管理政策，這個(gè)管理政策將很快出臺。業(yè)界由此認(rèn)為，商品房限價(jià)時(shí)代即將到來。

　　中國青年報(bào)記者在採訪中發(fā)現(xiàn)，早在3年前，北京市就開始了第一個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目的建設(shè)。那麼這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行得如何？限價(jià)商品房是否真的起到了降低周邊房價(jià)的作用？

　　從地鐵房山線長陽站出來，會看到一大片正在建設(shè)的樓盤。地鐵口好幾個(gè)小夥子在向來往的行人散發(fā)樓盤廣告單。

　　“這邊房價(jià)現(xiàn)在差不多接近每平方米兩萬元了。”散發(fā)樓盤廣告的小夥子告訴中國青年報(bào)記者。

　　這個(gè)區(qū)域是房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)，是房山規(guī)劃的CSD（中央休閒購物區(qū)）的核心。中國鐵建、中糧萬科、北京城建、首開、首創(chuàng)等多家知名開發(fā)商都在這個(gè)區(qū)域拿地開發(fā)。

　　從2009年下半年開始，這個(gè)區(qū)域就成為北京樓市一個(gè)著名的地區(qū)。不僅僅因?yàn)槎鄠€(gè)知名樓盤在此競爭、不斷拉升房價(jià)，更為引人關(guān)注的是，在這個(gè)區(qū)域建設(shè)了北京市第一個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目——中國鐵建長陽國際城（以下簡稱長陽國際城）。

　　限價(jià)商品房能否調(diào)控周邊房價(jià)

　　按照北京市的設(shè)計(jì)，推出限價(jià)商品房是為了穩(wěn)定房價(jià)，同時(shí)解決夾心層買房難的問題。

　　2010年5月20日，北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地居住項(xiàng)目用地舉行現(xiàn)場競價(jià)，最終被中國鐵建房地産集團(tuán)有限公司（以下簡稱“中鐵建”）以14.6億元拍得。樓面價(jià)6205元/平方米。

　　與別的土地拍賣不同，這個(gè)地塊在拍賣之前就已經(jīng)確定了將來建成樓盤的出售價(jià)格：12500元/平方米。

　　2009年9月之前，房山區(qū)的房地産均價(jià)為每平方米6000元左右，出讓的土地樓面價(jià)在每平方米2000元左右。但是，就在2009年，北京市的南城計(jì)劃推出，地鐵、CSD概念相繼推出，房山一下子成為開發(fā)商角逐的熱點(diǎn)。

　　2009年9月，萬科在長陽拿下地塊，樓面價(jià)一下拉升至每平方米近6000元。地價(jià)的驟升造成該地區(qū)房價(jià)的大漲。到了2010年中鐵建拍下限價(jià)商品房地塊時(shí)，長陽的房價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米14000元。2010年7月，萬科長陽半島一期開盤的價(jià)格就是每平方米14000多元。但是從整個(gè)房山區(qū)來看，2010年年初，房山區(qū)二手房價(jià)還不到每平方米10000元。

　　2011年4月15日，長陽國際城正式開盤，這個(gè)時(shí)候，周邊樓盤的價(jià)格再次上漲。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)，中糧萬科長陽半島2011年8月預(yù)售的房屋成交均價(jià)為每平方米16299元；首開熙悅山2011年6月預(yù)售的成交均價(jià)為每平方米13820元；建邦華庭2011年8月預(yù)售的成交均價(jià)為每平方米15733元；金地朗悅2011年9月預(yù)售的成交均價(jià)為每平方米15866元。

　　長陽國際城的價(jià)格確實(shí)低於周邊樓盤，但是這個(gè)項(xiàng)目是否拉低了周邊的房價(jià)？從數(shù)字上無法得到體現(xiàn)。

　　值得注意的是，2011年2月16日，北京市出臺房地産調(diào)控措施，也就是著名的京15條，對房地産限購措施進(jìn)行了細(xì)化。

　　2011年10月以後，北京樓市整體進(jìn)入蕭條期，全市房地産交易量大減，多個(gè)區(qū)域的樓盤開始降價(jià)銷售。長陽區(qū)域也不例外。

　　“2011年4月買房的時(shí)候價(jià)格低於周邊項(xiàng)目，但後來限購造成樓市整體形勢不好，周邊樓盤也在降價(jià)銷售，旁邊的一個(gè)項(xiàng)目，售價(jià)最低的時(shí)候每平方米13000元，跟長陽國際城差不多。”長陽國際城一位業(yè)主説。他並不認(rèn)為是長陽國際城的出現(xiàn)導(dǎo)致周邊項(xiàng)目降價(jià)，而是當(dāng)時(shí)整體樓市的大環(huán)境不好造成一段時(shí)間的促銷。

　　這種狀況一直持續(xù)到2012年3月底，根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，位於長陽鎮(zhèn)的北京城建徜徉集2012年3月預(yù)售的成交均價(jià)僅為每平方米13106元。

　　但有意思的是，長陽區(qū)域的大多數(shù)樓盤在2011年10月至2012年5月之前都選擇了不銷售。正是從2012年4月開始，北京樓市開始復(fù)蘇。

　　根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，中糧萬科長陽半島2012年5月底預(yù)售的成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米17631元，12月達(dá)到每平方米17799元；北京城建徜徉集2012年5月底預(yù)售的成交均價(jià)上升到每平方米14605元，8月達(dá)到每平方米16060元；金地朗悅2012年5月底預(yù)售的成交均價(jià)為每平方米15199元，7月就達(dá)到每平方米17251元，10月達(dá)到每平方米17407元；首開熙悅山2012年9月預(yù)售的成交均價(jià)達(dá)到15617元。

　　今年3月，這個(gè)區(qū)域的樓盤價(jià)格已經(jīng)普遍達(dá)到每平方米近20000元。

　　誰動(dòng)了我們的小學(xué)入學(xué)資格

　　2012年年底，長陽國際城竣工交付使用，業(yè)主們陸陸續(xù)續(xù)搬了進(jìn)來。然而，僅僅住了幾個(gè)月，長陽國際城的業(yè)主們就開始不安起來。

　　讓長陽國際城業(yè)主不安的是子女的小學(xué)入學(xué)問題。

　　距離長陽國際城200米左右，有一所尚未完全建設(shè)完工的小學(xué)。這所小學(xué)有著響亮的名字——北京小學(xué)長陽分校。

　　從2010年開始，這所小學(xué)就成為這個(gè)區(qū)域所有樓盤銷售的活廣告。

　　“當(dāng)時(shí)，這個(gè)區(qū)域所有的樓盤都在宣傳，説北京小學(xué)要在這裡建一個(gè)分校，在這邊買房，將來小孩都可以到這個(gè)小學(xué)上學(xué)。”尹小姐告訴記者。

　　尹小姐是長陽國際城的業(yè)主，她至今還記得當(dāng)時(shí)來這個(gè)區(qū)域看房的情景，這個(gè)區(qū)域所有樓盤的銷售人員都非常肯定地向看房人保證，將來子女都可以進(jìn)入這個(gè)著名的小學(xué)讀書。

　　2010年10月，萬科宣佈與西城區(qū)教委、房山區(qū)教委合作，將北京小學(xué)引入長陽鎮(zhèn)起步區(qū)。

　　根據(jù)公開資料，北京小學(xué)長陽分校是公辦性質(zhì)的教育機(jī)構(gòu)，萬科負(fù)責(zé)學(xué)校校捨得代建。

　　當(dāng)然，萬科並非義務(wù)做善舉，這家公司在這個(gè)區(qū)域正在建設(shè)一個(gè)能容納7000多戶的樓盤：長陽半島。根據(jù)公開資料，中糧萬科長陽半島項(xiàng)目業(yè)主的子女將擁有優(yōu)先入學(xué)的資格。

　　很多購房人因此都將目光盯準(zhǔn)長陽半島項(xiàng)目。

　　“我從2009年就開始關(guān)注這個(gè)地方了。”覃先生告訴記者，由於自己工作就在房山區(qū)，很早就看到了房山區(qū)CSD的規(guī)劃，在長陽起步區(qū)還是一片空地的時(shí)候就多次來考察過。

　　2010年，中國鐵建長陽國際城開始排號，覃先生符合這個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目的購買條件，遂參與了排號。

　　“當(dāng)時(shí)特意問了銷售，將來能不能進(jìn)北京小學(xué)長陽分校讀書，銷售毫不猶豫地給予肯定的回答。”

　　“當(dāng)時(shí)很多買長陽國際城的人都圖的是孩子能進(jìn)北京小學(xué)房山分校。”覃先生説，因?yàn)檫@個(gè)小學(xué)距離長陽國際城只有200米，按照北京市教委的規(guī)定，小學(xué)是就近入學(xué)原則。

　　大多數(shù)業(yè)主都覺得這是不用擔(dān)心的問題。不過，很快他們就不得不擔(dān)心起來。

　　2012年11月，長陽半島的業(yè)主接到開發(fā)商的短信，説受房山區(qū)教委委託，統(tǒng)計(jì)北京小學(xué)長陽分校適齡兒童。這條短信讓長陽國際城的業(yè)主緊張起來：為什麼自己沒接到這樣的通知？

　　長陽國際城的業(yè)主開始找開發(fā)商、物業(yè)公司、房山區(qū)教委、長陽鎮(zhèn)教委。開發(fā)商拒不露面，物業(yè)公司告訴業(yè)主，這個(gè)小區(qū)的孩子只能去村裏的小學(xué)就讀。

　　“大家無法接受，那個(gè)村裏的小學(xué)距離小區(qū)要遠(yuǎn)得多，而且要穿過小區(qū)旁邊的一條主路。”覃先生説。

　　在與房山區(qū)教委的多次交涉中，長陽國際城的業(yè)主越來越覺得不安，因?yàn)槊恳淮蔚玫降拇鸶捕疾煌?/p>

　　業(yè)主們説，一開始，房山區(qū)教委的答覆是誰開發(fā)誰配套，沒有配套的小區(qū)需要等政府安排。這就意味著，那所著名小學(xué)只能是萬科的業(yè)主享有，因?yàn)槭侨f科承建。今年3月，房山區(qū)教委表示，北京小學(xué)房山分校是萬科的業(yè)主專屬。但到了4月初，房山區(qū)教委的一位科長表示，這個(gè)小學(xué)是萬科業(yè)主優(yōu)先，其他都沒定。

　　長陽國際城的業(yè)主不明白，明明是一所公辦學(xué)校，怎麼就變成某個(gè)樓盤的專屬小學(xué)？查閱了大量的規(guī)劃、文件之後，這些業(yè)主突然發(fā)現(xiàn)，長陽鎮(zhèn)起步區(qū)的9個(gè)地塊，在土地出讓之前就已經(jīng)規(guī)劃了3所小學(xué)。

　　“長陽國際城在其中的6號地，按照規(guī)劃，最近的小學(xué)就是現(xiàn)在的北京小學(xué)長陽分校。那個(gè)村裏的小學(xué)根本就不是規(guī)劃中的小學(xué)。”覃先生告訴記者，業(yè)主們不斷就這個(gè)問題諮詢房山區(qū)教委，但至今沒有得到肯定的答覆。

　　長陽國際城的業(yè)主覺得很委屈，難道就因?yàn)樽约嘿徺I的是限價(jià)商品房就應(yīng)該付出子女教育權(quán)不平等的代價(jià)？

　　中國青年報(bào)記者與房山區(qū)教委取得聯(lián)繫，得到的答覆是北京小學(xué)長陽分校不是專屬小學(xué)，其設(shè)計(jì)辦學(xué)規(guī)模為24個(gè)班，學(xué)校竣工後要移交教委使用管理。入學(xué)原則是“免試就近入學(xué)”。目前，北京小學(xué)長陽分校正在進(jìn)行後期工程建設(shè)，尚未移交教委管理，因此，入學(xué)範(fàn)圍還未劃定。最近教委正在開展區(qū)域生源調(diào)查登記工作，屆時(shí)，將就該地區(qū)學(xué)生入學(xué)問題進(jìn)行統(tǒng)籌考慮，力爭讓更多的孩子享受到優(yōu)質(zhì)教育。

　　繞不開的分配監(jiān)管問題

　　作為北京第一個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目，長陽國際城從拿地之初就頗受關(guān)注。

　　按照規(guī)劃，這個(gè)樓盤共有2394套房源，要在2011年4月15日開盤時(shí)一次性賣出。當(dāng)時(shí)排號購房的人已經(jīng)有近9000人，其中7260多人是通過審核的首套房置業(yè)者，後面1000多人是改善需求者。

　　不過，2011年4月15日，排號的購房人卻發(fā)現(xiàn)，少了800套房源。

　　“沒有人解釋為什麼少了800套。”尹小姐告訴本報(bào)記者，當(dāng)時(shí)自己在7260多人的購買者中排在倒數(shù)十幾位，覺得自己肯定沒有機(jī)會買到房了。

　　4月15日的銷售情況確實(shí)如此，沒有輪到尹小姐。

　　不過，事情就是這麼富有戲劇性。大概兩個(gè)月過後，尹小姐突然接到長陽國際城銷售人員的電話，催促她趕快去選房。

　　“我當(dāng)時(shí)都覺得不可能，到了售樓處發(fā)現(xiàn)還有100多套房源可供選擇。”尹小姐説，後來得知，自己買到的正是兩個(gè)月前被“雪藏”的那800套房源。

　　不只對這800套房源頗有爭議，最初銷售的1594套房源也存在諸多疑問。

　　業(yè)主覃先生最初排在3000號，如果項(xiàng)目的銷售很搶手的話，他是沒有機(jī)會參與選房的。但第一批選房就通知了他，遺憾的是，他因?yàn)闆]有喜歡的樓層和戶型放棄了。

　　但兩個(gè)月後，覃先生接到銷售人員的電話，讓他再次選房，這次他很意外地選到位置最好的房子，同樣也是最初被“雪藏”的那800套房源中的一套。

　　多位業(yè)主都有同樣的經(jīng)歷。2012年年底，長陽國際城交房入住。時(shí)至今日，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，入住率最高的居然是後期銷售的那800套，最初銷售的那1594套入住率非常低。

　　“最初賣出的那1000多套房源中，很多現(xiàn)在都沒有裝修，到了晚上，亮燈的零零星星。”一位業(yè)主告訴記者。

　　按照規(guī)定，這個(gè)限價(jià)商品房樓盤的業(yè)主拿到房産證起兩年內(nèi)不得銷售，也不得出租。但是，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，租出的房子已經(jīng)不止一套兩套。

　　覃先生告訴記者，自己的隔壁就被租了出去。尹小姐也曾接到過仲介的電話，問其要不要把房子租出去。“出租房屋的事根本就沒人監(jiān)督。”

　　不僅如此，多名業(yè)主對樓盤品質(zhì)不滿意。記者就此項(xiàng)目的情況採訪中鐵建，但對方以房産部長出差為由至今未回復(fù)。

　　出現(xiàn)在保障房分配中的問題似乎也在這個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目中逐漸顯現(xiàn)。不過，今年北京市的房地産調(diào)控政策中還提到要推廣這種模式。

　　“從長陽這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在的情況看，其實(shí)是政府跟開發(fā)商的責(zé)任邊界不清楚。” 中國房地産學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地産研究所所長陳國強(qiáng)説，把房子賣給誰，以什麼樣的價(jià)格賣，開發(fā)商根本沒有動(dòng)力去監(jiān)督。如果政府沒有足夠的能力和手段對此進(jìn)行監(jiān)督的話，一定會出現(xiàn)保障房分配中出現(xiàn)的種種問題。如果政府沒有監(jiān)管的能力，不理清自己的責(zé)任，將來的問題會層出不窮。

　　陳國強(qiáng)告訴記者，推廣限價(jià)商品房模式的政策大有問題。商品房是要用市場化的手段、機(jī)制配置資源，但政府現(xiàn)在要從價(jià)格上進(jìn)行限制。企業(yè)參與這樣的項(xiàng)目面臨很大的市場風(fēng)險(xiǎn)，很有可能不賺錢，甚至賠錢。而從實(shí)際操作來看，如果大面積地進(jìn)行限價(jià)管理，政府有能力把每一個(gè)樓盤的價(jià)格都合理確定嗎？這顯然不是政府能做到的事。記者 李松濤

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