北京樓市從本週開始正式進(jìn)入一年一度的樓市小陽(yáng)春，相比3月天氣春寒料峭，樓市持續(xù)高漲的需求已提前使得各大售樓處一片春意盎然。從3月下旬開始，房企推盤“探春”，讓2013年樓市行情來得比往年更早一些，相比去年買賣雙方同期濃厚觀望氛圍，今年樓市“探春”將是供需兩旺的高起步。

　　3月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公佈2月份我國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比上漲的城市有66個(gè)，比上月擴(kuò)大13個(gè)，最高漲幅達(dá)到3.1%，比上月擴(kuò)大了0.9個(gè)百分點(diǎn)；價(jià)格環(huán)比下降的城市有1個(gè)，持平的城市有3個(gè)。新華社記者 彭昭之 攝

　　度過了季節(jié)性的傳統(tǒng)淡季之後，北京樓市從本週開始正式進(jìn)入一年一度的樓市小陽(yáng)春。相比3月天氣春寒料峭，樓市持續(xù)高漲的需求已經(jīng)提前使得各大售樓處一片春意盎然。從供應(yīng)看，從3月下旬開始，房企整裝待發(fā)，推盤“探春”，新盤加推力度開始明顯提速，正式進(jìn)入項(xiàng)目推盤的高峰期。龍年翹尾，讓2013年樓市行情來得比往年更早一些，而相比去年買賣雙方同期濃厚觀望氛圍，今年樓市“探春”將是供需兩旺的高起步。

　　□現(xiàn)狀

　　市場(chǎng)需求旺盛

　　與以往樓市傳統(tǒng)淡季不同的是，今年1月份以來，北京樓市以高起點(diǎn)起步，商品住宅成交依然維持高量，新增供應(yīng)量持續(xù)處在低位。

　　據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1月1日至3月10日，北京新建純商品住宅(不含保障房)網(wǎng)簽18171套，創(chuàng)2005年以來最火熱開局。1、2月份成交同比上漲之後，樓市成交在上半月再度上揚(yáng)。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截至3月15日，3月上半月北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交6056套，比去年同期上漲122%， 成交面積67.08萬平方米，同比上漲117%，成交均價(jià)19564元/平方米，同比上漲4%。

　　與旺盛的市場(chǎng)需求相比，樓市供應(yīng)卻明顯掉隊(duì)，在經(jīng)歷年前供應(yīng)淡季之後，雖然春節(jié)過後各項(xiàng)目紛紛進(jìn)入新一輪銷售週期，項(xiàng)目入市數(shù)量相比前兩個(gè)月出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。受到市場(chǎng)價(jià)格水漲船高的刺激，部分久未開盤的項(xiàng)目也紛紛開始“整裝入市”，包括華僑城、融科鈞廷、北京新天地等。不過，從春節(jié)至今的樓市供應(yīng)看，入市項(xiàng)目均為老項(xiàng)目後期，難覓純新盤蹤影。對(duì)於樓市供應(yīng)緩步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，供應(yīng)增長(zhǎng)節(jié)奏放緩一方面是由於土地供應(yīng)不足，另一方面則是受到新一輪調(diào)控政策影響。

　　由於2月、3月新開盤項(xiàng)目寥寥無幾，只有近十個(gè)樓盤取得預(yù)售證，由此導(dǎo)致樓市供需缺口擴(kuò)大。鏈家地産統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，1-3月新增商品住宅期房總供應(yīng)量?jī)H5293套，同比下降8%。而成交量已達(dá)21325套。短期供銷比高達(dá)1:4。需求旺盛，而供應(yīng)短缺並滯後。預(yù)計(jì)4月份，會(huì)有較多項(xiàng)目入市補(bǔ)充。

　　□需求

　　二手房需求轉(zhuǎn)移至新房

　　新房、二手房市場(chǎng)的走勢(shì)出現(xiàn)分化：相比新房成交穩(wěn)步上升，二手房在經(jīng)過一輪成交高峰之後，近期成交開始明顯下滑。根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周（2013年3月17-23日）北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為10070套，環(huán)比前一週的網(wǎng)簽量下跌了23.3%。

　　北京二手房市場(chǎng)逐步降溫，麥田房産成交數(shù)據(jù)也顯示，上周望京、酒仙橋、亞運(yùn)村等商圈成交量有所下滑。北京麥田房産市場(chǎng)研究部經(jīng)理張葉松分析，從近期網(wǎng)簽量來看，二手房交易熱度已有明顯下滑，經(jīng)過本次的集中放量後，二手房交易量將在下月大幅回落。中原地産市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為：從目前市場(chǎng)情況來看，新政的威懾作用已經(jīng)逐漸出現(xiàn)，二手房雖然依然延續(xù)之前的末班車現(xiàn)象。在新建住宅市場(chǎng)並未出現(xiàn)全國(guó)普遍的二手房需求轉(zhuǎn)移到新建住宅市場(chǎng)的現(xiàn)象。

　　不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著二手房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀高，此前有不少人打算購(gòu)買二手房的購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)移到新房市場(chǎng)。仲量聯(lián)行的分析認(rèn)為，中長(zhǎng)期看，由於剛性需求仍需釋放，更多首次置業(yè)的購(gòu)房者會(huì)傾向於選擇購(gòu)置新房。

　　對(duì)於當(dāng)前樓市需求能否繼續(xù)維持旺盛態(tài)勢(shì)，有不少人表示憂慮。業(yè)內(nèi)人士分析，在春節(jié)後集中網(wǎng)簽，同時(shí)部分二手房購(gòu)房者涌入新房市場(chǎng)，促成新房市場(chǎng)升溫。但隨著北京細(xì)則的落實(shí)，北京新房交易量可能回落。

　　□供應(yīng)

　　剛需、高端雙雙放量

　　隨著近期開盤項(xiàng)目的陸續(xù)增多，3月以後，商品住宅市場(chǎng)將逐漸走出供應(yīng)淡季，4月新盤入市量將出現(xiàn)一定幅度增長(zhǎng)。

　　機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，4月份北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有35個(gè)項(xiàng)目入市銷售，其中包括中冶·藍(lán)城、公園6號(hào)、唐源·雲(yún)居、中建·國(guó)際城等在內(nèi)的11個(gè)純新盤項(xiàng)目，以及包括天潤(rùn)福熙大道、萬通龍山逸墅、中國(guó)水電·雲(yún)立方、北京城建·世華泊郡等在內(nèi)的24個(gè)老項(xiàng)目後期。

　　事實(shí)上，上周樓市供應(yīng)放量已經(jīng)看出供應(yīng)增加跡象，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周開盤的9個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)新增供應(yīng)套數(shù)2338套，新增供應(yīng)面積21.52萬平米，環(huán)比之前一週分別增加了28%、36%。截至上周，3月份北京開盤項(xiàng)目總數(shù)量達(dá)到了24個(gè)，3月共增加商品住宅供應(yīng)5342套，新增供應(yīng)面積達(dá)50萬平米，已接近1、2月份市場(chǎng)供應(yīng)總量的雙倍。

　　在4月份即將入市的項(xiàng)目中，剛需項(xiàng)目將進(jìn)一步擴(kuò)大供應(yīng)，鏈家地産統(tǒng)計(jì)顯示，剛需盤仍為供應(yīng)主體。4月計(jì)劃開盤項(xiàng)目中，有88%都在五環(huán)以外，4月份計(jì)劃開盤項(xiàng)目中，有接近半數(shù)未給出定價(jià)。

　　在連續(xù)數(shù)月中低端剛需項(xiàng)目充斥市場(chǎng)之後，4月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中中高端項(xiàng)目所佔(zhàn)比重明顯增強(qiáng)，其中包括望京·金茂府、東湖灣、華潤(rùn)·西元九里、國(guó)瑞城、龍湖·長(zhǎng)楹天街，價(jià)格從40000-60000元/平方米不等。除去這些高端公寓項(xiàng)目之外，別墅供應(yīng)量4月份也將出現(xiàn)突破，九章墅、旭輝·禦錦、亞運(yùn)新新家園別墅等6個(gè)別墅項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，將一舉打破別墅産品連續(xù)兩月“零供應(yīng)”的窘境。

　　□專家觀點(diǎn)

　　蘭德諮詢總裁宋延慶

　　去存貨仍然

　　是年度主題

　　分析176家上市房企和蘭德諮詢“22036企業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)”中44家非上市公司的存貨情況，我們得出的第三個(gè)結(jié)論是：2012年行業(yè)企業(yè)的存貨量繼續(xù)上升，但結(jié)構(gòu)性、差異化特徵愈發(fā)明顯，而去化速度也略有加快。房地産企業(yè)2013年所面臨的困境：資金壓力雖然趨緩，但政策和銷售壓力猶大；存貨量持續(xù)增加，這兩大因素已成為高度關(guān)聯(lián)、相互夾擊的突出問題，也將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績(jī)進(jìn)一步分化。面對(duì)調(diào)控常態(tài)化和競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的市場(chǎng)，企業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)是，如何確保把房子賣出去，先爭(zhēng)取活下來；其次是如何做大做強(qiáng)，活得更健康、更優(yōu)雅。因此建議企業(yè)要注意市場(chǎng)佈局和産品結(jié)構(gòu)的前瞻性和均衡性，由此可以預(yù)測(cè)並建議房地産企業(yè)，2013年在“降本增效”的同時(shí)，去存貨仍然是年度主題。

　　中國(guó)房地産學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)

　　調(diào)控政策將改變

　　市場(chǎng)預(yù)期

　　對(duì)新房市場(chǎng)而言，不同城市的市場(chǎng)供求狀況和庫(kù)存量存在非常大的差別。一二線城市現(xiàn)在面臨是增加供應(yīng)的問題，大部分三四線城市則面臨如何去庫(kù)存的問題。在這樣一種差異化的市場(chǎng)狀況面前，政策的影響同樣會(huì)有明顯差異化的表現(xiàn)。不過，即使是一線城市，今年樓市傳統(tǒng)的小陽(yáng)春將會(huì)與新一輪細(xì)則出臺(tái)疊加，隨著政策進(jìn)一步從嚴(yán)，這必然轉(zhuǎn)變市場(chǎng)預(yù)期。當(dāng)前影響首先使得過熱城市成交量有所降溫，從影響市場(chǎng)成交量其後影響到開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的定價(jià)策略，從而轉(zhuǎn)變市場(chǎng)預(yù)期。

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