■閻 岳

　　“你現(xiàn)在有資格在北京排隊(duì)買自住型商品住房了。”對北京市住建委日前出臺的7條房地産調(diào)控措施，那些“北漂”互相亢奮地調(diào)侃著，儘管大家知道排到自己還不知道要等到什麼時(shí)候。

　　簡單地説，“北京7條”是從加大供給、限制價(jià)格和購房資格等多方面入手，希冀在短期內(nèi)緩解房價(jià)上漲預(yù)期，起到穩(wěn)定房價(jià)的作用。由於所處位置的特殊性，“北京7條”引起了業(yè)界廣泛關(guān)注，大家都在猜測：這是不是傳説中的房地産調(diào)控長效機(jī)制的雛形呢？

　　國家統(tǒng)計(jì)局近日公佈的數(shù)據(jù)顯示，9月份北京市新建商品住宅成交價(jià)格同比上漲20.6%，環(huán)比漲幅已連續(xù)10個(gè)月超過1%。而北京市今年年初制定的目標(biāo)是“全市新建商品住房價(jià)格與上年比保持穩(wěn)定”。

　　從北京市出臺的調(diào)控措施看，能夠增強(qiáng)市場引導(dǎo)能力的手段仍較少，主要以管控、穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期為主。此外，北京市此次推出的自住型商品住房，其特徵與經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房大體相似，短期能夠影響周邊房價(jià)上漲速度，但長期效果難以預(yù)料。

　　之所以北京市等一線城市的房價(jià)高漲，其根源來自於其有效土地供給不足和持續(xù)需求旺盛。這兩個(gè)基礎(chǔ)性的特性不改變，對高房價(jià)的調(diào)控就無從談起。因此，被寄予厚望的房地産調(diào)控長效機(jī)制就被解讀為要重點(diǎn)解決這兩個(gè)問題。

　　“要繼續(xù)搞好房地産市場調(diào)控，加快建立房地産穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制”，這是今年年初決策層提出的需要紮實(shí)做好的“群眾關(guān)心、社會關(guān)注、牽一髮動全身的事”。據(jù)了解，房地産調(diào)控長效機(jī)制主要由國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、銀監(jiān)會共同參與研究制定。

　　在高房價(jià)的逼壓下，房地産調(diào)控長效機(jī)制出臺的預(yù)期日益強(qiáng)烈。儘管這個(gè)機(jī)制具體的方案還沒有公佈，但市場普遍認(rèn)為，形成這個(gè)機(jī)制的內(nèi)容應(yīng)包括住房和住房用地供應(yīng)體系、房地産稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅産業(yè)化等方面。

　　在金融制度方面，房地産調(diào)控長效機(jī)制會更加嚴(yán)苛，主要體現(xiàn)在信貸收緊上。中國人民銀行公佈的數(shù)據(jù)顯示，9月末，主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地産貸款餘額14.17 萬億元，同比增長19%，增速比上季末高0.9個(gè)百分點(diǎn)；1-9月增加1.9 萬億元，同比多增9176億元。在房地産調(diào)控長效機(jī)制出臺後，房貸過快增長的局面將有所改觀。

　　另外，住房用地供應(yīng)體系也會有所改變，包括集體土地參與流轉(zhuǎn)，農(nóng)村個(gè)人小産權(quán)逐步參與流通，有可能會先進(jìn)行試點(diǎn)，然後逐步推廣，最終改變房地産市場供需不平衡的矛盾。

　　目前，有關(guān)土地流轉(zhuǎn)的金融産品已經(jīng)問世。近日，中信信託有限公司推出國內(nèi)首只基於農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的商業(yè)化信託産品。該信託計(jì)劃名為中信農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信託計(jì)劃1301期，信託期限12年，涉及流轉(zhuǎn)土地面積為5400畝。業(yè)內(nèi)稱，此舉有助於嘗試解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中涉及的利益分配等實(shí)際操作問題。

　　業(yè)界專家認(rèn)為，從“北京7條”的具體內(nèi)容看，與市場預(yù)期的房地産調(diào)控長效機(jī)制距離很大，恐怕與杭州的調(diào)控措施一樣，僅是地方根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r而制定的管控措施。至於長效機(jī)制會不會吸納“北京7條”或杭州的創(chuàng)新手段，則需要觀察。