房地産行業(yè)信心全面回升　房?jī)r(jià)上漲貸款收緊制約剛需

　　新華網(wǎng)上海10月18日電(記者鄭鈞天、魏宗凱)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)佈“2013年1-9月份全國(guó)房地産開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況”顯示,在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升、房地産調(diào)控日趨市場(chǎng)化的背景下,房地産行業(yè)信心逐步回升,開(kāi)發(fā)投資力度明顯加大。

　　與此同時(shí),隨著樓市的逐漸回暖,房企銷(xiāo)量已呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)。尤其是近日以來(lái),“地王”頻現(xiàn),土地市場(chǎng)成交火爆,更令房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不斷增強(qiáng)。

　　專(zhuān)家普遍認(rèn)為,土地市場(chǎng)的持續(xù)升溫和房企融資狀況的改善,房?jī)r(jià)仍將面臨上漲壓力,此外,時(shí)至年底,貸款的收緊也將進(jìn)一步抑制剛性需求。

　　前9個(gè)月房地産開(kāi)發(fā)投資同比增兩成

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2013年1-9月份,全國(guó)房地産開(kāi)發(fā)投資61120億元,同比名義增長(zhǎng)19.7%,增速比1-8月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅投資41979億元,增長(zhǎng)19.5%,增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn),佔(zhàn)房地産開(kāi)發(fā)投資的比重為68.7%。

　　克而瑞研究中心認(rèn)為,在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升、房地産調(diào)控日趨市場(chǎng)化的背景下,行業(yè)信心逐步回升,房地産行業(yè)開(kāi)發(fā)投資力度明顯加大。

　　2013年1-9月份,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積84383萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)23.3%,增速比1-8月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn),其中,住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)23.9%。商品房銷(xiāo)售額54028億元,增長(zhǎng)33.9%,增速比1-8月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn);其中,住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)34.5%。

　　克而瑞研究中心副總經(jīng)理林波分析稱(chēng),今年一季度“國(guó)五條”的政策末班車(chē)效應(yīng)使全國(guó)房地産市場(chǎng)交易量不斷刷新成交紀(jì)錄,多數(shù)城市成交量達(dá)到3年以來(lái)最高水準(zhǔn);二季度樓市成交量仍延續(xù)高漲趨勢(shì);三季度各大城市“地王”頻出,廣州、深圳等部分城市預(yù)售證鬆綁等因素疊加,在一定程度上也促進(jìn)了商品住宅的成交。

　　企業(yè)方面,隨著樓市的逐漸回暖,前9月,多數(shù)標(biāo)桿房企銷(xiāo)售金額和面積均同比上升,行業(yè)龍頭企業(yè)萬(wàn)科、綠地、保利、中海以及恒大的表現(xiàn)非常突出。其中,萬(wàn)科以累計(jì)銷(xiāo)售金額1285億元居首,同比增長(zhǎng)33%;碧桂園累計(jì)銷(xiāo)售金額614億元,同比增幅達(dá)到105%,連續(xù)保持高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　開(kāi)發(fā)商資金充裕致土地市場(chǎng)熱度不減

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-9月份,房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25167萬(wàn)平方米,同比下降3.3%;但土地成交價(jià)款增長(zhǎng)14.6%,達(dá)6082億元,增速較去年提高9.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　數(shù)據(jù)同時(shí)顯示,1-9月份,房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金87828億元,同比增長(zhǎng)28.7%,增速比1-8月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中,國(guó)內(nèi)貸款14568億元,增長(zhǎng)32.3%;利用外資391億元,增長(zhǎng)23.4%;自籌資金33674億元,增長(zhǎng)18.4%;其他資金39195億元,增長(zhǎng)37.7%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出,前三個(gè)季度,樓市銷(xiāo)量可觀使房地産企業(yè)拿地的底氣愈足。根據(jù)CRIC系統(tǒng)監(jiān)測(cè)顯示,綠城、萬(wàn)科及恒大的熱銷(xiāo)項(xiàng)目平均每月均價(jià)漲幅為約7%,相對(duì)年初均價(jià)漲幅平均達(dá)到26.7%,且項(xiàng)目持續(xù)熱銷(xiāo),均價(jià)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。

　　上海易居房地産研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,目前開(kāi)發(fā)商亟待“補(bǔ)庫(kù)存”,再加上手中“不差錢(qián)”,在樂(lè)觀預(yù)期下必然加大土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)力度,市場(chǎng)需求增加,尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)偏少,也導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商之間爭(zhēng)奪土地資源更為激烈。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示,一線城市及部分核心二線城市今年地市供求兩旺,高總價(jià)、高單價(jià)成交地塊頻出,年內(nèi)地王紀(jì)錄頻繁被刷新。全國(guó)18個(gè)典型一、二線城市中有14個(gè)城市今年以來(lái)土地成交量高於去年同期,其中廣州、太原、北京、上海、南京等5個(gè)城市增幅超過(guò)100%,土地市場(chǎng)成交火爆。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,其原因主要是房企資金狀況良好,進(jìn)入新一輪搶地補(bǔ)倉(cāng)階段。

　　貸款收緊房?jī)r(jià)高企剛需“最受傷”

　　土地市場(chǎng)的持續(xù)升溫和房企融資狀況的改善,使樓市看漲預(yù)期更加強(qiáng)烈。

　　剛到上海工作3個(gè)月的李小姐已經(jīng)迫不及待要在“金九銀十”出手了。她告訴記者:“房?jī)r(jià)一天天漲下去,遠(yuǎn)高於還貸成本;再加上銀行貸款額度的日趨緊張,今後還不知道能不能拿到優(yōu)惠利率呢。”

　　目前,一線樓市的房?jī)r(jià)將保持高位已成市場(chǎng)共識(shí)。有研究機(jī)構(gòu)甚至認(rèn)為,二線城市剛性需求所佔(zhàn)的比例較一線城市更大。

　　易居(中國(guó))執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為,臨近年底,銀行信貸及公積金貸款的發(fā)放可能趨緊,首套房的優(yōu)惠利率也可能會(huì)暫停,因此第四季度的住宅銷(xiāo)量可能不如前三季度。在此情況下,剛性需求受到的抑制最為明顯。

　　丁祖昱進(jìn)一步指出,房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲也將阻礙剛需入市。“房?jī)r(jià)持續(xù)上漲將繼續(xù)提高剛需購(gòu)房門(mén)檻,相對(duì)於改善型需求和投資需求而言,剛需群體對(duì)價(jià)格的敏感度更高,其釋放空間有限。”