繼續(xù)過冬，是目前房地産行業(yè)的共識。隨著房地産市場生態(tài)的不斷演變，中小房企以往粗獷的發(fā)展模式愈發(fā)不合時宜，於是，轉(zhuǎn)型成為眾多中小房企的一致選擇。

　　然而，中小房企轉(zhuǎn)型絕非易事。中國證券報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，處於弱勢的中小房企在摸索可行的轉(zhuǎn)型路徑時很容易陷入迷途，總部位於深圳的花樣年控股集團有限公司，就是這樣一個在轉(zhuǎn)型中遭遇困境的中小房企樣本。

　　輕資産之困

　　花樣年1996年創(chuàng)立於深圳，在中國房地産行業(yè)蠻荒時代快速發(fā)展，並於2009年在香港聯(lián)交所上市，2012年的銷售金額為80億元。花樣年的口號是“有趣有味有料的生活創(chuàng)想家”，在房價飛速上漲的時期，定位小眾的“藝術(shù)地産”並不愁銷路。而隨著房地産市場進入下半場，花樣年以往的發(fā)展模式顯然難以持續(xù)。於是，這家典型的中小房企開始嘗試轉(zhuǎn)型。

　　輕資産，是花樣年轉(zhuǎn)型的主要思路。公司總裁潘軍此前對媒體表示，中國樓市已經(jīng)進入下半場，此前類似加工行業(yè)的高週轉(zhuǎn)模式已經(jīng)難以為繼，未來房企必須比拼金融和服務(wù)實力，未來花樣年將向以金融為杠桿、以服務(wù)為平臺的金融控股集團轉(zhuǎn)型。

　　花樣年將分拆旗下物業(yè)管理公司彩生活集團作為輕資産化的重要一步。6月14日，公司發(fā)佈公告，建議分拆旗下主營物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)的“彩生活集團”在港交所上市，並預(yù)期在2013年底以前完成分拆。資料顯示，彩生活集團在提供普通的物業(yè)服務(wù)以外，還提供酒店管理、樓宇智慧、資産運營、社區(qū)增值服務(wù)等社區(qū)綜合服務(wù)。

　　然而，在殘酷的現(xiàn)實面前，花樣年將物業(yè)管理公司打造為增值服務(wù)平臺的想法顯得過於簡單。實際上，在最早推行標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理的深圳，彩生活的物業(yè)管理口碑並不算好。彩生活在佈局的其他城市也不時遭遇投訴。在天津一個名為紫雲(yún)園的小區(qū)業(yè)主抱怨，彩生活接手物業(yè)管理之後，小區(qū)的二手房價已經(jīng)低於周邊小區(qū)。

　　一家龍頭房企的物業(yè)管理負責(zé)人對中國證券報記者表示，目前龍頭房企的物業(yè)管理業(yè)務(wù)都是在微利運營。“物業(yè)管理一直都不是暴利行業(yè)，服務(wù)水準(zhǔn)越高，利潤就越低。開發(fā)商運營物業(yè)管理部門從來都不是為了盈利。”該人士還表示，除非以整體接管物業(yè)的形式進行管理，否則物業(yè)管理很難賺錢，但是目前這樣高水準(zhǔn)的獨立物業(yè)公司目前幾乎沒有。

　　除了試圖分拆物業(yè)管理公司，花樣年還嘗試了近年來流行的小貸業(yè)務(wù)。今年6月23日，由花樣年全資發(fā)起的桂林市合和年小額貸款有限責(zé)任公司正式營業(yè)。據(jù)花樣年介紹，合和年的註冊資本為1億元。在小貸行業(yè)，1億元的註冊資本也難稱主流。深圳從今年4月起已經(jīng)停止向註冊資本3億元以下的小貸公司發(fā)放牌照。而在永遠缺少現(xiàn)金的房地産行業(yè)，在融資環(huán)境持續(xù)從緊之時進軍金融行業(yè)，也顯得有些另類。

　　酒店信託衝動

　　除了嘗試分拆物業(yè)管理公司和進軍小貸，花樣年還試圖將其酒店資産資本化。7月2日下午，花樣年與高盈資本簽約，就酒店房産信託基金項目達成合作。花樣年介紹，公司將為高盈資本物色潛在的酒店並購項目，並作為管理方提供集團旗下酒店品牌對其進行經(jīng)營管理或者代表高盈資本行使業(yè)主權(quán)利。

　　雖然花樣年並沒有明確表示將把旗下酒店裝入酒店房産信託，但是總裁潘軍暗示，“花樣年旗下酒店業(yè)務(wù)板塊自然會受到資本市場的青睞”。然而，酒店業(yè)務(wù)一直都不是花樣年的強項，花樣年目前擁有5家酒店，這樣的規(guī)模在行業(yè)中並不佔據(jù)優(yōu)勢。而令國人陌生的高盈資本，也並沒有明確展示酒店房産信託的具體運作模式。這家號稱在上海和香港均設(shè)有辦事處的機構(gòu)鮮有報道，其官方網(wǎng)站也沒有中文連結(jié)。

　　值得注意的是，目前酒店行業(yè)整體狀況並沒有花樣年想像的那樣樂觀。來自中國旅遊飯店業(yè)協(xié)會的最新數(shù)據(jù)顯示，今年5月全國飯店客房平均出租率為54.07%，平均出租率同比去年下降10.42%，環(huán)比上月下降了4.73%。在酒店行業(yè)，60%的出租率是盈虧的標(biāo)誌，從某種意義上而言，目前國內(nèi)酒店行業(yè)已經(jīng)陷入全行業(yè)虧損。與此同時，前幾年商業(yè)地産盲目發(fā)展還將帶來更多的酒店供應(yīng)。在這樣的時點，試圖將國內(nèi)酒店資産賣給境外投資者並不明智。

　　從近期的發(fā)債記錄來看，境外市場的投資者也並不看好花樣年未來的發(fā)展。花樣年今年已經(jīng)兩次發(fā)債，票面利率分別是10.75%和7.875%。而萬科今年3月發(fā)行的美元債券票面利率僅為2.625%。較高的票面利率顯示了境外投資者對於花樣年風(fēng)險的擔(dān)憂。標(biāo)準(zhǔn)普爾在對花樣年給予負面展望的評級報告中指出，“與過去幾年相比，花樣年集團由債務(wù)融資支援的擴張已變得更加激進。”“對花樣年集團的負面展望反映我們預(yù)期，該公司債務(wù)融資支援的擴張將激進，其杠桿水準(zhǔn)惡化程度可能比我們此前預(yù)期的嚴(yán)重。”

　　花樣年只是眾多苦於轉(zhuǎn)型的中小房企之一，在兩極分化成為常態(tài)的房地産市場，這樣的中小房企還將遭遇更多的挑戰(zhàn)。　　□本報記者 張昊

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