中新網(wǎng)4月2日電(房産頻道陳璞)隨著1日晚間杭州等城市遲到的地方版細(xì)則出爐，截至目前已有30余個(gè)一二線城市交出了地方版“國(guó)五條”細(xì)則答卷，佔(zhàn)規(guī)定出臺(tái)總數(shù)的九成。

　　此前，不少購(gòu)房者期待地方版“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)能夠給持續(xù)飆高的房?jī)r(jià)降溫，但是隨著各地細(xì)則陸續(xù)出爐，有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為除京滬版相比之下較為嚴(yán)格外，其餘城市細(xì)則既無(wú)特別有力的“大動(dòng)作”，也沒(méi)有公佈具體措施，並對(duì)其可行性提出質(zhì)疑。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，北京、上海版細(xì)則內(nèi)容偏重於具體執(zhí)行層面。北京版細(xì)則全面而細(xì)緻，並就所有房地産市場(chǎng)相關(guān)方面都有涉及；上海版細(xì)則偏重於解決主要問(wèn)題，僅就核心問(wèn)題提出解決方向與實(shí)操細(xì)則，並對(duì)數(shù)量和指標(biāo)相關(guān)內(nèi)容指出了後續(xù)政策公示時(shí)間。

　　而有翹首企盼細(xì)則落地的南京市民失望地表示，短短百餘字的南京“國(guó)五條”細(xì)則中缺乏有分量的調(diào)控新規(guī)，甚至連20%個(gè)稅都沒(méi)提，僅要求房?jī)r(jià)漲幅低於居民每人平均可支配收入的增幅，很難指望憑藉其降低房?jī)r(jià)。

　　由於對(duì)個(gè)稅20%、房産稅及限價(jià)政策一字未提，1日晚間發(fā)佈的杭州版細(xì)則更是被亞太城市房地産業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓評(píng)價(jià)稱(chēng)，除去價(jià)格控制目標(biāo)外，通篇細(xì)則都難實(shí)際執(zhí)行，條文籠統(tǒng)、內(nèi)容空洞，好比打太極。

　　中新網(wǎng)房産頻道梳理髮現(xiàn)，從已經(jīng)公佈的各地細(xì)則來(lái)看，主要涉及了包括強(qiáng)化限購(gòu)、明確房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)、實(shí)行差異化信貸、提高預(yù)售監(jiān)管等方面的措施。不過(guò)也有廈門(mén)、大連、海口等多個(gè)城市未出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則，只提出房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

　　其中，北京規(guī)定單身人士禁買(mǎi)二套房，並進(jìn)一步提高二套房貸首付比例，上海要求強(qiáng)化二套房的貸款資格審查，廣州等城市則加大了預(yù)售監(jiān)管的力度。

　　對(duì)於包括深圳在內(nèi)的不少城市將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)設(shè)定為不超過(guò)本市每人平均可支配收入實(shí)際增幅，上海易居房地産研究院副院長(zhǎng)楊紅旭評(píng)直言，深圳的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)未跟隨京滬，卻與房?jī)r(jià)溫和的二線城市為伍。他認(rèn)為，京、滬房?jī)r(jià)控制目標(biāo)都是基本“穩(wěn)定”，而深圳卻掛鉤收入增長(zhǎng)，顯得“太寬鬆”。

　　此外，廣州市社科院高級(jí)研究員彭澎認(rèn)為，國(guó)務(wù)院發(fā)佈的“國(guó)五條”中，關(guān)於二手房按轉(zhuǎn)讓所得徵收20%個(gè)稅等內(nèi)容一度讓公眾很緊張，但在各地方細(xì)則中，這些爭(zhēng)議最多的內(nèi)容卻並沒(méi)有得到認(rèn)真回應(yīng)。

　　措施：限購(gòu)升級(jí)

　　主要影響人群：改善需求、投資需求

　　北京版細(xì)則規(guī)定，自3月31日起，“本市戶(hù)籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。”而且，對(duì)騙取購(gòu)房資格的家庭，規(guī)定5年內(nèi)不得在本市購(gòu)買(mǎi)住房。

　　廣州版細(xì)則也從嚴(yán)、從緊執(zhí)行住房限購(gòu)措施，不僅將購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)前移至簽訂購(gòu)房合同(認(rèn)購(gòu))之前，還規(guī)定“對(duì)非本市戶(hù)籍居民家庭持正常納稅證明或社保證明購(gòu)房的，審核標(biāo)準(zhǔn)由自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳交1年以上調(diào)整為自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳交1年以上，”並 對(duì)非戶(hù)籍家庭補(bǔ)繳納稅證明不予認(rèn)可。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，北京政策除了在原有最嚴(yán)格的限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，對(duì)北京市單身戶(hù)籍人口做了更嚴(yán)格、更進(jìn)一步的限制，上海政策強(qiáng)調(diào)對(duì)以往政策的執(zhí)行與落實(shí)，並就執(zhí)行過(guò)程中的各類(lèi)細(xì)節(jié)進(jìn)行羅列。總體而言，上海在“原地踏步”，廣州在“繼續(xù)微調(diào)”，北京“激流勇進(jìn)”。

　　措施：明確房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)

　　主要影響人群：自住型剛需、改善型需求

　　在3月25日，廣東省率先發(fā)聲，第一個(gè)公佈“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則後，3月31日，廣州、深圳最終出臺(tái)各自的實(shí)施細(xì)則，均將2013年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)設(shè)定為新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅要低於年度城市居民每人平均可支配收入實(shí)際增幅。

　　而青島、南京、大連、合肥、天津、重慶、成都等城市的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)均是如此。

　　相比之下，北京2013年本市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)為，全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。

　　上海則根據(jù)本市居民每人平均可支配收入增長(zhǎng)等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)、物價(jià)水準(zhǔn)，將房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)定位按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地産市場(chǎng)調(diào)控措施

　　中原地産市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，對(duì)比以往，今年各地的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，有兩處新變化：一是在房?jī)r(jià)指標(biāo)中，剔除了保障房，指向更為明確；二是在居民收入增幅中，扣除了物價(jià)上漲因素，調(diào)控目標(biāo)更高。北京從七個(gè)方面提出了十九條具體政策措施。其中最引人關(guān)注的就是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)——新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型住房?jī)r(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。

　　措施：差異化信貸

　　主要影響人群：改善需求

　　國(guó)五條中提出，嚴(yán)格執(zhí)行第二套(及以上)住房信貸政策。對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　從北京版細(xì)則來(lái)看，要求在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)本市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

　　上海則提出嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，重點(diǎn)強(qiáng)化對(duì)異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款；嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購(gòu)房貸款。

　　分析認(rèn)為，就公積金貸款政策的落實(shí)情況而言，北京相比上海、廣東的主要城市都要嚴(yán)格，尤其是如今公積金“認(rèn)房又認(rèn)貸”之後；對(duì)於商業(yè)貸款，“差異化”的信貸政策不僅僅體現(xiàn)在首套與多套房貸的區(qū)別對(duì)待，各城市還可以依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)情況制定首付與利率細(xì)則的差異化，鋻於此，商貸在三省市總體執(zhí)行力度應(yīng)該趨同，即便有略微差別，也是政策允許範(fàn)圍之內(nèi)。

　　措施：20%個(gè)稅徵收

　　主要影響人群：二手房購(gòu)買(mǎi)者

　　有媒體統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，對(duì)最受關(guān)注的“20%個(gè)稅”問(wèn)題，有23個(gè)城市在細(xì)則中只字未提。

　　復(fù)旦大學(xué)房地産研究所教授陳則明表示，“國(guó)五條”的核心內(nèi)容是20%個(gè)稅政策，但是這一點(diǎn)在地方細(xì)則上並沒(méi)有明顯體現(xiàn)。上海、北京的細(xì)則雖然提出會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行20%個(gè)稅政策，但是如何嚴(yán)格、怎麼執(zhí)行都沒(méi)有明確，到底怎麼做還是未知之?dāng)?shù)。他分析，各地的細(xì)則都沒(méi)有將具體措施公佈，因此在落實(shí)上有一定難度。

　　陳則明分析，細(xì)則實(shí)施的障礙之一是中國(guó)大部分二手交易房的價(jià)格並不在交易中心的數(shù)據(jù)庫(kù)中，“數(shù)據(jù)庫(kù)資訊的完善基本在98年之後，但二手房中有很大一部分是老房子，所以大部分房子還是會(huì)按照不能核實(shí)房屋原值的情況徵收1%的稅。”

　　房地産專(zhuān)家韓世同則表示，地方政府沒(méi)有信貸及稅收方面的管轄權(quán)，二手房個(gè)稅及二套房貸落實(shí)還需要稅務(wù)部門(mén)和央行相互配合，“現(xiàn)在地方把皮球踢給了稅務(wù)部門(mén)和央行，但這些部門(mén)還沒(méi)有明確的回應(yīng)”。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，在其他稅收方面，上海是唯一試點(diǎn)房産稅的城市，相比其他城市略嚴(yán)，但是僅針對(duì)新房市場(chǎng)徵稅的做法對(duì)市場(chǎng)的影響實(shí)在有限。

　　措施：提高預(yù)售監(jiān)管

　　主要影響人群：新房購(gòu)買(mǎi)者

　　按照廣州31日晚間發(fā)佈的細(xì)則，廣州樓市限購(gòu)、限價(jià)雙雙升級(jí)，除了叫停外地人補(bǔ)繳納稅證明和社保購(gòu)房，還明確提出要“引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)”，對(duì)商品住宅的預(yù)售申報(bào)價(jià)格實(shí)行指導(dǎo)，不接受?chē)?guó)土房管部門(mén)指導(dǎo)的，不核發(fā)預(yù)售許可證；超過(guò)申報(bào)價(jià)格銷(xiāo)售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

　　杭州版細(xì)則也明確將通過(guò)加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理，提高商品房預(yù)售門(mén)檻等措施加強(qiáng)房地産市場(chǎng)監(jiān)管。對(duì)申報(bào)價(jià)格明顯高於項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊同品質(zhì)在售樓盤(pán)價(jià)格、且不接受約談指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，暫不辦理價(jià)格備案手續(xù)，暫不核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

　　張大偉表示，對(duì)高於之前預(yù)售的項(xiàng)目和高於周?chē)鷥r(jià)格的項(xiàng)目限制預(yù)售，如果執(zhí)行，將影響開(kāi)發(fā)商加快取得預(yù)售證，小漲多期開(kāi)盤(pán)，在增加供應(yīng)的同時(shí)也將明顯抑制房?jī)r(jià)上漲幅度。對(duì)高於區(qū)域均價(jià)的部分豪宅明顯不利。

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