住建部部長姜偉新4日表示，房地産調(diào)控“手段很多”。多位代表委員、業(yè)內(nèi)專家表示，未來樓市調(diào)控還可出臺很多措施，包括嚴(yán)禁陰陽合同、實(shí)施差別化房貸政策與土地供應(yīng)政策、擴(kuò)大房産稅改革試點(diǎn)等。

　　猜想一　優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

　　全國政協(xié)委員、星河灣董事長黃文仔建議，未來地方政府在供應(yīng)土地時，可將城市中心的土地凍結(jié)5年，只出讓郊區(qū)的土地，這樣才能把城市“副中心”帶動起來，房價也才會降下來。

　　對於房價為何“高燒不退”，黃文仔分析，這是因?yàn)橥恋毓?yīng)量仍不夠，土地成本越來越高。他表示，房地産開發(fā)商並不太願意看到房價上漲過快，因?yàn)樯蠞q過快就會導(dǎo)致政府調(diào)控。

　　全國人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明表示，房地産調(diào)控如果只是單純地限制需求，恐怕不行。如果大幅增加供給，一定會導(dǎo)致均衡價格下降。要擴(kuò)大普通商品住宅供給，就必須擴(kuò)大土地的供應(yīng)量。

　　全國人大代表、杭州娃哈哈集團(tuán)董事長兼總經(jīng)理宗慶後表示，當(dāng)前土地拆遷補(bǔ)償款太高，增加了房地産開發(fā)商的開發(fā)成本，導(dǎo)致土地成本過高，抬升了房價。他建議未來放開土地買賣，但必須循序漸進(jìn)。

　　相關(guān)專家和房地産業(yè)內(nèi)人士表示，我國的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、總量存在一定的失衡，未來應(yīng)促使土地供應(yīng)趨於合理，從而增加普通商品住宅、保障性住房的供給。由此，房地産市場的成交才能趨於合理，房價上漲也將隨之放緩。對於地方政府的考核不能僅考核房價，還要考核其土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。例如，地方政府每年出讓的土地中，保障性住房用地的供應(yīng)量必須達(dá)到一定比例。專家認(rèn)為，穩(wěn)定樓市最終仍要靠市場機(jī)制解決。地方政府應(yīng)儘快調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快保障房建設(shè)和供應(yīng)速度，增加普通住房用地供應(yīng)。

　　猜想二 擴(kuò)大房産稅改革試點(diǎn)

　　多位來自房地産行業(yè)的代表委員表示，房産稅改革試點(diǎn)範(fàn)圍擴(kuò)大將是大勢所趨。

　　全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，政府文件明確説要擴(kuò)大房産稅改革試點(diǎn)，預(yù)計(jì)今年就會看到實(shí)際動作。

　　他表示，房地産宏觀調(diào)控應(yīng)建立長效機(jī)制，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，比如交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)的稅收應(yīng)該通盤考慮、整合優(yōu)化。房産稅可以通過經(jīng)濟(jì)手段減少空置率，增加中小戶型比重和遏制炒作。房産稅可以成為地方稅體系中的主力、支柱型財源，使地方政府的內(nèi)在動機(jī)和市場經(jīng)濟(jì)所要求的政府職能契合。

　　賈康強(qiáng)調(diào)，房産稅改革應(yīng)堅(jiān)持“首套房不徵收，限制高端市場”。“房産稅的改革一定要適合國情，不能比照美國的普遍徵收模式，應(yīng)借鑒日本的‘首套房不徵收’。”

　　全國政協(xié)委員、深圳市多利工貿(mào)有限公司董事長梁志敏表示，對廣大中低收入階層自住的商品房和保障房不應(yīng)徵收房産稅。房産稅改革應(yīng)以打擊投機(jī)為主，針對的是擁有多套住房的炒房客，而非普通百姓的第一套剛需住房和第二套改善型住房。

　　猜想三 強(qiáng)化差別化房貸政策

　　“新國五條”要求繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，中國人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　分析人士表示，各地政府和銀行強(qiáng)化差別化信貸政策，提高二套房首付比例和貸款利率，這可以成為未來的調(diào)控“利器”。目前二套房房貸首付比例不低於60%、利率不低於基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　分析人士表示，房貸政策的歷次調(diào)整均對市場産生了較大影響。2010年4月17日發(fā)佈的“國十條”要求，二套房貸款首付款比例不低於50％，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。2010年9月29日發(fā)佈的房地産調(diào)控政策要求，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，首套房貸款比例調(diào)至30%以上。2011年1月26日發(fā)佈的“新國八條”要求，強(qiáng)化差別化住房信貸政策，貸款購買第二套住房的家庭首付款比例不低於60%，利率不低於基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　全國政協(xié)委員、工商銀行行長楊凱生與招商銀行行長馬蔚華日前在接受中國證券報記者採訪時表示，房地産信貸是銀行貸款的重要內(nèi)容，銀行將按照國務(wù)院方針進(jìn)行調(diào)整，將按照央行等相關(guān)部門調(diào)控的方向操作，同時考慮銀行自身經(jīng)營的因素。

　　差別化房貸政策還有待監(jiān)管部門出臺相關(guān)政策或指導(dǎo)意見。多位銀行總行人士日前表示，目前總行暫未發(fā)文調(diào)整相關(guān)政策。

　　猜想四 嚴(yán)禁陰陽合同

　　“‘新國五條’是房地産調(diào)控正確方向的第一步。調(diào)控樓市至少可有二十步，關(guān)鍵看是否真想調(diào)。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生對“新國五條”表示了認(rèn)可。

　　他表示，在強(qiáng)調(diào)樓市新政中的20%所得稅政策之前，應(yīng)出臺措施嚴(yán)格禁止購房中“陰陽合同”。多位專家表示，各地在認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院新近下發(fā)的通知時，打擊“陰陽合同”應(yīng)是重中之重。通知要求稅務(wù)部門繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地産價格評估方法，加強(qiáng)存量房交易稅收徵管工作。

　　分析人士表示，“陰陽合同”可能使20%所得稅的政策效果打折扣。在存量房交易過程中，目前仍有納稅人通過簽訂“陰陽合同”等手段以低報成交價格偷逃稅款。

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