渣打銀行一項(xiàng)最新的調(diào)研顯示,在需求強(qiáng)勁、價(jià)格優(yōu)惠和市場情緒轉(zhuǎn)變共同拉動(dòng)下,多地房屋成交量上升。開發(fā)商投資意願(yuàn)恢復(fù),土地成交量上升。一些大開發(fā)商通過一級(jí)和二級(jí)市場從小開發(fā)商手中拿地,規(guī)模越來越大。因此,該行的研究人員預(yù)計(jì),今年房地産市場會(huì)加緊動(dòng)力復(fù)蘇,並將走得更遠(yuǎn)。
之前,國際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)——惠譽(yù)、穆迪和標(biāo)普——皆發(fā)佈報(bào)告看好中國房地産市場。與此相應(yīng),國家統(tǒng)計(jì)局2月22日通報(bào)上月大中城市房價(jià)變動(dòng)情況:70個(gè)大中城市中,價(jià)格下降的城市僅10個(gè),持平的城市7個(gè),上漲的城市多達(dá)53個(gè)。
拿地積極
渣打銀行的調(diào)研針對30家位於二三線城市的開發(fā)商,並以此制定出開發(fā)商景氣指數(shù)。此指數(shù)表明,2012年6月以後,開發(fā)商的情緒在穩(wěn)步回升,對未來銷售的信心和看好未來政策的立場均處於上揚(yáng)狀態(tài)。
大多數(shù)開發(fā)商表示2012年四季度的建設(shè)規(guī)模與三季度相當(dāng)。但對於未來3個(gè)月的建築活動(dòng),30家開發(fā)商中12家表示會(huì)增加建設(shè)規(guī)模。大家普遍認(rèn)為春季建設(shè)活動(dòng)將進(jìn)一步恢復(fù)。有意思的是,25家開發(fā)商表示2013年的建設(shè)規(guī)模將大於2012年(其中8家開發(fā)商表示將較大規(guī)模增加)。
一個(gè)指向性的現(xiàn)象是開發(fā)商重新開始拿地。30家受訪開發(fā)商中18家有意向在未來3~6個(gè)月購入土地,這一比例為渣打銀行最近4次調(diào)查中最高。20家開發(fā)商表示與3個(gè)月前相比,其所在城市開發(fā)商的拿地意願(yuàn)增強(qiáng)。地方政府以增加土地供應(yīng)來回應(yīng)房地産情緒的好轉(zhuǎn)。受訪開發(fā)商中13家表示,近3個(gè)月土地供應(yīng)數(shù)量略有增加。在早前的調(diào)查中,持這一觀點(diǎn)的開發(fā)商只有8家。據(jù)受訪開發(fā)商反映,土地拍賣流拍的個(gè)案持續(xù)下降。
當(dāng)然,大規(guī)模上市公司仍為土地拍賣的主要買家。國企和地方政府背景的開發(fā)企業(yè)也很活躍。民營開發(fā)商和較小規(guī)模開發(fā)商仍保持謹(jǐn)慎。開發(fā)商的現(xiàn)金流狀況似乎不錯(cuò)。半數(shù)開發(fā)商表示沒有聽説同行出現(xiàn)購地款支付困難,7家開發(fā)商只聽説兩起支付困難。小開發(fā)商仍然受制于現(xiàn)金流緊張,21家開發(fā)商表示知曉資金充沛的大開發(fā)商從資金緊張的小開發(fā)商手中拿地,由此可以明顯看出,行業(yè)整合仍然是一級(jí)和二級(jí)土地市場的主導(dǎo)趨勢;大開發(fā)商正越來越龐大。
受訪開發(fā)商似乎認(rèn)為,地價(jià)在峰值向下調(diào)整10%~20%之後,已經(jīng)見底。問及對未來一到兩個(gè)季度地價(jià)的預(yù)期,大多數(shù)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為地價(jià)會(huì)適度走高。
銷售趨旺
另一個(gè)同樣重要的現(xiàn)象是房屋銷售狀況持續(xù)好轉(zhuǎn)。受訪企業(yè)中三分之二表示2012年4季度行業(yè)銷售狀況好于2012年3季度。14家開發(fā)商回應(yīng)稱他們對未來3個(gè)月市場的信心“增加很多”,12家開發(fā)商表示信心略有增加。17家開發(fā)商預(yù)期2013年銷售狀況會(huì)略好于上年,4家開發(fā)商對今年的銷售狀況較為樂觀。一些較大規(guī)模的開發(fā)商已經(jīng)提高了2013年的銷售目標(biāo)。
渣打銀行的調(diào)查員詢問開發(fā)商,是否認(rèn)同有能力購房者已經(jīng)購房,因此2013年需求會(huì)下降的説法,大多數(shù)開發(fā)商表示,只要房價(jià)保持穩(wěn)定,他們並不為此擔(dān)心。調(diào)查員還向開發(fā)商了解了購房者的構(gòu)成。開發(fā)商反饋稱,49%為首次購房家庭,35%為改善居住條件,15%作為投資。
銷售帶動(dòng)了去庫存化進(jìn)程,更多數(shù)量的開發(fā)商反映其所在城市的未售房屋庫存正在下降,但庫存降低的速度似乎並不快。13家開發(fā)商反映2012年下半年其所在城市房屋庫存下降,但12家開發(fā)商表示庫存增加,11家開發(fā)商預(yù)期所在城市庫存將會(huì)下降,而12家開發(fā)商預(yù)計(jì)庫存很可能增加。可以看出,對於庫存的狀況開發(fā)商的判斷存在分歧。
大中城市的銷售狀況好于小城市(22家開發(fā)商同意此觀點(diǎn))。並且,他們不認(rèn)為近期部分媒體廣泛報(bào)道的官員拋售房産將會(huì)對市場産生顯著影響(25家開發(fā)商持此觀點(diǎn))。
政策有限
不過,政策仍然是個(gè)問題。2月20日,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了樓市調(diào)控“國五條”。會(huì)議不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策,堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房,還在繼2011年之後再次提出要求各地公佈年度房價(jià)控制目標(biāo)。此外,會(huì)議在明確既有政策的基礎(chǔ)上,還提出了對房價(jià)上漲過快的城市及時(shí)採取限購措施,以及建立穩(wěn)定房價(jià)工作問責(zé)制等內(nèi)容。
這多少出乎開發(fā)商的預(yù)料。中央政府對住房市場的政策自2011年早期開始基本沒變。2012年年初有兩件事觸發(fā)了房市復(fù)蘇:開發(fā)商降低房價(jià)及地方市政府開始放鬆政策執(zhí)行。渣打銀行在調(diào)查時(shí),一半的受訪公司仍舊認(rèn)為未來3個(gè)月中央政府對房地産的政策立場將保持不變,但11家開發(fā)商現(xiàn)在認(rèn)為政策將鬆動(dòng),較早前調(diào)研的數(shù)目顯著增加。受訪公司主要期望2013年銀行對開發(fā)商貸款政策鬆動(dòng)、地方政府政策執(zhí)行放鬆。限購令和貸款利率方面,多數(shù)受訪公司認(rèn)為不會(huì)發(fā)生變化。
儘管“國五條”的出現(xiàn)略讓人吃驚,也在當(dāng)日重挫了地産股票,但是開發(fā)商對此的反應(yīng)卻相對淡然。有開發(fā)商認(rèn)為,“國五條”是一種喊話,是想把房價(jià)上漲的勢頭壓下去,但沒太多實(shí)際操作手段。據(jù)此,他預(yù)期3月樓市成交應(yīng)該不錯(cuò)。現(xiàn)在對房價(jià)沒有看跌的,多數(shù)樓盤價(jià)格會(huì)穩(wěn)中有升。
[責(zé)任編輯: 王君飛]
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