以搜房網(wǎng)為代表的房地産網(wǎng)路平臺與房地産仲介公司已在多地成對峙之勢。在杭州、重慶和青島，多家房地産仲介公司集體撤下原來掛在搜房網(wǎng)上的二手房源，令後者股價一度狂跌。這不是最慘的。3月11日，由於京滬9家房産仲介的集體封殺，令正準(zhǔn)備赴美上市的安居客上市泡湯。

　　原本相安無事、共存共贏，如今卻一夜撕破了臉。這只是中國房地産市場下行途中的一場茶杯裏的風(fēng)波，還是網(wǎng)際網(wǎng)路革房地産仲介的命的中國樣本？

　　衝突兩端，孰敗孰勝，尚無結(jié)論，但房産電商和傳統(tǒng)仲介均元氣大傷卻是無疑的。雙方“對陣”而暴露出的商業(yè)模式隱憂，亦受到業(yè)界和投資界關(guān)注。從某種角度來説，這場風(fēng)波或也可視作對“搜房模式”的一次測試。

　　矛盾在最激烈的時候，最易解決。

　　近日，搜房網(wǎng)遭遇杭州仲介聯(lián)盟“下架危機”，隨後重慶十家仲介形成聯(lián)盟與其展開談判，儘管搜房網(wǎng)提出了 “合作夥伴支援計劃”，但最新的消息是，6月11日，青島市50家房地産仲介公司組成聯(lián)盟，宣佈全面暫停與搜房網(wǎng)合作，將16萬套房源從搜房網(wǎng)端口下架。兩方對峙呈蔓延之勢。

　　傳統(tǒng)仲介指搜房網(wǎng)單方面在“端口流量費”上提價導(dǎo)致惡性競爭，繼而聯(lián)合抵制平臺，試圖在二手房市場的冬天奪回陣地。然而，一向強勢的搜房網(wǎng)在一封外泄的內(nèi)部郵件中盡顯“安撫”、“示好”之情，這封郵件的作者、搜房網(wǎng)董事長莫天全甚至稱傳統(tǒng)房介的圍剿“是有道理的”。

　　“莫董在信中態(tài)度過於柔和，”一位接近莫天全的搜房網(wǎng)匿名人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“但考慮到一些關(guān)鍵房産市場競爭激烈，他也有自己的權(quán)衡。”

　　搜房網(wǎng)官方對記者的回復(fù)是：“目前雙方尚在談判，不方便回應(yīng)。”

　　在這場博弈中，孰對孰錯，尚無結(jié)論，亦無須糾結(jié)。但搜房網(wǎng)和安居客兩家網(wǎng)路平臺在反反覆復(fù)的抵制中，一個市值蒸發(fā)十幾億美元，一個推遲上市，不可説不傷元氣。隨之暴露出來的商業(yè)模式隱憂，亦被外界和投資界人士關(guān)注：一旦關(guān)鍵房産市場的主要開發(fā)商或大型經(jīng)紀(jì)公司選擇不與搜房續(xù)約，或是轉(zhuǎn)投別人懷抱，網(wǎng)站就將失去吸引力，廣告量下降等一系列不利或?qū)⒔吁喽痢?/p>

　　基於此質(zhì)疑，上述匿名人士認(rèn)為，這場傳統(tǒng)房介與網(wǎng)路平臺的博弈，恰恰能檢驗出搜房模式的抗風(fēng)險性，“包括對手的崛起，也為搜房加快步伐提供了更多動力。這是一個開放的市場，不可能輕易出現(xiàn)壓倒性、顛覆性的改變。”

　　端口費用之爭/

　　“一切都源於平臺類網(wǎng)站不斷推出端口新套餐産品，並以此為由變相提價。”重慶房産經(jīng)紀(jì)人小徐在這個行業(yè)幹了6年，自詡熟悉這個市場。今年1月，他寫信給重慶市國土房管局，“聲討”搜房“變相漲價”。

　　在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者採訪時，小徐提到了搜房網(wǎng)的兩個不同産品：有線網(wǎng)路和無線網(wǎng)路，分別對應(yīng)電腦展示平臺和手機、平板展示平臺。“同樣的房源資訊發(fā)佈被分離收費、重疊收費。”小徐説，“大家一看就懂，這是變相提價。”

　　小徐口中的端口費，就是目前最普遍的網(wǎng)路平臺二手房盈利模式：按“端口數(shù)量”收費。

　　具體而言，“端口”是指傳統(tǒng)仲介公司在網(wǎng)路平臺上所開設(shè)的資訊發(fā)佈賬戶。以搜房網(wǎng)為例，套餐費用是每個端口每月300元~550元，不同的端口費意味著不同的 “刷新量”，端口費越高資訊刷新頻次就越多，該端口發(fā)佈的房源資訊就越能高頻次地出現(xiàn)在相關(guān)頁面的首頁。安居客的模式也類似，此前按包月套餐形式收費，費用在300元~1000元不等，2012年開始，安居客改用按點擊量、競價排名模式收費，即哪家仲介出的錢最多，所推房源可以優(yōu)先展示，而且房源只要被點擊，就會從仲介賬號中扣除一定費用。

　　“這種成熟的二手房網(wǎng)路房介模式始於2007年左右。”四川成房聯(lián)經(jīng)紀(jì)諮詢有限公司董事、總經(jīng)理冷泉頤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“當(dāng)時的房介都在提升自己的網(wǎng)路建設(shè)，也順其自然地尋找這個行業(yè)已有的網(wǎng)路平臺，搜房當(dāng)時正在做這一塊，二者一拍即合。基於利益共同點，雙方展開闔作並都從中獲取了利潤。”

　　搜房網(wǎng)2013年業(yè)績斐然，其三大主要業(yè)務(wù)分別交出了傲人成績單。僅房源資訊發(fā)佈帶來的收入，就從2012年的7200多萬美元增長到2013年的1.6億美元，翻了一番，佔到公司總收入的25.3%。

　　這種爆髮式增長，讓莫天全也感到驚愕，他甚至在不久前被披露的內(nèi)部郵件中使用了 “不合理”一詞。眼下，搜房網(wǎng)覆蓋城市超過330個，且全部都是直營，規(guī)模優(yōu)勢明顯。在投資者看來就像電商行業(yè)，用戶越多，商家越多，反過來吸引更多用戶，雪球越滾越大。

　　隨著行業(yè)發(fā)展，傳統(tǒng)仲介競爭逐漸激烈。據(jù)統(tǒng)計，全國有超過5萬家房地産經(jīng)紀(jì)公司，從業(yè)人數(shù)超過100萬，競爭激烈且趨於同質(zhì)化，即使是同一房地産經(jīng)紀(jì)公司下的不同門店、經(jīng)紀(jì)人間都存在激烈競爭，再加之上游的低門檻，使得搜房對房地産經(jīng)紀(jì)公司有較強議價能力。

　　在多名房介人士看來，“搜房們”正是看清仲介之間“誰也不願意被擠下當(dāng)炮灰”的心態(tài)，不斷提升“端口費”，從而激化了與傳統(tǒng)仲介之間的矛盾。

　　接近搜房網(wǎng)高層的業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，反對“端口費”漲價不過是一個藉口，大聲嚷嚷的各大仲介真正不滿意的是“搜房與中小房産經(jīng)紀(jì)公司的合作加深，蠶食了大仲介的利益”。

　　“搜房們”的警鐘/

　　就商業(yè)模式而言，搜房網(wǎng)的業(yè)務(wù)主要包括線上廣告、電子商務(wù)，以及房源發(fā)佈業(yè)務(wù)。伴隨著網(wǎng)際網(wǎng)路的普及，消費者獲取消息的渠道從傳統(tǒng)媒體轉(zhuǎn)向網(wǎng)路平臺，搜房網(wǎng)的房源發(fā)佈業(yè)務(wù)猛增。

　　截至2013年底，搜房網(wǎng)房源發(fā)佈業(yè)務(wù)共有19萬付費賬戶，較2012年增長47%。此外，隨著網(wǎng)際網(wǎng)路滲透率逐步提高，三四線城市房源業(yè)務(wù)發(fā)佈的使用人數(shù)有望翻倍。投資界的觀點是，未來搜房網(wǎng)房源發(fā)佈業(yè)務(wù)有望增長至目前的2~3倍。

　　然而，接二連三的“抵制”事件卻為“搜房網(wǎng)們”敲響了警鐘。一位業(yè)內(nèi)人士評價，“當(dāng)仲介聯(lián)合起來反對單方面提價時，像搜房這樣的流量大戶也得掂量掂量，挾‘買房人’以令‘仲介客戶’並不一定就能打贏。”

　　今年3月，安居客被指單方面提價遭遇京滬房介抵制，上市鎩羽而歸。

　　實際上，莫天全內(nèi)心非常清楚，搜房網(wǎng)房源資訊發(fā)佈業(yè)績增長如此迅速，得益於其從核心客戶群獲取的房源資訊，正是因為大量經(jīng)紀(jì)人上傳的房源資訊，增加了用戶對網(wǎng)頁的瀏覽量及點擊率，隨之而來的才是源源不斷的廣告收入。

　　然而，搜房網(wǎng)的這些資訊發(fā)佈合同卻並非排他性的。搜房也面臨“供應(yīng)商”下架房源轉(zhuǎn)投其他競爭對手懷抱的夢魘。搜房網(wǎng)2013年年報顯示，“一旦關(guān)鍵房産市場的主要開發(fā)商或大型經(jīng)紀(jì)公司選擇不與我們續(xù)約，我們的網(wǎng)站就將失去吸引力，如果訪問量、點擊率都下降，那麼廣告收入也會縮水，房地産參與者恐怕也會不願意再為其他服務(wù)付費。”

　　顯然，房介的聯(lián)合抵制觸痛了搜房網(wǎng)的神經(jīng)，因此才有了莫天全在內(nèi)部郵件中説，仲介們的聯(lián)合圍剿是“有道理的”。

　　近日，搜房網(wǎng)提出合作夥伴支援計劃，包括搜房網(wǎng)二手房集團(tuán)全線産品在現(xiàn)有折扣基礎(chǔ)上再打六折、無線全線産品贈送、經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)營推廣經(jīng)營支援，以及對長期友好合作的經(jīng)紀(jì)公司提供單筆最高1000萬元的低息貸款。“抵制”搜房網(wǎng)的仲介偉業(yè)我愛我家方面表示，已經(jīng)收到了這個計劃，估計在6月20日會有明確的結(jié)果出來。

　　此外，競爭對手的崛起也為搜房網(wǎng)添加了一絲緊張情緒，因為房介的突然“覺醒”在客觀上放大了搜房模式的風(fēng)險：可替代性。

　　“搜房就是可替代的，至少短期看來，下架房源或是轉(zhuǎn)投其他平臺，沒有給房介造成什麼影響。”小徐説，“就好比天貓和京東，平臺之間也有競爭關(guān)係。”

　　在房源資訊發(fā)佈領(lǐng)域，除了直接競爭對手新浪樂居、搜狐焦點等全國門戶網(wǎng)站，還有一些區(qū)域性資訊發(fā)佈網(wǎng)站如365網(wǎng)，以及58同城這樣的分類資訊平臺。此外，傳統(tǒng)房介從線下往線上發(fā)展的趨勢，也讓搜房網(wǎng)這類網(wǎng)路平臺無法放鬆警惕。

　　或許正是考慮到這幾點，莫天全在內(nèi)部郵件裏更多的是對房介們的安撫，用接近他的內(nèi)部人士的話來説，“莫董顯得過於柔和”。

　　在該人士看來，房産仲介想在短期內(nèi)找到替代搜房網(wǎng)的平臺很難，“每個平臺有自己的優(yōu)勢和客戶黏性，不會因為房介下架房源就帶來多大影響。再者，房源資訊搜房自己也有。”該人士向記者表示，“相反，如果房介重新選擇新的媒體平臺，亦會經(jīng)歷新的磨合和陣痛，這是他們難以承受的。”

　　在該人士看來，這場博弈恰恰能夠檢驗搜房模式的抗風(fēng)險性，“包括對手的崛起，也為搜房加快步伐提供了更多動力。這是個開放的市場，不可能輕易出現(xiàn)壓倒性、顛覆性的改變。”