去年底至今，香港政府的調(diào)控政策仍然持續(xù)降溫樓市，一方面是成交量急速下滑，另一方面樓價(jià)已止昇平穩(wěn)，並有下滑的趨勢(shì)。香港業(yè)內(nèi)人士普遍的預(yù)期是，未來(lái)香港樓價(jià)可能下跌兩到三成，目前仍還不能算是“最壞時(shí)刻”。

　　不過(guò)也有分析人士指出，樓市即使轉(zhuǎn)勢(shì)向下調(diào)整，速度和幅度也會(huì)相當(dāng)溫和。有部分開發(fā)商預(yù)期香港政府後續(xù)會(huì)調(diào)整政策，而一些投行也仍給予香港本地開發(fā)商買入的評(píng)級(jí)。

　　樓市調(diào)控見成效

　　去年四季度至今，在香港政府推出多項(xiàng)“辣招”之後，香港樓市交易明顯趨冷，房?jī)r(jià)也日趨平穩(wěn)。到今年八月中旬，香港一手樓註冊(cè)數(shù)突破5000宗，而去年在六月前就已超過(guò)這個(gè)水準(zhǔn)。據(jù)美聯(lián)物業(yè)資料研究部綜合土地註冊(cè)處資料顯示，不包括一手公營(yíng)房屋，截至8月20日，今年香港一手私樓註冊(cè)量為5034宗，與去年同期相比，宗數(shù)大幅下跌近40.3%。與此同時(shí)數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度香港樓價(jià)同比僅上升1%，大幅低於一季度。

　　而樓市交投的趨冷已明顯衝擊香港地産仲介。香港地産仲介美聯(lián)集團(tuán)半年報(bào)顯示，其上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)慘澹，虧損近8872萬(wàn)港元，去年同期為盈利1.473億港元，業(yè)績(jī)明顯大幅下滑，其中香港住宅傭金減少幅度最大。此外，另一地産仲介半年業(yè)績(jī)也遭遇同樣境遇，公開數(shù)據(jù)顯示，香港中原地産業(yè)績(jī)同比下跌25%。

　　儘管成交量下滑明顯，但樓價(jià)仍然相對(duì)堅(jiān)挺，中原地産研究部指出，今年８月１２日至１８日中原城市領(lǐng)先指數(shù)ＣＣＬ暫時(shí)止跌，在連跌兩周後，按周上升０﹒４１％，為七周以來(lái)最大升幅。不過(guò)這一情況可能會(huì)改變，有分析預(yù)期2014年香港樓價(jià)下跌幅度可能達(dá)到10%～15%，2015年可能再跌15%～20%。

　　印花稅遏制內(nèi)地買家入市

　　從阻擊炒房客的實(shí)際效果看，香港政府的多項(xiàng)政策已起到明顯作用。去年10月香港推出針對(duì)非香港永久居民的15%買家印花稅，今年2月再推出雙倍印花稅，令外地投資者購(gòu)買香港房産的稅務(wù)負(fù)擔(dān)最高可達(dá)物業(yè)價(jià)值的23.5%。

　　此前的數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地買家最高時(shí)曾佔(zhàn)到香港新樓盤成交量的四成，不過(guò)最新的數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地投資者熱情已明顯退潮，香港中原地産數(shù)據(jù)顯示，2013年第二季度，香港私人住宅市場(chǎng)，已知內(nèi)地個(gè)人賣家比例，佔(zhàn)宗數(shù)3.6%，佔(zhàn)金額3.9%。與2012年第四季度的4.1%及5.5%相比，分別下跌0.5及1.6個(gè)百分點(diǎn)，反映內(nèi)地業(yè)主惜售，傾向長(zhǎng)期持有香港房産。第三季度的數(shù)據(jù)則顯示香港私人住宅市場(chǎng)，已知內(nèi)地個(gè)人買家比例，佔(zhàn)宗數(shù)6.3%，佔(zhàn)金額8.0%。比例較2012年第四季的10.9%及16.8%，分別下跌4.6及8.8個(gè)百分點(diǎn)，反映買家印花稅成功遏制內(nèi)地買家入市。

　　香港中原地産研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良昇指出，實(shí)施買家印花稅半年以來(lái)，成功遏制了內(nèi)地買家入市，推低了內(nèi)地買家比例。但同時(shí)亦令內(nèi)地業(yè)主傾向長(zhǎng)期持有香港房産，同時(shí)推低內(nèi)地賣家比例。

　　時(shí)隔一年再現(xiàn)負(fù)資産個(gè)案

　　對(duì)於此前購(gòu)房者來(lái)説更糟糕的情況是，炒房套利不成反而因此成為“負(fù)資産”。此前香港金融管理局公佈負(fù)資産住宅按揭貸款的調(diào)查結(jié)果顯示，今年第二季度，負(fù)資産住宅按揭貸款宗數(shù)為27宗，截至6月底，負(fù)資産按揭貸款涉及的金額為1.11億港元，其中無(wú)抵押約為200萬(wàn)港元。這也是時(shí)隔一年再次出現(xiàn)負(fù)資産個(gè)案。香港金管局表示，這次出現(xiàn)負(fù)資産個(gè)案，主要是涉及一些銀行職員住屋按揭貸款。這類貸款的按揭成數(shù)一般較高，故此容易形成負(fù)資産。

　　對(duì)此美聯(lián)創(chuàng)辦人及主席黃建業(yè)分析，目前樓市已經(jīng)見頂，更多的購(gòu)房人士由於借貸比率較高，有可能在今年底出現(xiàn)負(fù)資産情況。

　　大規(guī)模出現(xiàn)負(fù)資産的情況曾在1997-2003年上演。不過(guò)有地産仲介業(yè)內(nèi)人士則指出不應(yīng)過(guò)分擔(dān)憂。中原按揭經(jīng)紀(jì)董事總經(jīng)理王美鳳指出，目前借款人對(duì)於樓市按揭風(fēng)險(xiǎn)的防守力較高，置業(yè)性質(zhì)差異也比較大，即使樓價(jià)下跌帶來(lái)負(fù)資産，也不會(huì)是1997至2003年的情況。

　　王美鳳認(rèn)為，目前按揭杠桿率低，平均按揭成數(shù)僅為55％，遠(yuǎn)低於2003年負(fù)資産高峰期時(shí)的65%。從這個(gè)平均數(shù)字看，樓價(jià)需下跌超過(guò)45%，負(fù)資産才會(huì)廣泛出現(xiàn)，然而，1997年樓市與現(xiàn)時(shí)最大的不同之處，在於1997年投機(jī)性高、炒風(fēng)普遍，確認(rèn)人轉(zhuǎn)售比例曾高達(dá)近10%；而目前投機(jī)成分幾近消失，樓市以自住或長(zhǎng)線投資者支援為主，這使得樓市即使轉(zhuǎn)勢(shì)向下調(diào)整，速度和幅度也會(huì)相當(dāng)溫和，不易出現(xiàn)大量炒家虧本離場(chǎng)引致樓價(jià)大跌的現(xiàn)象。

　　樓市悲觀情緒延續(xù)

　　悲觀的預(yù)期仍會(huì)持續(xù)，黃建業(yè)認(rèn)為，“香港樓市會(huì)衰三年，樓價(jià)估計(jì)會(huì)跌兩到三成。”黃建業(yè)指出，香港樓市最壞時(shí)期仍未來(lái)臨，目前才剛開始轉(zhuǎn)差，政府推出打擊樓市的措施，導(dǎo)致樓價(jià)輕微下跌，但成交量大幅下滑，未來(lái)如果資金大幅流出或出現(xiàn)加息，香港樓市將進(jìn)一步轉(zhuǎn)壞。

　　不過(guò)，香港業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為這次樓市調(diào)整不會(huì)重復(fù)1997-2003年樓市暴跌的情況。

　　黃建業(yè)預(yù)計(jì)，這次調(diào)整時(shí)間會(huì)比較短，大概在三年左右，而出現(xiàn)大跌7成的機(jī)會(huì)比較小，除非出現(xiàn)大規(guī)模的資金撤離、加息。估計(jì)跌幅兩到三成的可能性較大。目前仍存在許多積極因素，一是全球資金氾濫；二是香港開發(fā)商內(nèi)地業(yè)務(wù)開展較好，可以獲得現(xiàn)金流；三是整體借貸比率仍然低，不會(huì)有大規(guī)模負(fù)資産；四是股市持續(xù)波動(dòng)，樓市仍然有一定吸引力。

　　也有部分開發(fā)商預(yù)期港府後續(xù)會(huì)調(diào)整政策。嘉裏建設(shè)總裁兼首席執(zhí)行官黃小抗在中期業(yè)績(jī)發(fā)佈會(huì)表示，對(duì)香港未來(lái)的樓市抱著審慎樂觀態(tài)度，相信剛性需求仍然存在，未來(lái)供求能夠漸趨平穩(wěn)。香港政府應(yīng)已聽到各方對(duì)“辣招”的意見，相信政府會(huì)作出調(diào)整及跟進(jìn)。

　　實(shí)際上，從大行對(duì)香港本地地産公司的評(píng)級(jí)看，亦未太過(guò)悲觀。高盛近期的評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，將新鴻基地産盈利預(yù)期下調(diào)7.7%-4.2%，目標(biāo)價(jià)由148.3港元微降至148港元，但仍維持其“買入”評(píng)級(jí)，理由在於隨著資産週轉(zhuǎn)穩(wěn)步復(fù)蘇，加上推出更多項(xiàng)目，有助提升新鴻基的賬面獲利及縮小其資産凈值折讓。