近年,香港住宅樓價(jià)持續(xù)高企,今年以來升勢(shì)更有轉(zhuǎn)急跡象,情況日益失控。特區(qū)政府日前再度出招,提高房産交易稅,希望冷卻熾熱的樓市。不過,有關(guān)措施的作用如何仍有待觀察。

　　根據(jù)香港法例規(guī)定,在當(dāng)?shù)刭徺I住宅單位時(shí),必須向稅務(wù)局交付物業(yè)印花稅,否則文件在香港不具法律效力,例如在法律訴訟時(shí),法庭就不會(huì)受理。

　　大致而言,香港物業(yè)印花稅的計(jì)算方法是:200萬港元以下的單位,只徵收100港元印花稅；200萬港元或以上的物業(yè),則需要按交易金額收取一定的印花稅,最高印花稅率是3.75%。

　　2008年全球爆發(fā)金融海嘯後,美國與歐洲先後採取寬鬆貨幣政策挽救經(jīng)濟(jì),導(dǎo)致大量熱錢遊資涌入香港,吹鼓資産泡沫,刺激樓價(jià)急升。針對(duì)此情況,香港特區(qū)政府在2010年11月19日宣佈,歷史性引入針對(duì)住宅短期買賣的“額外印花稅”(SSD),若住宅單位在24個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)手,將會(huì)徵收5%至15%的額外印花稅,以打擊樓宇炒賣活動(dòng)。

　　有關(guān)措施出臺(tái)後,一度打擊市場(chǎng),一二手住宅物業(yè)市場(chǎng)的成交量大幅減少,以致港府當(dāng)時(shí)滿有信心地認(rèn)為措施已經(jīng)奏效。豈料,香港樓市不久後復(fù)蘇,半年後樓價(jià)已升近一成半。踏入2012年,樓價(jià)更進(jìn)一步飆高,從當(dāng)年年初至十月,中小型單位樓價(jià)急漲21%,升勢(shì)淩厲。

　　於是,港府在2012年10月26日第二次出招,新增針對(duì)非香港永久居民的15%“買家印花稅”。同時(shí),又延長額外印花稅適用期至3年以及調(diào)高SSD稅率5個(gè)百分點(diǎn),以壓抑樓市泡沫。

　　香港市場(chǎng)人士指出,上述兩招的力度明顯高於市場(chǎng)預(yù)期,香港樓價(jià)有望下跌。但令人大跌眼鏡的是,市場(chǎng)冷卻期只維持了三個(gè)月,樓價(jià)即告回升,積累的購買力又迸發(fā)出來。

　　今年2月22日,港府第三度出重招遏制樓市需求,包括提升物業(yè)印花稅一倍,例如購買300萬至400萬港元住宅時(shí),印花稅率由現(xiàn)時(shí)的2.25%加至4.5%。但新措施主要針對(duì)購買第二套房的買家,首次置業(yè)或只擁一套房而換樓者則可獲豁免,即按現(xiàn)稅率繳交印花稅。

　　財(cái)政司長曾俊華解釋,去年10月推出買家印花稅和加強(qiáng)額外印花稅後,香港樓市平穩(wěn)了一段時(shí)間,但近日再度出現(xiàn)亢奮跡象,今年1月樓價(jià)上升了2%,二月份升勢(shì)持續(xù),現(xiàn)時(shí)整體樓價(jià)較2008年金融海嘯後的低位上升了120%。他認(rèn)為是適當(dāng)時(shí)候再出招減低住宅需求。

　　他説,港府在2010年先是以額外印花稅限制炒家,2012年則以買家印花稅限制非永久居民,今次再收窄至非首次置業(yè)或換樓人士,是一層一層收窄買家的範(fàn)圍,以紓緩供求失衡。

　　中原集團(tuán)創(chuàng)辦人施永青也認(rèn)為,今次是“壓死駱駝的最後一根稻草”,香港樓價(jià)會(huì)由“小調(diào)整”變?yōu)椤按笳{(diào)整”,時(shí)間及幅度均會(huì)較長,直到政府改變政策為止,成交量會(huì)下跌一半。

　　果不其然,港府針對(duì)樓市推出“辣招”後開始見效。政府調(diào)高印花稅後翌日,二手成交明顯減少,有230間分行的地産仲介集團(tuán)利嘉閣總裁廖偉強(qiáng)説,“當(dāng)日下午三時(shí),公司全線分行都未錄得任何二手成交”。據(jù)市場(chǎng)人士統(tǒng)計(jì),在政府推出雙倍印花稅後,市場(chǎng)籠罩在“雙倍印花稅”辣招陰霾下,二手樓市交投量急跌。

　　面對(duì)投資者的入市意欲減弱,香港各地地産發(fā)展商惟有見招拆招,以不同的優(yōu)惠吸納客源。譬如,長江實(shí)業(yè)集團(tuán)新推出的一個(gè)住宅樓盤,就針對(duì)雙倍印花稅而送出樓價(jià)3.75%的厘印費(fèi),合計(jì)平均減價(jià)逾11%。另一家地産發(fā)展商華懋旗下的多個(gè)新樓盤,也推出不同優(yōu)惠,包括訂價(jià)減百分之八及贈(zèng)送印花稅或者贈(zèng)送車位,希望吸引買家。

　　曾經(jīng)歷1997年金融風(fēng)暴、2008年金融海嘯的香港資深物業(yè)投資者陳清白指出,港府表明不讓樓價(jià)上升,現(xiàn)在買樓投資風(fēng)險(xiǎn)極大,不但不能夠保值,甚至有可能會(huì)貶值二三成,買家入市前一定要考慮清楚。

　　不過,香港《太陽報(bào)》3月9日?qǐng)?bào)道,該報(bào)的網(wǎng)上民調(diào)顯示,認(rèn)為香港樓價(jià)短期會(huì)上升的港人,卻微升3.4個(gè)百分點(diǎn)至約33.3%,認(rèn)為樓價(jià)下跌比例,卻大減10.4個(gè)百分點(diǎn)至約36.5%。

　　有分析指出,部分港人不相信樓價(jià)會(huì)下跌,是因?yàn)殡m然“買家印花稅”和“額外印花稅”已一定程度上遏制了境外和本地炒家,但在極低息、高通脹及股市不明朗的環(huán)境下,“買磚頭”仍然是最佳的資金出路。同時(shí),香港短期內(nèi)的土地供應(yīng)依然不足,在貨源短缺下,樓價(jià)升勢(shì)難以放緩。

　　事實(shí)上,港府雖然接連推出打壓樓市措施,但對(duì)一些內(nèi)地買家無阻嚇力,當(dāng)?shù)刂≌萃稹碘▓@在政府出招後首錄內(nèi)地客成交的物業(yè),實(shí)用面積只有524平方呎,但卻以約678.7萬元成交,內(nèi)地買家須付101.8萬元BSD,估計(jì)連同雙倍印花稅在內(nèi),合共稅款逾150萬元,相當(dāng)購入價(jià)逾22%。

　　有分析指出,香港提高房産交易稅對(duì)於樓市的影響,可以按樓價(jià)分類作出分析。細(xì)價(jià)樓及中價(jià)樓方面,此類物業(yè)的對(duì)象以首次置業(yè)的港人及換樓客為主,由於他們?nèi)胧袑⒉皇苄抡杏绊?心理上感覺買樓相對(duì)劃算,入市意欲將會(huì)增加,有機(jī)會(huì)助長細(xì)價(jià)樓及中價(jià)樓樓價(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)。

　　中上價(jià)物業(yè)方面,買家主要為投資者,短期內(nèi)投資者入市意欲會(huì)降低,交投減少情況將立竿見影,然而此類物業(yè)業(yè)主和買家大多實(shí)力雄厚,業(yè)主不會(huì)輕言減價(jià)求售,買家亦要為資金保值尋求出路,適應(yīng)新招後將會(huì)重新活躍于市場(chǎng),樓價(jià)不易下跌。

　　至於豪宅,在一些人眼中,猶如鑽石和明珠,可遇不可求,對(duì)於豪宅買家來説,擁有一個(gè)豪宅,等於擁有一份光榮,如遇上心儀物業(yè),將不計(jì)成本務(wù)求據(jù)為己有,絕不會(huì)因?yàn)橐喔抖愴?xiàng)而卻步,樓價(jià)肯定可以站穩(wěn)。

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