為遏制日益嚴(yán)重的房産泡沫，港府最近連出辣招，開(kāi)始全面調(diào)控樓市。稱其“全面”，是因?yàn)檫@一系列措施是套組合拳，分為短、中、長(zhǎng)期積極措施以及即時(shí)奏效的遏制措施

　　香港每人平均居住面積13平方米，戶均居住面積42平方米，常常一家五口擠在不到50平方米的房屋裏。在世界發(fā)達(dá)國(guó)家、地區(qū)中，香港的平均居住條件已經(jīng)逼近保持身心舒暢、健康的最低限度。這種情況出現(xiàn)在一個(gè)每人平均收入超過(guò)一萬(wàn)美元的地方，最主要的原因就是房子貴，貴到駭人。

　　2012年，香港樓市升幅高居全球榜首，樓價(jià)世界第五。金融海嘯以來(lái)，香港房?jī)r(jià)上升了120%。如今，200萬(wàn)港元只能在新界或邊遠(yuǎn)地區(qū)買(mǎi)一套面積30至40平方米、樓齡在30至40年的陳舊物業(yè)。對(duì)於新建樓宇，港島繁華地帶一套建築面積40平方米的單元房可以賣到近800萬(wàn)港幣。這種價(jià)格對(duì)於有心置業(yè)的工薪階層，近乎天方夜譚。一方面，私人樓宇價(jià)格飆升；另一方面，公共房屋供給不足，香港社會(huì)因此民怨沸騰。

　　為遏制日益嚴(yán)重的房産泡沫，港府最近連出辣招，開(kāi)始全面打擊樓市。為何説“全面”，因?yàn)檫@一系列措施是套組合拳，分為短、中、長(zhǎng)期積極措施以及即時(shí)奏效的遏制措施。積極措施指增加供應(yīng)，包括中長(zhǎng)期內(nèi)增加土地供應(yīng)、中短期內(nèi)增加公共房屋供應(yīng)；遏制措施包括抑制炒樓，大幅增加樓宇炒賣交易成本。港府希望通過(guò)這兩種不同取向的政策措施，對(duì)抗樓市泡沫。

　　香港用地緊缺是導(dǎo)致地價(jià)居高不下的主要原因。新一屆港府制定了短、中、長(zhǎng)期措施增加土地和房屋供應(yīng)，這主要體現(xiàn)在施政報(bào)告中。今年1月，特首梁振英發(fā)表第一份施政報(bào)告，其中明確提出了增加土地及公共房屋供應(yīng)的具體措施。短中期來(lái)講，港府會(huì)通過(guò)改變土地用途、適度提高發(fā)展密度等增加住宅土地供應(yīng)。

　　香港有完整的城市規(guī)劃系統(tǒng)，記載了土地發(fā)展和規(guī)劃用途的《分區(qū)規(guī)劃大綱》覆蓋全港絕大部分土地，任何發(fā)展都要符合《分區(qū)規(guī)劃大綱》的要求，即便政府主導(dǎo)改變發(fā)展用途，都要根據(jù)法例規(guī)定程式對(duì)《分區(qū)規(guī)劃大綱》進(jìn)行修改才可執(zhí)行。因此，此次港府需要通過(guò)規(guī)定程式改變既有土地用途，才可釋放更多土地發(fā)展住宅。這包括將36幅“政府、機(jī)構(gòu)或社區(qū)”及其他政府用地，13幅沒(méi)有植被、荒廢或已平整的“綠化地帶”以及16幅工業(yè)用地改作住宅發(fā)展。在規(guī)劃許可的情況下，港府會(huì)適度提高發(fā)展密度，並進(jìn)一步檢討政府現(xiàn)行工作機(jī)制，提高工作效率，以期綜合提高住宅用途的土地供應(yīng)量及供應(yīng)效率。

　　在長(zhǎng)遠(yuǎn)土地供應(yīng)策略上，港府提出若干新發(fā)展區(qū)的發(fā)展願(yuàn)景。這些新發(fā)展區(qū)多位於土地面積、發(fā)展前景廣闊的新界地區(qū)，以舒緩港島、九龍地區(qū)過(guò)重的功能負(fù)擔(dān)。

　　此外，港府還提出在外港以外適度填海。在某種程度上，香港的城市發(fā)展就是一部填海史。早年的政府主要通過(guò)在維港兩岸填海獲得發(fā)展用地。維港闊度收窄，填海對(duì)自然生態(tài)的負(fù)面影響引起環(huán)保組織及市民的持續(xù)抗議，終於迫使港府宣佈停止填平維港。此次港府提出在維港以外邊遠(yuǎn)區(qū)域填海便是回應(yīng)這一歷史問(wèn)題。

　　以上措施主要都是希望通過(guò)增加供應(yīng)降溫樓市。除此之外，港府近日還出臺(tái)了即時(shí)奏效的遏制措施，包括最近引發(fā)激烈討論的“雙倍印花稅”政策。2012年10月起，港府開(kāi)始推出抑制樓市政策，包括提高額外印花稅稅階，並將適用期延長(zhǎng)至三年，抑制樓市短炒，買(mǎi)入後首半年內(nèi)出售單位的徵收率增至20%；在半年至一年內(nèi)為15%；一年至三年一概徵收10%。同時(shí)外地人士、所有本地和外地註冊(cè)的公司購(gòu)買(mǎi)本地住宅，除繳付一般印花稅，亦需繳付15%的買(mǎi)家印花稅。

　　新政策下，三種人的住宅交易成本提高。一是樓市短炒者，購(gòu)入物業(yè)三年內(nèi)炒賣越頻繁，需要繳納的稅款越多。二是外地購(gòu)樓人士。為抑制外地買(mǎi)家涌入香港樓市，推高價(jià)格，港府通過(guò)徵收15%高額買(mǎi)家印花稅的方式應(yīng)對(duì)。以前來(lái)港置業(yè)不需要繳付買(mǎi)家印花稅，現(xiàn)需繳付價(jià)值為房?jī)r(jià)15%的稅款。鋻於外地買(mǎi)家多鎖定價(jià)值1000萬(wàn)港元以上的香港豪宅市場(chǎng)。也就是説，原價(jià)1000萬(wàn)港元的物業(yè)，現(xiàn)需多繳付150萬(wàn)港元的買(mǎi)家印花稅，這確實(shí)大幅提高了置業(yè)成本。三是本地或外地公司。公司購(gòu)買(mǎi)住宅同樣需要繳付買(mǎi)家印花稅，並不受地域限制。這是為了抑制以公司名義炒賣住宅。

　　這三重政策看起來(lái)很有力，應(yīng)該會(huì)對(duì)樓市有明顯的抑制效果。但政策推行四個(gè)多月以來(lái)，港府發(fā)現(xiàn)這幾招效果並不明顯，樓價(jià)呈繼續(xù)上漲趨勢(shì)。因此，港府決定將政策杠桿延伸至香港本地購(gòu)樓人士。2月22日，財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華推出“辣招”，上調(diào)買(mǎi)賣印花稅稅率。200萬(wàn)港元以下的低價(jià)物業(yè)印花稅由目前的100港元增至交易金額的1.5%，200萬(wàn)元以上物業(yè)印花稅，其他交易的稅率全面提高一倍，最高由4.25%增至8.5%。新稅適用於所有人及公司。政策之下，樓宇買(mǎi)賣印花稅全面大幅提高。之前交易200萬(wàn)港元的住宅只需要繳付100港元印花稅，現(xiàn)在則需繳付3萬(wàn)港元。從絕對(duì)金額上講，提高額度十分顯著。雖然成本提高，此舉能否有效抑制樓宇炒賣，還要看炒賣者是否真正認(rèn)為成本提高幅度會(huì)抵消未來(lái)盈利。如果炒賣者仍舊看好未來(lái)樓市升幅空間，則辣招不辣，頂多“麻”一下。

　　檢驗(yàn)辣招效果，還需時(shí)日。但令人欣慰的是，此次辣招出臺(tái)體現(xiàn)了港府審慎、週全的思考方式。無(wú)論如何，“雙倍印花稅”讓人聽(tīng)起來(lái)倒吸一口涼氣。人們首先的反應(yīng)是，沒(méi)房想買(mǎi)房、有房想換房提高生活品質(zhì)的人呢？如果也受“雙倍印花稅”制約，就等於打錯(cuò)了板子。與辣招伴隨的是港府的另一招保障政策：“首次置業(yè)人士和其他只持有一個(gè)單位的換樓人士，均可享受舊稅率。”如此看來(lái)，不論此輪遏制政策能否奏效，至少工薪自住置業(yè)的利益得到保障。港府這種“心中有基層”的政策制定思維值得肯定。(張楠迪揚(yáng)/旅港學(xué)者)

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