2014年，對(duì)於我國(guó)房地産行業(yè)而言，註定是不平凡的一年。我國(guó)樓市告別了高歌猛進(jìn)的“黃金時(shí)代”，進(jìn)入新的發(fā)展階段“白銀時(shí)代”。賣房子輕鬆賺錢的日子一去不復(fù)返，控製成本、加速去化變成房企求得生存的關(guān)鍵點(diǎn)。房?jī)r(jià)回落、市場(chǎng)分化、網(wǎng)際網(wǎng)路衝擊迫使房企、仲介不得不做出變革。縱使前方的路荊棘密布，大家只有揚(yáng)長(zhǎng)避短、勇往直前，或許在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中才有機(jī)會(huì)取得領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

　　一張圖讀懂新舊住宅價(jià)值差別

　　傳統(tǒng)住宅：房子本身、交通配套、醫(yī)療配套、教育配套

　　升級(jí)版住宅擴(kuò)充內(nèi)容：社區(qū)購(gòu)物中心、會(huì)所+運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、智慧+新風(fēng)系統(tǒng)、城市公園

　　房?jī)r(jià)結(jié)束高增長(zhǎng)

　　2014年的房子不好賣了！“日光碟”難再現(xiàn)，“搞促銷”唱主調(diào)，北京房?jī)r(jià)結(jié)束了一漲均漲的“黃金時(shí)代”，進(jìn)入有起有落的“白銀時(shí)代”。

　　受到自住房的衝擊，部分剛需盤價(jià)格出現(xiàn)鬆動(dòng)。今年3月，繼位於大興區(qū)的住總?cè)f科橙“被降價(jià)”後，剛需盤打折促銷的項(xiàng)目越來(lái)越多。有些剛需項(xiàng)目開盤推出“5萬(wàn)抵15萬(wàn)”、“5萬(wàn)抵10萬(wàn)”的優(yōu)惠，有些剛需盤給予九八折至九五折不等的折扣，還有些剛需盤可以贈(zèng)送一定的面積。“現(xiàn)在房子不好賣，房企的日子不好過(guò)。大家不敢提出降價(jià)，只能説是促銷。”一位房企內(nèi)部人士如是説。眼看著房企態(tài)度轉(zhuǎn)暖，購(gòu)房人有些“受寵若驚”。

　　930新政出臺(tái)、央行降息後，北京樓市逐步回暖。部分房企加快推盤速度，借勢(shì)政策利好出手搶收，以衝刺年底業(yè)績(jī)。12月13日，北京農(nóng)展館地王項(xiàng)目入市，獲批住宅擬售價(jià)格達(dá)到16.5萬(wàn)元/平方米。“北京農(nóng)展館地王項(xiàng)目入市，刷新了北京豪宅獲批單價(jià)歷史紀(jì)錄，打破了北京市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅説，這是北京地價(jià)推高房?jī)r(jià)的典型例證。在郭毅看來(lái)，今年底至明年年中北京會(huì)有一批新的豪宅項(xiàng)目集中入市，像中赫萬(wàn)柳書院、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、夏家衚同地王項(xiàng)目等，這些豪宅均價(jià)將會(huì)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。明年北京豪宅單價(jià)超10萬(wàn)，但不會(huì)出現(xiàn)大幅提價(jià)。

　　房企擴(kuò)張玩跨界

　　今年，我國(guó)樓市發(fā)生巨變，庫(kù)存居高不下、房?jī)r(jià)持續(xù)回落，市場(chǎng)分化明顯。告別“黃金時(shí)代”的樓市，進(jìn)入新的發(fā)展階段“白銀時(shí)代”。如何在“白銀時(shí)代”贏得市場(chǎng)，尚無(wú)定論。但是，越來(lái)越多的房企已經(jīng)跳出單純的“造房子賣房子”模式，開始邁出跨界經(jīng)營(yíng)的步伐。

　　龍頭房企的轉(zhuǎn)型走在了行業(yè)的前列。今年10月，恒大紐西蘭咔哇熊乳業(yè)生産的咔哇熊嬰幼兒配方奶粉亮相中超賽場(chǎng)，標(biāo)誌著恒大正式涉足乳業(yè)領(lǐng)域。這是繼民生住宅、文化旅遊、快消體育産業(yè)後，恒大又一次重金步入新領(lǐng)域。除了恒大，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等龍頭房企也在加快轉(zhuǎn)型。萬(wàn)科從專注住宅開發(fā)向商業(yè)地産、養(yǎng)老地産及旅遊地産等多領(lǐng)域進(jìn)軍。萬(wàn)達(dá)從商業(yè)地産向文化産業(yè)、旅遊、電子商務(wù)延伸。

　　“我國(guó)房地産行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，從過(guò)去大家閉著眼睛都能掙錢的階段，過(guò)渡到賺錢越來(lái)越難的階段。”郭毅説，由於土地成本、開發(fā)成本、人力成本都在增加，房企的銷售價(jià)格不再能像以前一樣實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，所以房企的利潤(rùn)空間在收窄。為了尋找新的贏利點(diǎn)，房企開始探求多元化發(fā)展。但無(wú)論房企走向何方，都需要根據(jù)自身優(yōu)劣，最大化規(guī)避短板，發(fā)揮長(zhǎng)處，才能在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中取得相對(duì)領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)。

　　同時(shí)，仲介與電商的平臺(tái)之間“戰(zhàn)鬥”不斷升級(jí)。鏈家地産與搜房停止合作，在鏈家地産北京公司副總裁林倩看來(lái)，是因?yàn)樗逊哭D(zhuǎn)變?yōu)楦?jìng)爭(zhēng)對(duì)手。鏈家與搜房決裂後，推出自己的電商平臺(tái)鏈家網(wǎng)。我愛我家大力發(fā)展自己的電商平臺(tái)，在今年還推出海外房産頻道，涉及美國(guó)、英國(guó)等10多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的房地産交易服務(wù)。

　　土地市場(chǎng)內(nèi)冷外熱

　　2014年，土地市場(chǎng)可以用“內(nèi)冷外熱”來(lái)形容最為貼切。一方面是“地王”之爭(zhēng)驟減，百日斷供、土地流拍重新抬頭；另一方面，北京宅地出讓金總額和住宅平均樓面價(jià)雙雙突破歷史最高點(diǎn)。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)、我愛我家、中原地産等多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至12月23日，北京土地出讓金總額為1911.4億元，算上僅剩下豐臺(tái)區(qū)一宗地塊待售，預(yù)計(jì)全年的土地出讓金總額或?qū)⑦_(dá)到1920億元。北京住宅用地平均樓面價(jià)高達(dá)14557元/平方米，與去年平均樓面價(jià)9616元/平方米相比上漲51%。

　　與去年土地市場(chǎng)不同的是，今年北京經(jīng)營(yíng)性土地出現(xiàn)百日斷供的“怪象”。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院宋輝表示，從3月1日起至6月9日，北京經(jīng)營(yíng)性土地的供應(yīng)量為零，直至6月10日，北京土地儲(chǔ)備中心網(wǎng)上掛出兩宗住宅用地，才打破了此次“斷供”的僵局。對(duì)於百日斷供，業(yè)內(nèi)人士表示，政府控制供地是幫助樓市強(qiáng)制降溫，但也有人認(rèn)為，供地放緩還源於房企對(duì)拿地的熱情不再高漲。此外，北京孫河一地塊兩次流拍，在房地産行業(yè)引起震動(dòng)。孫河地區(qū)是去年的熱點(diǎn)區(qū)域，曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)龍湖、中糧等多家房地産企業(yè)輪番搶地的熱潮。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，在市場(chǎng)整體環(huán)境出現(xiàn)下行之時(shí)，房地産企業(yè)拿地變得謹(jǐn)慎了。“流拍的孫河地塊起始價(jià)過(guò)高，是房企不願(yuàn)出手的主要原因。”一位房企人士説。

　　直至930新政、央行降息落地，北京土地市場(chǎng)逐步回暖。美聯(lián)物業(yè)高級(jí)經(jīng)理張磊説：“如果開發(fā)商覺得拿一塊地，可以做出好賣的産品，獲得較好的利潤(rùn)，那麼他們就會(huì)出手。否則，北京土地流拍、底價(jià)成交的情況還會(huì)出現(xiàn)。”

　　本版撰文 晨報(bào)記者 武新