第四季度將採取不同措施刺激銷售，不排除套現(xiàn)200億物業(yè)自救

　　 國內(nèi)最早涉足旅遊地産領(lǐng)域的雅居樂地産（03383.HK）董事會主席陳卓林遭昆明檢察院監(jiān)視，公司股票13日復(fù)牌即大跌17%。陳卓林事件發(fā)生後，外界對於雅居樂公司債運作情況、資金狀況和未來經(jīng)營的擔(dān)憂增加。此外，市場還出現(xiàn)了雅居樂在雲(yún)南的旅遊地産項目可能涉及當(dāng)?shù)刎澑膫髀劇?/p>

　　 雅居樂方面在接受證券時報記者書面採訪時回復(fù)，公司目前正積極推進新樓銷售，以保證公司資金狀況穩(wěn)定。業(yè)內(nèi)人士認為，旅遊地産行業(yè)拿地價格相對低廉，利潤主要來自於成本收入差，不過目前以“低價土地”為核心競爭力的經(jīng)營模式並非旅遊地産未來的發(fā)展方向。

　　 不排除套現(xiàn)200億自救

　　 陳卓林事件發(fā)生後，市場出現(xiàn)了對雅居樂資金狀況及後續(xù)經(jīng)營的擔(dān)憂情緒。13日，雅居樂股價大幅下挫17%。公司于2017年到期的7億美元年息9.875厘的優(yōu)先票據(jù)也出現(xiàn)小幅下跌；公司另一隻於今年12月底到期的4.75億美元定期貸款信貸，也有消息稱可能出現(xiàn)無法如期償還的可能。

　　 基於此，雅居樂管理層于13日召開針對投資者的電話會議。有消息稱，雅居樂第四季度將不問價售樓，力保每月至少進賬50億元人民幣售樓收入，同時旗下市值200億元投資物業(yè)也可伺機套現(xiàn)。對此，雅居樂方面未予否認。公司同時表示，第四季度將力推新貨及採取不同措施刺激銷售，預(yù)期第四季度銷售將有明顯提升。

　　 針對今年底即將到期的貸款，大股東承諾會利用自身的財務(wù)資源支援參與下次的融資活動來償還該筆過橋貸款的大部分。同時，公司正積極跟相關(guān)銀行商討其他的集資方案，以及商討有關(guān)延期該筆貸款未償還差額部分的可行性。

　　 至於上周取消的配股計劃，雅居樂回復(fù)證券時報記者，儘管早前配股的包銷協(xié)議失效，聯(lián)席包銷商會繼續(xù)留意事態(tài)進一步發(fā)展，並繼續(xù)與公司討論最快可行時間的集資方案。雅居樂亦收到大股東通知，在未來公司任何集資活動，並在大股東均有權(quán)參與的情況下，大股東將會提供支援及傾向利用自身的財務(wù)資源支付參與。

　　 數(shù)據(jù)顯示，截至2014年6月30日，雅居樂總借款為447.3億元，銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)及其他借款分別為218.11億元、131.87億元及97.32億元，資産負債率69.42%，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-33.6億元。

　　 雲(yún)南低價拿地項目隱憂

　　 目前，市場上還出現(xiàn)了雅居樂雲(yún)南旅遊地産項目可能對當(dāng)?shù)毓賳T進行利益輸送的猜測。據(jù)相關(guān)報道，在陳卓林被昆明檢方控制之前，該集團雲(yún)南公司的多個負責(zé)人已被調(diào)查。

　　 雅居樂對此回復(fù)證券時報記者，自2012年至今在雲(yún)南的土地及工程建築等主要資金投入合共約30億元。目前騰衝、瑞麗項目仍在銷售和開發(fā)建設(shè)，西雙版納項目正處於積極建設(shè)期間，也將於近期銷售。目前公司運作一切正常。有關(guān)陳卓林事件，公司並未收到任何法律文件。公司正在了解事件，目前階段，除公告所述內(nèi)容外，未能亦不宜作任何評論。

　　 資料顯示，2011年至今，雅居樂在雲(yún)南已有四大項目，分別位於西雙版納、瑞麗、騰衝、昆明，總計劃用地面積7.4萬畝，預(yù)計總投資額高達600億元，其中西雙版納的項目投資額最大為200億元。目前除了昆明項目外，其餘三個項目都已經(jīng)進入實質(zhì)性開發(fā)階段，但目前只有騰衝項目于去年底有過公開銷售。

　　 雅居樂在雲(yún)南拿地價格低廉。2014年中報顯示，截至2014年8月，騰衝、瑞麗及西雙版納項目累計已取得的土地面積為314萬平方米，預(yù)計總建築面積為522萬平方米，平均樓面地價198元/平方米，而騰衝原鄉(xiāng)項目已取得的234萬平方米土儲樓面地價僅為155元/平方米。

　　 一位不願具名的地産諮詢?nèi)耸客嘎叮粌H僅是雲(yún)南，全國大部分地區(qū)的旅遊地産項目用地往往是協(xié)議出讓，開發(fā)商和當(dāng)?shù)卣畷孕性O(shè)置相關(guān)條款，由此也避免了繁瑣的招拍掛程式。之所以是協(xié)議轉(zhuǎn)讓，主要是不少旅遊地區(qū)地處偏僻，交通不便，除開當(dāng)?shù)氐穆眠[資源，土地吸引力其實並不高。

　　 值得一提的是，雅居樂的發(fā)跡之作就是斥資超過200億元的海南清水灣的旅遊地産項目。2009年3月清水灣項目首次開盤，當(dāng)年取得64億元的銷售業(yè)績。2010年，清水灣全年銷售創(chuàng)下99億元紀(jì)錄，單盤貢獻接近雅居樂全年業(yè)績的三分之一。開盤五年來，清水灣累計銷售已經(jīng)達到300億元。

　　 在上述地産諮詢?nèi)耸靠磥恚逅疄车某晒茈y在雲(yún)南項目上進行複製，旅遊地産項目長期保持高毛利並不現(xiàn)實。首先，隨著國家城鎮(zhèn)化的深入和旅遊景區(qū)的開發(fā)，拿地成本會逐步增加；其次，由於是協(xié)議轉(zhuǎn)讓，而旅遊地産投資週期長，協(xié)議約定的條款未來存在很多可變因素；最後，當(dāng)前房地産調(diào)控趨嚴(yán)，旅遊地産因為開發(fā)時間長回報慢，對資金流佔用格外厲害，而目前融資難度在加大。

　　 旅遊地産近年來發(fā)展火熱。萬科投資10億元買下大辣甲島40年租賃權(quán)，計劃建成頂級旅遊地産項目；中信地産相繼買下博鰲、太湖和天嘉湖地塊，著力打造旅遊地産業(yè)務(wù)板塊；恒大在武漢、成都等多個城市開展旅遊地産項目，斥鉅資建設(shè)旅遊地産相關(guān)設(shè)施。但目前除了雅居樂的清水灣項目、華僑城主題旅遊項目外，真正獲得較好回報的項目並不多見。（證券時報記者 蒙湘林）