廣州二手住宅市場(chǎng)交易有從首次置業(yè)逐漸向改善型置業(yè)演變的趨勢(shì)。

　　學(xué)區(qū)房交易回暖 租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨激烈

　　樓市月報(bào)

　　據(jù)廣州市國(guó)土房管局公佈的數(shù)據(jù)，2014年9月全市原10區(qū)（不含增城、從化）二手住宅登記宗數(shù)為3274宗，同比減少50.4%。受一手樓市促銷分流客戶影響，當(dāng)月經(jīng)仲介行促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)量比8月減少近一成，住宅租賃業(yè)務(wù)量比8月減少13%。

　　文/表:記者王荔玨

　　稀缺學(xué)位房成交有所回暖

　　雖然成交仍下跌，而中原地産二手住宅成交數(shù)據(jù)卻顯示，學(xué)位房的成交依然有所回暖。在9月，學(xué)位房需求熱度同樣有所回暖。本月以“學(xué)位需要”為購房目的的二手買家佔(zhàn)總體的8.8%，環(huán)比上月回升2.3個(gè)百分點(diǎn)。從中原地産的成交數(shù)據(jù)來看，老城區(qū)越秀90平方米以下的小戶型成交比例依然佔(zhàn)絕大多數(shù)，但90平方米以上的中大戶型成交佔(zhàn)比逐漸增多，這部分大面積戶型業(yè)主降價(jià)幅度相對(duì)較大，對(duì)於改善型客戶來説，樓價(jià)接近低位，此時(shí)已是買房的較佳時(shí)機(jī)。

　　數(shù)據(jù)顯示，9月份有88.8%的買家屬於自住性質(zhì)，較上月下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，本月投資型買家佔(zhàn)比在低位徘徊，較上月下滑0.1個(gè)百分點(diǎn)，以“再出售”和“出租”為購房目的的交易比例的買家僅佔(zhàn)總體的2.5%。對(duì)此，中原地産多家分行主管均表示，現(xiàn)時(shí)二手市場(chǎng)以“剛需”客為主導(dǎo)，不少投資客由於資金週轉(zhuǎn)或名額限制的原因，近期交投並不活躍。

　　中原地産二手住宅成交數(shù)據(jù)顯示，9月份，僅約15%的成交住宅總價(jià)在100萬元以內(nèi)，較上月下跌7.1個(gè)百分點(diǎn)，總價(jià)在100萬~200萬元的二手住宅成交佔(zhàn)比也從8月的41.6%下跌至本月的40%，而總價(jià)在200萬元以上的物業(yè)環(huán)比共上漲了8.7個(gè)百分點(diǎn)。從9月的二手市場(chǎng)成交情況來看，廣州二手住宅市場(chǎng)交易有從首次置業(yè)逐漸向改善型置業(yè)演變的趨勢(shì)。

　　轉(zhuǎn)租讓名牌老盤租金回落

　　據(jù)滿堂紅的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，在廣州眾多一手在售項(xiàng)目相繼打起促銷戰(zhàn)的情況下，部分徘徊在一、二手市場(chǎng)之間的準(zhǔn)客戶被有效分流，從而令二手住宅市場(chǎng)的成交量繼續(xù)處於低位盤整，9月原10區(qū)的3274宗登記過戶個(gè)案，在今年前三季度僅高於2月的3143宗。當(dāng)月經(jīng)滿堂紅地産促成的所有二手住宅買賣交易中，整體成交價(jià)比整體放盤價(jià)下調(diào)6.5%，從170萬元/套下調(diào)至159萬元/套。信貸方面呈“一邊倒”現(xiàn)象，一次性付款比例高達(dá)45.6%，而純公積金貸款的比例因額度所限，直線回落到8.1%。

　　二手住宅買賣市場(chǎng)的“平淡”，也促使部分小業(yè)主將持有的物業(yè)轉(zhuǎn)到租賃市場(chǎng)，導(dǎo)致待出租的房源數(shù)量大增，也使房屋租金無法明顯上升。最近一年，廣州市9區(qū)住宅平均租金圍繞著46元/m2/月的水準(zhǔn)線作窄幅波動(dòng)，出租回報(bào)率則進(jìn)一步下跌，今年前三季度全市住宅的出租毛回報(bào)率是2.8%（按滿12個(gè)月滿租計(jì)算），比2013年同期下跌0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　滿堂紅市場(chǎng)研究部抽取2013、2014年前三季度在租賃市場(chǎng)上表現(xiàn)活躍的21個(gè)樓盤或社區(qū)作為監(jiān)測(cè)對(duì)象，計(jì)算其毛回報(bào)率，並進(jìn)行逐一對(duì)比（如表）。可以看到，今年前三季度出租回報(bào)率出現(xiàn)同比下跌的有13個(gè)，持平的有6個(gè)，上升的有2個(gè)，其中番禺區(qū)3個(gè)盤出租回報(bào)率保持穩(wěn)定狀態(tài)。

　　滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰分析，廣州住宅租賃客戶群中，近九成屬於非廣州籍人士（今年前三季度是88.5%），大多數(shù)租客為選擇適合自身收入水準(zhǔn)的房屋租住，從2013年年初開始逐步向次中心或郊區(qū)板塊轉(zhuǎn)移，令對(duì)應(yīng)板塊的租賃需求處於穩(wěn)中帶升的局面，其出租回報(bào)率也得到保證。反觀個(gè)別中心城區(qū)的傳統(tǒng)大盤物業(yè)，隨著樓齡的增長(zhǎng)及租客喜好的轉(zhuǎn)變，原來相對(duì)較高的租金水準(zhǔn)難有足夠的客戶支撐，要麼增幅減緩，要麼像錦城花園和東風(fēng)廣場(chǎng)等出現(xiàn)租金回落，出租回報(bào)率也隨之回調(diào)，這一現(xiàn)象或許會(huì)持續(xù)到明年春節(jié)後才有所改變。