商業(yè)地産開發(fā)大潮涌向三四線市場，小型購物中心成為開發(fā)新寵。北京商報(bào)記者了解到， 奧園集團(tuán)、金地商置集團(tuán)等地産商將目光投向濃縮版購物中心。進(jìn)入理性開發(fā)軌道的地産商對於商場業(yè)態(tài)選擇變得包容，開始嘗試引入月子中心、社區(qū)醫(yī)院、工廠店等與社區(qū)生活關(guān)聯(lián)度高的業(yè)態(tài)。

　　下沉低線市場

　　從一線城市核心區(qū)位、區(qū)域副中心到城市邊緣發(fā)展，地産商對於購物中心的選址越來越大膽。在中購聯(lián)中國購物中心國際論壇第十二屆年會中，業(yè)界對於商業(yè)地産的開發(fā)與運(yùn)營有了新思路。

　　在住轉(zhuǎn)商過程中，奧園集團(tuán)總裁助理兼商業(yè)集團(tuán)總裁苗思華表示，由於市場需求發(fā)生變化，奧園集團(tuán)業(yè)務(wù)板塊已變成住宅與地産板塊“兩條腿”走路。目前，商業(yè)地産板塊已佔(zhàn)集團(tuán)業(yè)務(wù)的40%左右，且比重越來越大。苗思華透露，集團(tuán)將下探選址到三四線城市，甚至?xí)M(jìn)入更好控制地價(jià)的五線城市中。

　　調(diào)查顯示，二線城市以及部分三線城市，購物中心建設(shè)速度已經(jīng)超過商業(yè)相對成熟的一線城市。預(yù)計(jì)到2015年底，部分二線城市的購物中心供應(yīng)量將翻番。商業(yè)高負(fù)荷的一二線城市讓多數(shù)地産商、零售商退而求其次，這也讓三四線城市成為購物中心開發(fā)的新藍(lán)海。市場空白和消費(fèi)潛力蘊(yùn)含廣闊的市場機(jī)會，地方政府也會提供優(yōu)惠措施或協(xié)助招商。不僅是奧園集團(tuán)，將走向百城時代的萬達(dá)集團(tuán)將大部分開發(fā)項(xiàng)目集中在四川廣元、河南安陽、黑龍江佳木斯等三四線城市。欲試水購物中心的沃爾瑪中國、蘇寧旗下的蘇寧廣場等均將切入點(diǎn)落向三四線城市。

　　瞄準(zhǔn)主題性商場

　　與一線城市的購物中心發(fā)展路徑不同，向低線市場下沉的商場在定位、招商等開發(fā)、運(yùn)營中更需細(xì)緻。在商業(yè)不發(fā)達(dá)地區(qū)的初期開發(fā)中，為了填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白，多數(shù)地産商會選擇打造“一站式”購物中心。金地商置集團(tuán)副總裁王壽慶認(rèn)為，未來地産商角力的將不再是大而全的購物中心，會向主題型、小型、特色的購物中心看齊。

　　在奧園集團(tuán)的商業(yè)擴(kuò)張版圖中，苗思華表示，儘管集團(tuán)擴(kuò)張野心越來越大，但團(tuán)隊(duì)會根據(jù)自身資源、能力把握購物中心定位。地産商應(yīng)“以我為主”，確定購物中心是輻射區(qū)域還是立足社區(qū)。一位資深業(yè)內(nèi)人士表示，雖然三四線城市的購物中心建設(shè)將迎來擴(kuò)張期，但由於居民消費(fèi)能力較弱、消費(fèi)觀念尚未達(dá)到大型購物中心的要求，開發(fā)者與運(yùn)營者需要量力而行。

　　未來，伴隨大量商業(yè)項(xiàng)目的入市，租賃市場壓力不斷加大，商業(yè)項(xiàng)目之間的競爭將更加激烈。新世界集團(tuán)K11購物藝術(shù)中心營運(yùn)總經(jīng)理陳健豪表示，商業(yè)地産發(fā)展已從招商步入運(yùn)營時代。與百貨走向精細(xì)化相似，購物中心的未來發(fā)展也將顯現(xiàn)出更強(qiáng)的主題性。王壽慶認(rèn)為，大批地産商與運(yùn)營者角力的將是誰能選擇對契合消費(fèi)者的目標(biāo)定位，購物中心因此也將從大體量走向濃縮版。消費(fèi)者喜好是招商團(tuán)隊(duì)篩選品牌、業(yè)態(tài)的第一要素，進(jìn)入購物中心的將不再是此前的零售、娛樂、餐飲等常規(guī)業(yè)態(tài)。

　　植入非常規(guī)業(yè)態(tài)

　　從一線城市向下發(fā)展的地産商在調(diào)研中琢磨出了一本“非常規(guī)”的生意經(jīng)。王壽慶舉例道，社區(qū)商業(yè)其實(shí)給了地産商很大的機(jī)會，立足社區(qū)的購物中心考慮的是滿足消費(fèi)者在居住半徑內(nèi)的需求。

　　金地商置集團(tuán)在商業(yè)地産開發(fā)中除了放入一些常規(guī)的零售業(yè)態(tài)，會更多考慮植入一些與社區(qū)關(guān)聯(lián)度高的業(yè)態(tài)，比如有特殊社區(qū)功能的社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)居民偏好的運(yùn)動工廠店等。苗思華表示，奧園集團(tuán)的養(yǎng)生主題廣場會考慮引入月子中心、養(yǎng)生酒店等。

　　在另類業(yè)態(tài)發(fā)展中，新世界集團(tuán)旗下K11購物中心的藝術(shù)空間是發(fā)展的佼佼者。在代表上海最高租金水準(zhǔn)的淮海路商圈，僅有3.8萬迷你身型的K11利用3000平方米打造藝術(shù)空間，這裡365天都會進(jìn)行藝術(shù)展覽，但不以盈利為目的，只是想體現(xiàn)商場的藝術(shù)、人文和自然的核心價(jià)值。

　　不過，在新世界的算盤中，這塊看似浪費(fèi)的商業(yè)面積卻成為商場最重要的吸金石。如今，越來越多的地産商走向了K11的藝術(shù)之路，利用中庭區(qū)域豪擲百萬元引入各類藝術(shù)展覽。不過，非常規(guī)、斥鉅資並不意味著成功。不少購物中心運(yùn)營者也坦言，在商場中辦展並不劃算。陳健豪表示，市場不單創(chuàng)造客流，運(yùn)營者需要思考更多的是以運(yùn)營技巧轉(zhuǎn)換出真正的銷售額。