房貸鬆綁“炒熱”了國(guó)慶樓市。在9月最後一天，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)佈重磅政策，讓早已傳得沸沸颺颺的首套房貸款認(rèn)定問(wèn)題止于傳聞，此舉被市場(chǎng)認(rèn)為是近期政府為救房地産行業(yè)而推出的最有力舉措。

　　 解讀該文件，重點(diǎn)主要集中在三方面：一是首套房貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍，且現(xiàn)持一套房並還清相應(yīng)貸款的，其二套房申請(qǐng)房貸按首套房貸款政策執(zhí)行；二是對(duì)未實(shí)施或取消“限購(gòu)”的城市，三套房限貸令取消；三是鼓勵(lì)銀行業(yè)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支援證券（MBS）、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等措施專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　 總體效果有待觀察

　　 針對(duì)上述“救市”新政，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，將利好一二線城市，特別是核心地段的房産銷量，但整體效果不會(huì)太理想，仍有待進(jìn)一步觀察。

　　 中信證券地産研究團(tuán)隊(duì)的研報(bào)稱，此次政策力度僅次於2008年10月，其程度遠(yuǎn)超前幾個(gè)月的放開限貸政策，將會(huì)帶動(dòng)一二線城市10月份銷售量全面反轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)下跌幅度逐步收窄，直至下跌週期結(jié)束。

　　 民生證券宏觀研究團(tuán)隊(duì)研報(bào)亦稱，此政策配合住建委對(duì)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的鬆動(dòng)，購(gòu)房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市特別是核心地段需求將明顯回暖。

　　 不過(guò)，從全國(guó)看，刺激政策或並不會(huì)引起太大“波瀾”。

　　 中金公司宏觀研究報(bào)告稱，由於房貸放鬆主要集中在首套房，預(yù)計(jì)總體效果不太理想。“雖然首套房貸款利率下限重新降至0.7倍，但在銀行資金成本仍偏高的情況下，願(yuàn)意主動(dòng)執(zhí)行0.7倍的銀行會(huì)很少。三季度以來(lái)，不少銀行由於信貸需求減弱，主動(dòng)增加房貸投放並加快房貸審批速度，但從數(shù)據(jù)看，居民按揭貸款在同比和環(huán)比上並無(wú)明顯改善。房貸利率偏低，息差吸引力不高仍是限制銀行投放房貸的重要障礙。”中金公司報(bào)告稱。

　　 除了房貸供給端動(dòng)力不足外，需求端轉(zhuǎn)型也值得關(guān)注。中金公司報(bào)告分析稱，隨著1990年以後人口出生數(shù)量下降，最近幾年購(gòu)房的需求中，進(jìn)入適婚年齡而首次購(gòu)房的比例已逐步下降，取而代之的是置換型需求，而這必然需要二套和三套房貸的支援，但目前政策對(duì)這一部分鬆綁幅度不大。“二套房首付比例很高，三套房基本貸不到，或者需要付出代價(jià)才能獲得相應(yīng)的貸款，這都制約潛在房地産需求的釋放，未來(lái)需要進(jìn)一步放開二套和三套房貸款才能真正有效推動(dòng)房地産市場(chǎng)回暖。”

　　 MBS尚需配套措施

　　 近年來(lái)，國(guó)務(wù)院多次強(qiáng)調(diào)大力推進(jìn)資産證券化試點(diǎn)，在此大背景下，此次“救市”新政中首提鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行MBS和專項(xiàng)金融債創(chuàng)新房地産融資工具。

　　 不少分析師認(rèn)為，此舉可緩解期限錯(cuò)配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動(dòng)力，房貸利率或逐步從高點(diǎn)回落。

　　 “目前抵押貸款大約10.7萬(wàn)億，佔(zhàn)貸款餘額的13.6%，由於久期較長(zhǎng)，制約了商業(yè)銀行的資産週轉(zhuǎn)，而MBS通過(guò)表外化發(fā)展可以騰挪商業(yè)銀行信貸空間，降低資産和負(fù)債的久期失衡。”浦發(fā)銀行金融市場(chǎng)部宏觀分析師曹陽(yáng)稱。

　　 不過(guò)，另一個(gè)普遍共識(shí)是，MBS並非一蹴而就，存量房貸證券化並不會(huì)在近期大規(guī)模推出。

　　 曹陽(yáng)認(rèn)為，目前市場(chǎng)短久期、高收益的替代性資産較多，比如1年期理財(cái)收益率高達(dá)5.27%、信託收益率9%，在投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好較高時(shí)，MBS資産或缺乏吸引力，比如以目前5年以上商業(yè)貸款為基礎(chǔ)資産的收益率為6.5%，扣除管理費(fèi)用，提供給投資者的收益可能更低。其次，在整體金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債久期下降時(shí)，長(zhǎng)久期的MBS資産尋找資金對(duì)接難度較大，因投資者對(duì)其期限溢價(jià)要求較高。

　　 針對(duì)未來(lái)MBS的運(yùn)作模式，曹陽(yáng)預(yù)計(jì)，試點(diǎn)或是在國(guó)開行住房金融職能領(lǐng)域，即由國(guó)開行來(lái)購(gòu)買市場(chǎng)發(fā)行的MBS債券，其以此作為抵押品，向央行申請(qǐng)PSL來(lái)實(shí)現(xiàn)融資。

　　 中金公司固定收益分析師陳健恒提出，在不降低存款利率等銀行資金成本的情況下，為推動(dòng)銀行積極投放房貸，可能仍需一定的定向放鬆政策，如將定向降準(zhǔn)也捆綁到房貸，或?qū)LF等資金投放手段一定程度上與投放的房貸掛鉤。

　　 “若無(wú)這些定向放鬆，可能在推動(dòng)銀行投放房貸上仍不會(huì)十分理想。”陳健恒説。

　　 此外，由於新政在假期前一天公佈，證券時(shí)報(bào)記者了解到，目前各大銀行暫未執(zhí)行新政，不過(guò)，有消息稱，包括工行在內(nèi)的國(guó)有大行將於節(jié)後不久推出配套落實(shí)政策。