■對話

　　 銀行兩天內(nèi)全部表態(tài) 更顯出風(fēng)向撲朔迷離

　　 房貸尺度去哪兒？

　　週一以來，關(guān)於四大行將放鬆房貸政策，並重新定義“首套房”概念的傳言此起彼伏，但卻未有一條最終坐實。不過，四大行對此番“房貸事件”的回應(yīng)，卻顯出不同以往的曖昧。業(yè)界也從中似乎看到了樓市信貸風(fēng)向轉(zhuǎn)變的信號旗。

　　房貸有放鬆的動力嗎？有放鬆的空間嗎？應(yīng)該怎樣放才是最合理穩(wěn)妥的方案？最關(guān)鍵的是，對於買房人，意味著今後將如何看待樓市走向？

　　銀行的表態(tài)不同以往

　　“應(yīng)將完善差別化住房政策提上日程”

　　昨日，農(nóng)行發(fā)佈了對房貸政策的回應(yīng)。與此前三大行的説法幾乎如出一轍，表示將順應(yīng)市場需求變化，進(jìn)一步加大房地産信貸投放力度，有限滿足居民家庭首套房和改善型住房消費領(lǐng)域的合理信貸需求，加快貸款審批和發(fā)放速度。

　　而23日晚，工行和建行已經(jīng)分別就傳聞做出回應(yīng)。工行表示，依舊積極支援個人住房和房地産開發(fā)的合理信貸需求。正密切關(guān)注房地産市場的變化和相關(guān)政策的調(diào)整，並將及時做好相關(guān)信貸政策的銜接。建行則進(jìn)一步表示，應(yīng)將完善差別化住房政策提上日程，進(jìn)一步明確和規(guī)範(fàn)首套房貸支援的範(fàn)圍、條件和標(biāo)準(zhǔn)。

　　“現(xiàn)在房地産企業(yè)確實面臨壓力，而且一些企業(yè)的確也從銀行中聽到了些風(fēng)聲。”一位知情人士向北京晨報記者表示，他相信銀行已經(jīng)有所打算，從不同以往的表態(tài)措辭中已經(jīng)能看出傾向性。

　　銀行參與動力並不充足

　　“房貸的利潤太薄”

　　不過，市場也有另一種聲音：即使傳言是真，恐怕效果也有限，因為銀行並沒有太多的房貸動力。“原因有三，一是主要商業(yè)銀行都是市場化企業(yè)，監(jiān)管部門只能動員，無法強(qiáng)求；二是住房按揭貸款還款期限長，利率也低，對於頭寸有限的銀行並不願將更多的資金投向房貸；三是因為目前房地産市場處於下行期，風(fēng)險增加也讓銀行止步。”一位業(yè)內(nèi)人士坦言，除非政府強(qiáng)制執(zhí)行，或者央行給四大行大規(guī)模注水，否則收效並不會太明顯。

　　一位股份制銀行支行行長在接受記者採訪時就表示，儘管房貸利率普遍略有上浮，但銀行最終的收益依然是負(fù)數(shù)，房貸也變成了銀行的雞肋。“房貸的利很薄，如果不是響應(yīng)國家鼓勵滿足剛需的號召，恐怕中小銀行都會將錢放在其他更能賺錢的地方。”

　　 房貸政策具備調(diào)整空間

　　 房價快速上漲可能性不大

　　“限貸放鬆是大勢所趨，符合各方利益。”銀河證券研究員趙強(qiáng)日前發(fā)文指出，從地方政府角度看，放鬆限貸有利於提振樓市，帶動土地出讓，化解地方房企破産帶來的區(qū)域性金融風(fēng)險；從中央的角度看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢需要房地産投資來緩和經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行的風(fēng)險，目前放鬆限貸導(dǎo)致房價快速上漲的可能性不大。

　　廣發(fā)證券研究員樂加棟表示，我國過去一直支援首套房購買，對於第二套、第三套則採取相對抑制的措施，主要因為過去我國還未完成戶均一套住房的目標(biāo)，隨著住房市場發(fā)展，上述目標(biāo)已經(jīng)實現(xiàn)，目前市場參與主體一半以上是改善型需求，此時住房信貸政策是具備調(diào)整空間的。

　　放鬆尺度尚存爭議

　　是否應(yīng)最終過渡到“認(rèn)房不認(rèn)貸”

　　據(jù)北京晨報記者了解到，目前市場上針對房貸放鬆的尺度存有兩種觀點，一是認(rèn)為應(yīng)該一步到位，“不認(rèn)房不認(rèn)貸”——只要還清貸款即算首套；二是認(rèn)為只可能從“認(rèn)房又認(rèn)貸”，過渡到“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

　　所謂“認(rèn)房又認(rèn)貸”，是指在當(dāng)前執(zhí)行的限貸政策，銀行不管購房人名下是否有房，只要此前存在貸款的記錄，再次購房即按二套房認(rèn)定。“認(rèn)房不認(rèn)貸”是指，銀行在審批貸款時，只參考購房人名下是否有房，只要購房人名下無房，再次購房即可認(rèn)定為首套。而“不認(rèn)房不認(rèn)貸”即當(dāng)前市場傳言所稱，只要購房人名下無銀行貸款，不管名下有多少套房産，再次購房也可按“首套”認(rèn)定。

　　廣發(fā)證券認(rèn)為，目前市場需求的矛盾之一就是按揭成本過高、二套房首付比例過高。允許居民家庭使用更高的購房杠桿，既是順應(yīng)當(dāng)前的市場情況，又能平衡銀行對於貸款收益的要求。

　　中原地産首席分析師張大偉則認(rèn)為，房貸餘額還清，都算首套房的可能性不大。預(yù)計後續(xù)信貸鬆綁的主要口徑將是認(rèn)房不認(rèn)貸。因為如果只看貸款，那麼未來擁有幾十套房的投資者還可以按照首套貸款。

　　利得中國財富管理研究院研究員王瑋：

　　貸款政策難以扭轉(zhuǎn)房價回歸理性

　　北京晨報：目前放鬆銀行信貸是否有必要？

　　王瑋：從全國範(fàn)圍看，短期放鬆銀行信貸並不是非常必要的。此前各地放鬆限購的效果並不明顯，房價依然處於下跌趨勢中，可見房價下跌已經(jīng)形成比較穩(wěn)定的預(yù)期，短期難以靠政策扭轉(zhuǎn)。

　　北京晨報：如果放鬆房貸，應(yīng)該是怎樣一種尺度？

　　王瑋：如果放鬆房貸，應(yīng)該主要還是放鬆首套房的房貸限制，滿足剛需住房需求，比如降低首次購房者的首付比例。對於貸款還清即算首套的傳聞，我認(rèn)為可能性不大，這事實上是為投資性需求開了一個窗口，不利於房價回歸理性。

　　北京晨報：如果房貸政策真的出現(xiàn)實質(zhì)性放鬆，對於購房人來説，目前是否是入市的好機(jī)會？

　　王瑋：房貸政策放鬆，會對房價起到短時間的支撐作用，但難以扭轉(zhuǎn)房價回歸理性的大趨勢。從長期來看，靠房地産拉動經(jīng)濟(jì)的增長方式會隨著調(diào)結(jié)構(gòu)的完成而成為歷史。

　　北京晨報：樓市政策放鬆，其投資收益率是否會高於其他理財産品？

　　王瑋：房價上漲是獲取房地産投資收益的主要途徑，房價不漲意味只能從房屋租金獲取有限的回報。而投資房産還面臨著交易成本上升的風(fēng)險。未來投資房地産很難跑贏信託、私募等理財産品。 （記者 姜樊 孫春祥）