在北京打拼的馬蕾，每天都會(huì)多次刷新北京市住建委的網(wǎng)站，而且還會(huì)混跡在各種與自住房相關(guān)的社交網(wǎng)站，生怕錯(cuò)過最新的消息。

　　馬蕾在第一個(gè)開放申請(qǐng)的恒大禦景灣自住房項(xiàng)目時(shí)，就遞交了材料，算是很多自住房QQ群裏的元老級(jí)用戶。她參與過搖號(hào)，卻最終選擇“棄選”，直到現(xiàn)在，她仍然關(guān)注著新開放的自住房項(xiàng)目，同時(shí)也盯著二手房市場(chǎng)。

　　針對(duì)北京市住建委的自住房新政，馬蕾曾提交了書面意見：“不建議對(duì)自住房的購(gòu)房家庭加入3次棄選取消資格的要求。”

　　馬蕾列出了她認(rèn)為很重要的原因，自主房的申請(qǐng)者一般預(yù)算有限，現(xiàn)有自住房的供給，從60平方米~100多平方米，總價(jià)也從幾十萬(wàn)元到幾百萬(wàn)元不等，差別很大。如果搖上的號(hào)不是最靠前，基本上選上自己滿意的戶型的可能性就很低。有的申請(qǐng)者就是衝著70平方米左右的一居去買的。結(jié)果挑的時(shí)候，這個(gè)戶型沒有了，選擇大戶型，真的無(wú)能為力，只能棄選。

　　在自住房的申請(qǐng)者看來(lái)，棄選的原因有幾類：一、錢不夠；二、距離太遠(yuǎn)；三、房子品質(zhì)太差；四、周邊有嫌惡設(shè)施，如殯儀館、化工廠、高壓電等設(shè)施。馬蕾建議，有關(guān)部門應(yīng)該對(duì)棄選原因作個(gè)調(diào)查。

　　馬蕾現(xiàn)在是兩歲孩子的媽媽，與丈夫都在私企上班，是標(biāo)準(zhǔn)的京籍無(wú)房家庭戶，屬於自住房?jī)?yōu)先家庭。結(jié)婚以來(lái)，一直和公婆擠在80平方米的兩居室裏。

　　“唉。太無(wú)奈了。”馬蕾接著説，“一開始在報(bào)紙上看到資訊就趕緊去申請(qǐng)，大家都有一些甭管好的壞的，先佔(zhàn)上再説的心理狀態(tài)。申請(qǐng)最初的顧慮就是擔(dān)心僧多粥少，不知道什麼時(shí)候能排到自己，戶型合適與否的問題沒有考慮過。

　　馬蕾一心想要一套七八十平方米的一居室，“像我們這樣的家庭，買房也就能接受總價(jià)在150萬(wàn)元左右。老人如果到時(shí)候能贊助，估計(jì)最高也就買個(gè)170萬(wàn)元左右。再往上就有點(diǎn)承受不了。”

　　除了自住房，馬蕾也在關(guān)注二手房的市場(chǎng)。她棄選的是金隅匯景苑項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目位於朝陽(yáng)區(qū)東壩鄉(xiāng)單店村，西距東五環(huán)路約300米。銷售均價(jià)為每平方米2.2萬(wàn)元。對(duì)於馬蕾一家人來(lái)説，位置更好的定福莊的二手房每平方米也只要2.5萬(wàn)元左右，而且價(jià)格還在下降。而且自住房還要兩年後才能住，優(yōu)勢(shì)就剩下“新”了。

　　金隅匯景苑項(xiàng)目第一次搖號(hào)時(shí)，從10萬(wàn)多個(gè)申請(qǐng)者裏，搖出9900個(gè)號(hào)，去選3300套房。馬蕾當(dāng)時(shí)搖中了3700多號(hào)。令她最終棄選的最重要原因是在搖號(hào)前突然被告知一居室不參與此次搖號(hào)，而她就是衝著一居室才去申請(qǐng)的。

　　馬蕾棄選的另外一個(gè)原因就是房子品質(zhì)。據(jù)她了解，大部分住房的層高是2.8米左右，但一些自住房的層高只有2.7米。如果上面還有吊頂，下面再加上地磚，中間的空間就不多了。

　　因?yàn)槭莿傂瑁赃x房更慎重

　　網(wǎng)友焦靜的看房經(jīng)歷，也讓馬蕾的心涼了半截。網(wǎng)友焦靜的心路歷程可謂一波三折。

　　“我從自住房剛開始申請(qǐng)就一直關(guān)注著，除了兩三個(gè)項(xiàng)目沒申請(qǐng)，其他的項(xiàng)目我都申請(qǐng)了，當(dāng)時(shí)就想著，咱們這種夾心層，還管什麼地段、戶型、品質(zhì)，能買得起住得上新房，簡(jiǎn)直就是燒高香了，因此幾乎想都沒想就申請(qǐng)了，能中哪個(gè)就買哪個(gè)！”

　　焦靜覺得自己很現(xiàn)實(shí)，夾心層嘛，能在一個(gè)還説得過去的地段，以還算合理的價(jià)位買套新房，已經(jīng)很難得了。哪就有兩全其美的事兒，地段又好又便宜還品質(zhì)好格局好……

　　所以當(dāng)她中簽，尤其是發(fā)現(xiàn)自己的號(hào)碼靠前，應(yīng)該能選上還不錯(cuò)的房時(shí)，就下定決心要買。儘管她聽説，她中簽的項(xiàng)目離火葬場(chǎng)不遠(yuǎn)。

　　之後，焦靜排出了自己的選房表。樓棟、樓層、單元號(hào)、戶型，每種都定了優(yōu)先級(jí)，排出了幾十號(hào)房子。又給父母打了電話，告訴他們聽説有火葬場(chǎng)和高壓線，不過都不是緊挨著，父母覺得火葬場(chǎng)沒關(guān)係，只要是在居住區(qū)的下風(fēng)向就沒影響，至於風(fēng)水問題根本是封建迷信，不必顧慮。只是高壓線，畢竟對(duì)人身體不好，還是要看看距離的。

　　信心滿滿的焦靜就這樣踏上了漫漫看房路，坐在496公交車上，車子轉(zhuǎn)了一個(gè)彎，進(jìn)入平房路。這裡不再是繁華喧囂的大城市，一條小馬路蜿蜒向前，很少有人車經(jīng)過，極度的安靜，“本來(lái)我是享受這種寧?kù)o的，可是很快路旁開始有小平房小店面出現(xiàn)，定睛一看，全是賣殯葬用品的，我想這要是住這兒了晚上回家可怎麼辦？”

　　最終來(lái)到施工現(xiàn)場(chǎng)，焦靜遠(yuǎn)遠(yuǎn)地能看到五環(huán)的高壓線。但是到這個(gè)時(shí)候，高壓線已經(jīng)不重要了，實(shí)地看過相同標(biāo)準(zhǔn)的房間以後，焦靜才知道自己以前想像中的1.1米的窗戶和2.7米層高，有多麼的天真。“現(xiàn)實(shí)情況是，住在這樣的房子裏，可能沒幾天我憑自己能力買到新房的興奮和感動(dòng)就會(huì)被壓抑暗淡的室內(nèi)環(huán)境沖淡”。

　　焦靜最終放棄了選房，就像馬蕾説的，因?yàn)槭莿傂瑁愿髦亍?/p>

　　焦靜中簽的項(xiàng)目，首次選房在8月15日結(jié)束，截至8月25日，3000多套房源中，有1360套房源遭遇棄選，其中二居室1351套，三居室9套。

　　開發(fā)商扮演什麼角色

　　在政策與市場(chǎng)的夾縫中，開發(fā)商也有一肚子苦水。一位不願(yuàn)透露姓名的自住房項(xiàng)目開發(fā)商告訴中國(guó)青年報(bào)記者，目前買到自住房的消費(fèi)者仍然是政策的最大受益者。

　　實(shí)際上，首輪搖號(hào)時(shí)，北京首個(gè)自住型商品房項(xiàng)目金隅匯星苑棄購(gòu)率達(dá)到20%，第二個(gè)自住型商品房項(xiàng)目首創(chuàng)悅都匯700個(gè)中簽家庭共認(rèn)購(gòu)296套，棄購(gòu)率超過50%。

　　據(jù)媒體報(bào)道，金隅匯星苑在選房結(jié)束後，開發(fā)商通過電話回訪等方式，對(duì)棄選家庭進(jìn)行了調(diào)查。統(tǒng)計(jì)顯示，八成家庭棄選是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)原因，簡(jiǎn)單來(lái)説，就是“錢不夠”。

　　悅都匯項(xiàng)目的開發(fā)商則對(duì)1632戶棄選家庭進(jìn)行了更詳細(xì)的調(diào)查，其中，大部分家庭因該項(xiàng)目位置遠(yuǎn)、交通不便所以放棄，比例達(dá)到三分之二以上。

　　但實(shí)際上，一個(gè)自住房項(xiàng)目啟動(dòng)申購(gòu)時(shí)，該項(xiàng)目的地理位置、交通、配套、價(jià)格等情況都已經(jīng)公示，可以説，“位置遠(yuǎn)、交通不便”這些因素，申購(gòu)家庭在申購(gòu)前就已經(jīng)知道。

　　“這些人比較年輕，不願(yuàn)買保障房，廉租房，買不起商品房。”對(duì)於購(gòu)房者普遍反映的自住房?jī)r(jià)格過高問題，一位不願(yuàn)透露姓名的開發(fā)商銷售主任認(rèn)為，這是由這批客戶的特殊性決定的，他們幾乎都是80後，處?kù)渡鐣?huì)的“夾心層”，這些人沒錢也沒房。“經(jīng)適房”和“兩限房”，政府早已取消。由於中國(guó)傳統(tǒng)觀念，面臨結(jié)婚生子問題的80後也很少去申請(qǐng)公租房。所以首付款八九十萬(wàn)元讓他們非常有壓力，夫妻雙方兩人需要很大的努力再加上家庭的支援才可以湊齊首付款。

　　對(duì)於網(wǎng)上流傳的自住房開發(fā)商毛利在70%的説法，這位銷售主任給予了否定。他給記者算了一筆賬，除去地價(jià)成本和營(yíng)業(yè)所得稅、土地增值稅等稅收成本，開發(fā)商根本不賺錢。如果一些項(xiàng)目能夠公開拍賣，價(jià)格起碼會(huì)翻一番。

　　自住房與商品房相比，到底有沒有優(yōu)勢(shì)，這位銷售主任認(rèn)為不能一概而論，應(yīng)根據(jù)周邊二手房的地段和品質(zhì)具體分析。“去年推出第一批自住房的時(shí)候，在政策制定時(shí)，參考周邊二手房的價(jià)格本身就是不合理的。二手房房?jī)r(jià)可能會(huì)有所鬆動(dòng)，準(zhǔn)確下結(jié)論仍需可靠數(shù)據(jù)，但可以肯定的是不會(huì)下跌30%，也就是説自住房的優(yōu)勢(shì)依然存在”。

　　對(duì)於房屋品質(zhì)，開發(fā)商也作出了回應(yīng)。“要分清楚房屋的品質(zhì)和品質(zhì)，房屋品質(zhì)是指在建設(shè)過程中所用材料和結(jié)構(gòu)方面出現(xiàn)問題，如鋼筋混凝土的標(biāo)號(hào)等不能出差錯(cuò)等。在北京，一般的開發(fā)商不會(huì)在這方面省錢，有的項(xiàng)目出現(xiàn)房屋品質(zhì)問題可能並不是開發(fā)商有意而為之，問題還是開發(fā)商主動(dòng)查出來(lái)的，所以可能是供應(yīng)商方面出現(xiàn)了問題。蓋一棟樓的成本非常低，沒有必要在這方面省錢”。

　　對(duì)於3次棄購(gòu)取消相關(guān)資格的政策，這位銷售主任認(rèn)為還需要經(jīng)過實(shí)踐的檢驗(yàn)，但個(gè)人特別擔(dān)心“誤傷”一些有購(gòu)買剛需的人，使他們買不到房子。“政府在制定政策時(shí)一心為民，在網(wǎng)上申請(qǐng)幾乎沒有任何限制，政府完全考慮要方便老百姓、不折騰老百姓。為保護(hù)消費(fèi)者，一次申購(gòu)?fù)ㄟ^網(wǎng)路兩分鐘就可以。然而對(duì)於開發(fā)商而言，為賣5000套房子，還得租一個(gè)體育場(chǎng)對(duì)申請(qǐng)人資訊進(jìn)行資料核驗(yàn)，場(chǎng)館200位工作人員共同工作，歷時(shí)29天，共服務(wù)30萬(wàn)人。公證處收費(fèi)也很貴，一天要價(jià)1萬(wàn)~2萬(wàn)元。企業(yè)也是法人，在制定政策的時(shí)候也要考慮到企業(yè)。”

　　自住房究竟解決什麼問題

　　中國(guó)房地産協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，造成購(gòu)房者棄選的原因有很多，有購(gòu)房者“打醬油”的心理因素、有制度因素、有品質(zhì)因素，更有戶型等原因。但是自住房棄選率奇高的根本原因在於制度設(shè)計(jì)不完備。雖然政府在不斷出臺(tái)政策企圖解決問題，也一直在與業(yè)界進(jìn)行溝通，消費(fèi)者通過業(yè)界將自己的聲音傳達(dá)給政策制定部門，使許多問題都得到了解決，如之前購(gòu)房者普遍反映的搖號(hào)規(guī)則也進(jìn)行了改進(jìn)。但是，當(dāng)企業(yè)在成本和利潤(rùn)之間無(wú)法選擇的時(shí)候，只能向成本伸手，這是制度設(shè)計(jì)的問題。開發(fā)商只能儘量降低成本讓自己有利可圖，所以才會(huì)有各種老百姓不滿意的戶型和環(huán)境。

　　陳志認(rèn)為自住房是調(diào)控邏輯下的産物，不是民生保障下的産物，是為平抑房?jī)r(jià)出臺(tái)的。

　　中國(guó)的年度GDP為40~50萬(wàn)億元，但是M2（廣義貨幣）卻高達(dá)110多萬(wàn)億元，其中隱藏著許多問題。“房?jī)r(jià)是買賣雙方的交易信號(hào)，調(diào)控房?jī)r(jià)用處不大，要做到真正回歸市場(chǎng)，就應(yīng)該讓市場(chǎng)來(lái)説話，要尊重規(guī)律。”陳志認(rèn)為更應(yīng)該做的是讓低收入人群迅速增加自己的住房支付能力，這屬於收入問題。在政府向企業(yè)壓價(jià)格的情況下，開發(fā)商為了保持盈利，只能向成本要空間。制度應(yīng)該讓開發(fā)商有合理空間。政府是代表全民來(lái)收取土地出讓金，完全可以利潤(rùn)最大化，但是同時(shí)也要注意反哺。相關(guān)部門不應(yīng)該把個(gè)人政績(jī)放在首位，這種官本位的思想不可取。

　　對(duì)於目前引起廣泛關(guān)注的自住房，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜認(rèn)為，棄選比例高的原因是自住房的定位不準(zhǔn)，既不能算有政策扶持的保障房，因?yàn)橘?gòu)房者沒有收入上限的限制，與普通商品住宅沒有區(qū)別，但是由於其價(jià)格低於周邊商品房的30%，也不能算普通的商品房。

　　實(shí)際上有些自住房跟市場(chǎng)價(jià)格基本是持平的，甚至有些地方還會(huì)高一些。另外自住房既然享受了政策的優(yōu)惠，而在上市方面又和商品房一樣，只是在5年內(nèi)不能交易出售。上市之後好像又沒有增值收益的分成考慮。“自住房政策，大家覺得是一個(gè)怪胎，既不像商品房也不像保障房。”汪麗娜告訴中國(guó)青年報(bào)記者。

　　今年上半年北京交易量下降，跟大家對(duì)房地産大勢(shì)的預(yù)期有關(guān)係，也可能與自住型商品房的走勢(shì)不清晰有關(guān)係。很多人在搖號(hào)之後出現(xiàn)了棄選的現(xiàn)象。從棄選情況來(lái)看，至少反映一部分剛需人群在進(jìn)行認(rèn)真比較後放棄了自住房，在自住房與普通商品房的比較中，最終選擇了普通商品房。相比自住房，商品房在地段和房型上都有自己的優(yōu)勢(shì)，如果自住房沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)和地段優(yōu)勢(shì)，老百姓肯定不會(huì)選擇。

　　(應(yīng)採(cǎi)訪對(duì)象要求，文中馬蕾、焦靜為化名)

　　本報(bào)北京9月16日電