被銀行間市場(chǎng)擋在門外許久的房地産企業(yè)日前又有了重新入場(chǎng)資格。昨日，北京商報(bào)記者從業(yè)內(nèi)人士處證實(shí)了此消息，目前放開房地産企業(yè)融資的事項(xiàng)已經(jīng)提上日程，符合一定條件的上市房地産企業(yè)可以發(fā)行中期票據(jù)，而積極參與棚改的房企將受政策傾斜。在分析人士看來，若房企在銀行間市場(chǎng)重啟開閘則意味著房地産新一輪的寬鬆政策開啟。

　　 時(shí)隔五年再開閘

　　 據(jù)媒體報(bào)道，從交易商協(xié)會(huì)債券市場(chǎng)專業(yè)委員會(huì)相關(guān)人士處證實(shí)，該專業(yè)委員會(huì)上週五召開會(huì)議，審議了上市房企在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)一事。這意味著未來上市房企在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)在暫停近五年後有望再次開閘。

　　 事實(shí)上，根據(jù)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)佈的相關(guān)規(guī)定，非金融企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)進(jìn)行融資基本不設(shè)門檻，只要按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行申請(qǐng)即可，但是對(duì)於房地産行業(yè)例外。

　　 中信建投宏觀分析師王洋向北京商報(bào)記者表示，此前並沒有明文規(guī)定房地産商不能發(fā)債，不過為了控制房?jī)r(jià)的上漲，2010年監(jiān)管層對(duì)於房地産商的融資渠道進(jìn)行了嚴(yán)格限制。

　　 據(jù)悉，曾經(jīng)的房地産開發(fā)商主要利用債券市場(chǎng)來進(jìn)行融資，然而從2010年開始，國(guó)家的房地産調(diào)控開始加強(qiáng)，房地産企業(yè)的融資渠道受到嚴(yán)格限制，貸款、債券、股票融資均受到抑制。

　　 在今年7月23日，證監(jiān)會(huì)重啟了房企的公司債融資渠道。開閘之後，受到了房地産商的熱捧。

　　 為何房地産商會(huì)熱衷於發(fā)債？王洋認(rèn)為，發(fā)債的成本相比信託成本要低很多，而且可能比銀行信貸成本還要低。對(duì)於房地産商而言，目前融資壓力太大。為了控制風(fēng)險(xiǎn)，銀行對(duì)於一些中小房地産公司也開始了收緊信貸政策。

　　 王洋預(yù)計(jì)三年期的房地産中期票據(jù)至少在6%以上，按照不同期限、不同信用等級(jí)，利率會(huì)有變化。

　　 事實(shí)上，隨著房地産市場(chǎng)銷售放緩、國(guó)內(nèi)貨幣市場(chǎng)延續(xù)緊縮常態(tài)，不少房企開始尋求海外融資渠道。但王洋認(rèn)為，海外發(fā)債是這些房企融資渠道的一部分，但是海外發(fā)債需要外管局審批，不可能完全依靠海外發(fā)債來融資。

　　 僅限上市房企

　　 銀行間市場(chǎng)的發(fā)債主體一般要求有較高的資質(zhì)，而此次開閘的房地産商也僅限于上市房企。

　　 據(jù)業(yè)內(nèi)公佈的一則上市房企中期票據(jù)發(fā)行政策全文顯示，為了使發(fā)債主體資訊披露更為公開透明，在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)的主體必須是上市房企，而且必須要求具有豐富的公開市場(chǎng)融資經(jīng)驗(yàn)，並要求近期海外或國(guó)內(nèi)市場(chǎng)有資訊披露完備的直接融資記錄。

　　 在房地産商的資質(zhì)方面，要求公眾認(rèn)可度高，具備房地産一級(jí)資質(zhì)，在一二線城市房地産佔(zhàn)比大，公司規(guī)模、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)良好，具有穩(wěn)定的償債能力。

　　 另外，存在“閒置土地”、“炒地”、“捂盤惜售”、“哄抬房?jī)r(jià)”、“信貸違規(guī)”、“無證開發(fā)”等違法違規(guī)行為的房地産商無法發(fā)行中期票據(jù)。對(duì)於一般的中期票據(jù)而言，不會(huì)對(duì)募集資金用途進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，但是房地産商發(fā)行的中期票據(jù)也對(duì)募集資金用途進(jìn)行了明文規(guī)定。

　　 據(jù)悉，上市房企發(fā)行中期票據(jù)募集的資金用途必須為符合國(guó)家政策支援的普通商品房項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還銀行貸款（該貸款必須為保障房項(xiàng)目、普通商品房項(xiàng)目的項(xiàng)目貸款）。除此之外，募集資金用於項(xiàng)目還需同時(shí)滿足募集資金僅用於房建開發(fā)，不能作為土地款等其他用途；項(xiàng)目的自有資金投入不低於項(xiàng)目總投資的30%等四個(gè)條件。

　　 行業(yè)洗牌將加速

　　 新增房地産商在銀行間市場(chǎng)的融資渠道對(duì)於危機(jī)中的房地産商猶如一根救命稻草，但在分析人士看來，也會(huì)加速房地産行業(yè)洗牌。

　　 據(jù)悉，國(guó)內(nèi)100多家上市房企參差不齊，部分上市房企的負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)80%以上。在銀行信貸收緊、供給大於需求的狀態(tài)下，不少中小房企資金週轉(zhuǎn)出現(xiàn)了較大問題。然而，對(duì)於中小房企而言，他們可能很難進(jìn)入發(fā)債的行列。

　　 王洋認(rèn)為，房地産商重啟中期票據(jù)的融資渠道，對(duì)於房地産行業(yè)肯定是重大利好。但重啟後不僅將使房地産企業(yè)出現(xiàn)分化，另外曾經(jīng)在銀行間市場(chǎng)融資的企業(yè)具有先行優(yōu)勢(shì)。“受到目前房地産行業(yè)下行的影響，並非對(duì)所有的房地産商都會(huì)開放，只會(huì)對(duì)條件更好的房地産商開放，特別是目前債券市場(chǎng)信用違約風(fēng)險(xiǎn)加大，監(jiān)管層肯定會(huì)更為謹(jǐn)慎。”王洋解釋道。

　　 通過重啟房地産商發(fā)債渠道的意義到底有多大？

　　 好買基金債券分析師盧楊向北京商報(bào)記者表示，目前整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)受到房地産下行的拖累，通過對(duì)房地産商重開新的融資渠道不僅能降低房地産商的融資成本，對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)也有一定的正面影響。

　　 美銀美林經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸廷在昨日發(fā)佈的研報(bào)中表示，允許上市房企發(fā)行中期票據(jù)相當(dāng)於信貸放鬆，意味著7-8月一連串低迷經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)發(fā)佈後，中國(guó)政府正推行新一輪的刺激以實(shí)現(xiàn)今年7.5%的增長(zhǎng)目標(biāo)。如果上述消息得以證實(shí)，則將代表中國(guó)政府所有嚴(yán)格監(jiān)管和限制出現(xiàn)重大改變。這對(duì)於清理中國(guó)影子銀行是重要一步，同時(shí)可以降低房地産開發(fā)商融資成本，並幫助減少私人行業(yè)外部債務(wù)。

　　 不過，王洋認(rèn)為，這是很明顯的房地産放鬆政策，不過由於目前房地産市場(chǎng)的下行是由供給決定的，現(xiàn)在實(shí)施放鬆政策並不能像2009年一樣使房地産市場(chǎng)立即回暖，“金九銀十”今年肯定無法出現(xiàn)。