限購僅剩9城市 購房者“麻木”面對政策示好

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前政府方面只能採取一些中力度的政策減緩房地産市場下行的步伐，且在政策的考量範(fàn)圍內(nèi)，政府還要緊盯通貨膨脹，一旦政策力度過大，通貨膨脹快速上升，政策的可騰挪空間將會被堵死

　　■本報記者 王 崢

　　自6月底呼和浩特宣佈取消限購後，一個月多的時間裏，相繼又有36個城市以不同的方式對限購政策進(jìn)行了調(diào)整。

　　不過，對於地方政府這種“迫不及待”的救市行為，市場反應(yīng)卻並不積極。同時，開發(fā)商對於政府本次救市的力度與效果也心存質(zhì)疑，不少房企在鬆綁限購的三、四線城市仍延續(xù)此前大幅降價走量的策略，寧可不賺錢甚至小虧一點(diǎn)，也要儘量多收回一些此前在三、四線城市投入的資金。

　　而在中原地産調(diào)研的13個典型城市中，限購放開對各地7月份成交量有實(shí)際幫助的僅有5個城市，其餘8個城市的真實(shí)成交量不僅沒有回升，甚至出現(xiàn)下降。同時，根據(jù)限購放開前後十大標(biāo)桿房企的每週成交面積及新開盤銷售率，可以看出限購放開對標(biāo)桿房企的影響也是有限的，反而推盤量和定價對銷售業(yè)績的影響更大。

　　此外，恒銀基金相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，即使放開限購不能達(dá)到地方政府的預(yù)期效果，市場也不要期望更大力度的救市政策出現(xiàn)，畢竟在目前的情況下，政府方面只能採取一些中力度的政策減緩房地産市場下行的步伐。而且在政策的考量範(fàn)圍內(nèi)，政府還要緊盯通貨膨脹。一旦政策力度過大，通貨膨脹快速上升，政策的可騰挪空間將會被堵死，這對整個的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)傷害會更大。

　　僅剩9城市限購

　　截至目前，除北京、上海、廣州、深圳等9個城市外，在此前執(zhí)行過限購政策的46個城市中，已經(jīng)有37個放鬆了限購。不少業(yè)內(nèi)人士均表示，除上述4個一線城市外，預(yù)計其他城市年內(nèi)都將對限購進(jìn)行調(diào)整。深圳官方則已經(jīng)明確表示，將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購政策。

　　8月15日晚，哈爾濱市住房保障和房産管理局發(fā)佈通知稱，自8月16日起，在哈爾濱購買商品房(含二手住房)辦理網(wǎng)簽備案和房屋權(quán)屬登記時，購房人無須提供住房情況證明。這也意味著購房者在哈爾濱買房將不再受到套數(shù)限制。

　　據(jù)悉，2011年2月18日，哈爾濱市出臺《關(guān)於進(jìn)一步做好哈爾濱市房地産市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，規(guī)定在哈爾濱擁有兩套住房的家庭不能再在該市購買住宅。

　　哈爾濱市住房保障和房産管理局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2013年全市商品房成交75822套，相比前一年減少13527套，降幅為15%。

　　而隨著哈爾濱加入到解除限購的城市大軍中，仍在執(zhí)行限購的城市數(shù)量也首次降入到個位數(shù)。目前，除北上廣深外，二、三線城市中只剩下南京、大連等少數(shù)幾個城市仍在執(zhí)行限購政策。

　　救市效果被指不強(qiáng)

　　實(shí)際上，在越來越多城市鬆綁限購的情況下，各地樓市整體表現(xiàn)確實(shí)較此前有所回升，但增幅並不明顯，且各地差異較大。

　　中原監(jiān)測的40個重點(diǎn)城市，7月份新房成交面積環(huán)比增長9%(大部分城市均是在7月份放開了限購)，比其之前預(yù)測的增幅高2%。增長點(diǎn)來自二線與三、四線城市，均環(huán)比上漲11%。而其中包含的20個限購放鬆城市，環(huán)比平均漲幅達(dá)20%，是7月份樓市回升的主力。

　　而一線城市作為堅決執(zhí)行限購的城市，7月份成交量環(huán)比下挫近8%，來到年內(nèi)第二低位。但與此同時，其二手房成交量仍有一成的環(huán)比增長。對此，中原地産首席分析師張大偉表示，這顯示推盤不足、定價過高限制了一線城市新房的銷售表現(xiàn)。

　　放鬆限購後，部分城市市場網(wǎng)簽數(shù)據(jù)大幅反彈，如濟(jì)南7月份成交量環(huán)比驟增1.5倍，成都、杭州也有三成以上增長。不過，張大偉表示，這些表像並不意味著放鬆限購帶來的真實(shí)的成交量。

　　以成都為例，7月份成交增量中70%來自於高端樓盤備案，若剔除這些高端樓盤影響，7月份環(huán)比增長約為9%。由於低總價樓盤中也存在一部分前期積壓交易集中登記，因此，實(shí)際增長或更少。

　　同時，7月份福州雖然成交量環(huán)比大增61%。但這主要來自閩江世紀(jì)城和一個保障性項(xiàng)目的集中備案，兩個樓盤合計備案900套，佔(zhàn)當(dāng)月全市總成交半數(shù)以上。除這兩個項(xiàng)目外，其餘樓盤月銷量僅有幾十套。因此7月份福州樓市的環(huán)比增長與限購放開沒有直接關(guān)係。同時，7月份福州全市成交均價從6月份的1.7萬/平方米降到1.4萬/平方米，樓盤降幅在10%-15%左右，最高達(dá)25%，對成交回升也有幫助。此外，濟(jì)南若剔除前期交易集中登記因素，7月份新盤實(shí)際增長約為8%。

　　實(shí)際上，只有杭州和寧波，在限購正式放鬆後市場表現(xiàn)良好，成交量較此前有三成增長。但由於限購放鬆時間不足一個月，其長期效果有待觀察。

　　張大偉表示，他們調(diào)研的13個典型城市中，限購放開對7月份成交量有實(shí)際影響的僅有5個城市，其餘8個城市的成交量沒有回升，甚至還有下降。而在上述5個城市中，限購放開對成交量實(shí)際刺激大多在10%左右。

　　市場仍處下行通道

　　雖然放鬆限購城市數(shù)目急劇擴(kuò)大，但就目前來説，整體房地産市場仍處於下行通道。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)佈的2014年1月份-7月份全國房地産開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，2014年1月份-7月份，全國商品房銷售面積為5.65億平方米，同比下降7.6%，銷售額為3.6萬億元，同比下降8.2%。其中，住宅銷售面積為4.96億平方米，同比下降9.4%，銷售額為2.99萬億元，同比下降10.5%。

　　據(jù)悉，今年以來商品房銷售指標(biāo)同比持續(xù)下降，在6月份降幅短暫收窄後7月份重新擴(kuò)大，需求仍然較為低迷。東部地區(qū)銷售面積和銷售額繼續(xù)下降且降幅繼續(xù)擴(kuò)大，中、西部地區(qū)銷售指標(biāo)增速則進(jìn)一步回落。

　　供應(yīng)方面，房地産開發(fā)投資額同比增速進(jìn)一步回落，新開工面積降幅持續(xù)收窄，東部地區(qū)增速回落幅度最大。資金來源方面，整體資金來源增速提高，國內(nèi)貸款增速提高，自籌資金增速及佔(zhàn)比提高，定金及預(yù)付款降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

　　對此，中指院的報告指出，放鬆限購城市的增加，短期內(nèi)有助於引導(dǎo)市場預(yù)期，帶動需求釋放。在市場預(yù)期逐步穩(wěn)定的前提下，加強(qiáng)金融支援，企業(yè)靈活促銷，有望帶動市場回升。但限購鬆綁無法從根本上扭轉(zhuǎn)市場供需失衡、庫存量加大的局面，未來市場仍將以去庫存為主基調(diào)。

　　一線城市難鬆綁

　　而在二、三線城市紛紛解除限購的同時，一線城市對限購仍沒有半點(diǎn)放鬆的跡象。

　　深圳市規(guī)劃和國土資源委員會近期通過官方微博表示，根據(jù)分類調(diào)控精神，深圳市將繼續(xù)實(shí)施限購政策，促進(jìn)房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，健全房地産市場監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)市場監(jiān)測分析，一方面加強(qiáng)預(yù)售許可管理，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價；另一方面要求開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照一房一價的要求，在價格部門備案銷售價格，明碼標(biāo)價對外銷售。

　　不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，由於深圳的戶籍政策在一線城市中是最為寬鬆的，因此限購對其實(shí)際影響並不大。

　　“就像窗戶開的和門一樣大的時候，門開不開已經(jīng)不重要了。”張大偉表示。其認(rèn)為，深圳落戶難度在一線城市中最小，基本只要本科畢業(yè)，就可以正常落戶，與北京、上海相比非常寬鬆。所以限購政策在深圳造成的影響相比北京、上海要小的多。

　　據(jù)悉，深圳計劃在近幾年大力增加戶籍人口，戶籍人口數(shù)量要從2011年年末的259萬人增加至2015年的400萬人。而2012年年末，深圳的戶籍人口為304.94萬人，較上一年增加29.59萬人。因此，深圳有大量的新增戶籍人口可以購買兩套住房，其限購政策在不斷增加的戶籍人口下，影響遠(yuǎn)不及于其他一線城市。

　　張大偉表示，從目前市場情況看，一線城市年內(nèi)取消限購的可能性非常小。雖然上半年一線城市的成交量下滑了30%，但其上半年的土地出讓情況良好，對整體經(jīng)濟(jì)的影響不大。不過，一線城市依然會在戶籍、工作居住證、稅費(fèi)等方面進(jìn)行調(diào)整，通過釋放鬆綁信號增加樓市活躍度。