北京8月6日訊(記者 鄭常泰 郭曉偉)北河沿柒拾柒號(hào)成交均價(jià)10.5萬元/平方米；西單上國(guó)闕成交均價(jià)11.7993萬元/平方米；合生·霄雲(yún)路8號(hào)成交均價(jià)13.3559萬元/平方米……近日，北京頂級(jí)豪宅市場(chǎng)的成交價(jià)格被一路刷新。“頂級(jí)豪宅步入10萬元時(shí)代”已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。隨著過去兩年間北京土地市場(chǎng)上誕生的一批“地王”項(xiàng)目被預(yù)測(cè)進(jìn)入銷售期，“十萬級(jí)豪宅扎堆入市”成了近期樓市的熱點(diǎn)話題，然而，就記者調(diào)查情況來看，事實(shí)並非如此。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者從業(yè)內(nèi)了解到，融創(chuàng)農(nóng)展館地塊項(xiàng)目、懋源夏家衚同地塊項(xiàng)目、南昌市政香河園3號(hào)地項(xiàng)目、佳兆業(yè)廣場(chǎng)(原長(zhǎng)安8號(hào))項(xiàng)目，都未給出今年入市的確切計(jì)劃。唯一得到的肯定回復(fù)來自中赫置地，其2012年7月獲取的萬柳地塊，如今定名為萬柳書院，擬於年內(nèi)入市，且其將以現(xiàn)房姿態(tài)進(jìn)入銷售階段。值得關(guān)注的是，上述已有成交的銷售價(jià)格超過10萬元/平方米的項(xiàng)目，也均為現(xiàn)房銷售。

　　“超13萬”均價(jià)支撐“冷熱不均“行情

　　如果説，2012年至2013年，土地市場(chǎng)上輪番製造出的地王們，入市後理論上將全面踏破10萬元/平方米的門檻已成為業(yè)界共同的預(yù)判，那麼，近日來一組現(xiàn)房成交數(shù)字，驗(yàn)證了“超10萬陣營(yíng)”的市場(chǎng)接受程度。

　　記者在從可靠渠道獲得的數(shù)據(jù)中注意到，一些似曾相識(shí)的身影刷新了北京住宅成交單價(jià)紀(jì)錄—— 超13萬元/平米：

　　四季世家(瑞成中心)2014年7月成交一套，均價(jià)13.4101萬元/平米，5月成交一套的價(jià)格也在11.3662萬元/平方米。而居?xùn)|北四環(huán)的合生？霄雲(yún)路8號(hào)(新燕都家園)，6月以來，已經(jīng)網(wǎng)簽三套，均價(jià)13.359萬元/平方米。佔(zhàn)據(jù)內(nèi)城絕版地利，萬科接手凱德著力打造的頂級(jí)豪宅北河沿柒拾柒號(hào)(牡丹園改擴(kuò)建2號(hào)樓)已經(jīng)網(wǎng)簽一套，均價(jià)10.5萬元/平方米。除此之外，從今年2季度的現(xiàn)房成交均價(jià)排名可見，西單上國(guó)闕、長(zhǎng)安太和分別成交2套和4套，成交均價(jià)皆在10萬元/平米以上。

　　2014年以來，大勢(shì)影響下滋生蔓延的看空高端樓市的悲觀情緒，在這組現(xiàn)房成交數(shù)據(jù)上難於得到佐證。一位高端樓盤的開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，高端市場(chǎng)，主要是頂級(jí)豪宅市場(chǎng)，在大勢(shì)之下?lián)碛邢鄬?duì)的獨(dú)立行情一直是行業(yè)規(guī)律。不少頂級(jí)物業(yè)佔(zhàn)據(jù)絕版地利，有突出的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，對(duì)於高端階層來講屬於自住類的“剛性需求”。而不具備第一居所特點(diǎn)、投資屬性更強(qiáng)的物業(yè)産品則可能表現(xiàn)不佳，事實(shí)上，冷熱不均已經(jīng)在高端市場(chǎng)中分化顯現(xiàn)。

　　頂級(jí)豪宅現(xiàn)房陣營(yíng)將擴(kuò)容

　　頂級(jí)豪宅頻頻刷新京城住宅成交均價(jià)新高，不禁令人對(duì)調(diào)控一直沒有過多提及的現(xiàn)房領(lǐng)域産生關(guān)注。

　　合生·霄雲(yún)路8號(hào)，在今年6月11日拿到了一批現(xiàn)房銷售證，擬售均價(jià)達(dá)到14萬元/平方米。今年5月有一套超10萬元/平方米網(wǎng)簽記錄的北河沿柒拾柒號(hào)，則是在2013年9月就拿到了擬售均價(jià)可達(dá)15.2943萬元/平方米的現(xiàn)房銷售許可證。同樣，今年以來以現(xiàn)房姿態(tài)拿到超10萬元/平米銷售許可的還有5月獲批的潤(rùn)澤禦府(水岸莊園)以及3月獲批的碧海方舟(姜莊湖家園)。

　　隨著時(shí)間的推移，以現(xiàn)房姿態(tài)步入市場(chǎng)的頂級(jí)豪宅陣營(yíng)必將擴(kuò)容。拿地近兩年，卻一直在市場(chǎng)鮮有聲音的中赫·萬柳書院，301套房源有望在下半年全盤現(xiàn)房入市。近日，記者探訪萬柳地區(qū)，其主體結(jié)構(gòu)都已經(jīng)封頂，灰磚築造的外立面以及院墻已經(jīng)呈現(xiàn)效果。中赫置地相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)於萬柳書院的入市時(shí)間未給出明確時(shí)間表，僅表示目前園林還未達(dá)中赫可以拿得出手的標(biāo)準(zhǔn)，但確認(rèn)了對(duì)於萬柳書院以全盤現(xiàn)房形式入市的消息。

　　實(shí)際上，對(duì)於高價(jià)的頂級(jí)豪宅們紛紛以現(xiàn)房“衝關(guān)”，業(yè)內(nèi)看法不一。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)於預(yù)售價(jià)格管控一直較嚴(yán)格的北京市場(chǎng)，頂級(jí)豪宅以現(xiàn)房身份取證是為掩護(hù)高價(jià)。另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)房是已經(jīng)完成竣工驗(yàn)收合格、取得權(quán)證的商品房，與期房不同的是，開發(fā)商擁有現(xiàn)房的所屬權(quán)和定價(jià)權(quán)。與此同時(shí)，如果説期房存在“炒作預(yù)期”的問題需要監(jiān)管，那麼現(xiàn)房是實(shí)實(shí)在在的呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前的商品，所有優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)都無法掩飾，尤其是高端産品，對(duì)於其定價(jià)，應(yīng)該由交由市場(chǎng)去決定。

　　陣營(yíng)分化 房企“對(duì)賭”現(xiàn)房風(fēng)險(xiǎn)

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，“坐等現(xiàn)房只為高價(jià)”的理論只是表像，房企情況各有不同，現(xiàn)房“撞線”的頂級(jí)豪宅陣營(yíng)內(nèi)部也有分化。

　　比如，北河沿柒拾柒號(hào)，作為內(nèi)城稀缺地塊，萬科從凱德接手後已成現(xiàn)房，在原有基礎(chǔ)上改造、磨礪。而合生·霄雲(yún)路8號(hào)，雖是大盤，但多年來在波動(dòng)的行情下，並未走高週轉(zhuǎn)之路，其現(xiàn)房擬售均價(jià)僅次於北河沿柒拾柒號(hào)。潤(rùn)澤禦府地處潤(rùn)澤滾動(dòng)開發(fā)多年的北苑地區(qū)，板塊已較成熟，其別墅産品現(xiàn)房領(lǐng)證擬售均價(jià)超10萬元/平方米，也再度拉升了區(qū)域價(jià)值。

　　由此可見，在現(xiàn)房陣營(yíng)中，房企有主動(dòng)與被動(dòng)之分。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，並不是所有的開發(fā)商都願(yuàn)意，或者經(jīng)得起現(xiàn)房銷售的考驗(yàn)。現(xiàn)房銷售，商品房以成品形式呈現(xiàn)，需要開發(fā)商對(duì)産品品質(zhì)有十足的信心，更重要的是，在此過程中，開發(fā)商要接受資金成本隨時(shí)間推移而不斷增加的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　被曝將以現(xiàn)房入市的中赫·萬柳書院將是下一個(gè)焦點(diǎn)。中赫集團(tuán)新聞發(fā)言人朱敏對(duì)此表示，中赫集團(tuán)的整體産業(yè)構(gòu)架均衡，穩(wěn)健和品質(zhì)是企業(yè)一直堅(jiān)持的兩個(gè)關(guān)鍵詞。中赫置地不求高速擴(kuò)張，而只選擇在核心地段做頂級(jí)産品，因此不存在大量舉債以保證多項(xiàng)目並行的問題。萬柳書院被中赫置地認(rèn)作是品質(zhì)全面超越釣魚臺(tái)七號(hào)院的代表作，因此選擇全盤現(xiàn)房入市，甘願(yuàn)付出更高的成本代價(jià)，希望的是給購房人直觀也最安全的品質(zhì)體驗(yàn)和保障，這來自中赫對(duì)産品的信心，可以全方位接受頂級(jí)客戶最苛刻的檢驗(yàn)。因此，萬柳書院並不謀求獲取預(yù)售證，是主動(dòng)的選擇。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為曾經(jīng)的地王，2012年拿地的中赫·萬柳書院入市也是將是新一批“超10萬豪宅”陣營(yíng)的風(fēng)向標(biāo)。萬柳地區(qū)作為高檔社區(qū)腹地，近十年沒有新增土地供應(yīng)，地處學(xué)區(qū)，公共配套、商業(yè)配套成熟，區(qū)域二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)定在10-12萬元/平方米，此前業(yè)內(nèi)曾一度預(yù)期萬柳書院的均價(jià)可能達(dá)到15萬元/平方米。

　　而隨著步入現(xiàn)房陣營(yíng)的高檔樓盤們一步一步推高擬售價(jià)格，業(yè)內(nèi)對(duì)於中赫·萬柳書院等後來者的價(jià)格預(yù)期也在抬升。“現(xiàn)房的價(jià)格本來就比期房高，就目前該項(xiàng)目的品質(zhì)來看，突破15萬元/平方米已經(jīng)並不稀奇”，某高端樓盤負(fù)責(zé)人表示，這會(huì)成為頂級(jí)豪宅市場(chǎng)的一個(gè)新標(biāo)桿。而對(duì)於萬柳書院的擬售價(jià)格是否會(huì)超過合生·霄雲(yún)路8號(hào)，中赫集團(tuán)新聞發(fā)言人朱敏未置可否，僅表示，房地産産品的定價(jià)需全方位考慮各種因素，除了自身品質(zhì)之外，未來的市場(chǎng)接受程度將決定最終的産品價(jià)格。