不整治樓市統(tǒng)計(jì)亂象，所有規(guī)劃都將成擺設(shè)

　　官方與民間機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)南轅北轍也就罷了，官方機(jī)構(gòu)之間數(shù)據(jù)“打架”竟也成家常便飯。樓市數(shù)據(jù)披露的這種怪狀，不僅無(wú)法為趨勢(shì)判斷提供可靠決策依據(jù)，不能給政策制定提供準(zhǔn)確的信號(hào)，更無(wú)法給購(gòu)房者置業(yè)提供可靠的參考。

　　⊙李宇嘉

　　樓市數(shù)據(jù)亂像和“打架”現(xiàn)象不是今年獨(dú)有，但今年樓市各方數(shù)據(jù)反差之明顯、各界對(duì)此反響之激烈卻是往年不可比擬的。這是因?yàn)椋跇鞘星熬皳渌访噪x、政策騎虎難下、限購(gòu)是否該退出相當(dāng)糾結(jié)的背景下，當(dāng)前樓市數(shù)據(jù)披露之現(xiàn)狀，不僅無(wú)法為趨勢(shì)判斷提供可靠決策依據(jù)，也不能給政策制定提供準(zhǔn)確的信號(hào)，更無(wú)法給購(gòu)房者置業(yè)提供可靠的參考。

　　趨勢(shì)判斷是行業(yè)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)功能。未來(lái)樓市如何走，看空者有之、唱多者也有之，見(jiàn)仁見(jiàn)智，這本屬常理，但做判斷的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)不該提供相反的信號(hào)。而不可思議的是，這種現(xiàn)象屢屢上演。以房?jī)r(jià)為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月18日公佈的數(shù)據(jù)顯示，5月70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的35個(gè)，其中一線(xiàn)城市中只有北京微漲，廣州持平，而上海、深圳則出現(xiàn)近兩年來(lái)首度房?jī)r(jià)環(huán)比下跌。然而，上海易居研究院此前發(fā)佈的數(shù)據(jù)則是，5月一線(xiàn)城市新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)3.7%，同比增長(zhǎng)10.6%。京、滬、穗、深四市環(huán)比分別上漲1.6%、6.6%、14.4%、1.5%。

　　官方與民間機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)南轅北轍也就罷了，官方機(jī)構(gòu)之間數(shù)據(jù)“打架”竟也成家常便飯。以廣州為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年3至5月，廣州房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別為0.4%、0.1%和0，而廣州市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻顯示，3至5月廣州房?jī)r(jià)環(huán)比上漲分別為10.4%、1.5%和2.1%，連續(xù)三個(gè)月創(chuàng)下新高。事實(shí)上，這樣的烏龍現(xiàn)象已不是第一次上演了，也不僅在一個(gè)城市上演。

　　房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)的另一個(gè)大問(wèn)題，是缺乏代表性和客觀性，這是大忌。目前，各大城市新房供應(yīng)沿中心區(qū)向週邊“同心圓”式擴(kuò)展。相應(yīng)的，可比房?jī)r(jià)水準(zhǔn)也沿中心區(qū)向週邊而依次下降。因此，即便新房?jī)r(jià)格水準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)確，但其同環(huán)比變化缺乏參考價(jià)值，也就無(wú)法做趨勢(shì)判斷了。比如，今年新房?jī)r(jià)格在數(shù)據(jù)上下跌了，但到底是週邊新房供應(yīng)增加了，還是房?jī)r(jià)真下跌了，單從數(shù)據(jù)上看不能下結(jié)論；再比如，2011年以來(lái)，為規(guī)避限價(jià)政策，開(kāi)發(fā)商紛紛改裝修房為毛坯房，或採(cǎi)用雙合同(銷(xiāo)售合同和裝修合同)，價(jià)格在數(shù)據(jù)上表現(xiàn)為下跌或平穩(wěn)，但真實(shí)價(jià)格水準(zhǔn)可能卻上漲了。

　　住房成交量的數(shù)據(jù)也是如此，游離于政府網(wǎng)簽和備案之外的房屋交易大行其道。在各大城市，特別是一線(xiàn)和二線(xiàn)重點(diǎn)城市，小産權(quán)房交易、軍産房交易、商務(wù)公寓交易、非法集資建房等等，均沒(méi)有納入商品住房交易中，導(dǎo)致住房實(shí)際交易量被不同程度地低估。即便是商品住房交易中，“送面積”、“偷面積”等現(xiàn)象普遍存在，交易規(guī)模也被不同程度地低估或高估了。相應(yīng)的，每人平均住房、每平方米住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)也不可能準(zhǔn)確了。

　　樓市數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)體系中，開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工、竣工和新房交易量?jī)r(jià)等政府關(guān)心的、與國(guó)民經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的數(shù)據(jù)披露還比較齊備，但其他産品層次的數(shù)據(jù)缺失很?chē)?yán)重。比如，政府僅披露新房的價(jià)格，而由於長(zhǎng)期受“陰陽(yáng)合同”干擾，二手住房的價(jià)格與真實(shí)價(jià)格天壤之別；租賃價(jià)格的官方數(shù)據(jù)更是長(zhǎng)期處?kù)犊杖睜顟B(tài)，市場(chǎng)上發(fā)佈的租金價(jià)格和指數(shù)也是房産仲介計(jì)算出來(lái)的。但是，在任何一個(gè)城市，最大仲介的市場(chǎng)份額也沒(méi)有達(dá)到50%，租金價(jià)格的代表性之差可想而知。很難想像，對(duì)於一線(xiàn)和二線(xiàn)重點(diǎn)城市，二手住房交易早已經(jīng)超過(guò)了新房、租賃率超過(guò)了50%，但是卻沒(méi)有權(quán)威和統(tǒng)一的二手房交易價(jià)格和租賃價(jià)格。

　　另外，樓市目前披露的數(shù)據(jù)偏宏觀，而中觀的區(qū)域數(shù)據(jù)和微觀的片區(qū)數(shù)據(jù)缺失嚴(yán)重。在各大城市，主城區(qū)與非主城區(qū)、熱點(diǎn)片區(qū)與非熱點(diǎn)片區(qū)、新區(qū)與老區(qū)，房?jī)r(jià)的水準(zhǔn)差別非常大，這反映的是不同區(qū)域公共服務(wù)完善程度、住房供應(yīng)效率、購(gòu)房意願(yuàn)和投資炒作的差別。此外，空置率、房?jī)r(jià)收入比、租售比等重要指標(biāo)性數(shù)據(jù)缺失更嚴(yán)重。而這些不同區(qū)域的數(shù)據(jù)、專(zhuān)項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)，對(duì)於樓市和整個(gè)行業(yè)非常重要，本來(lái)能成為政府未來(lái)公共服務(wù)規(guī)劃、片區(qū)發(fā)展規(guī)劃、城市更新規(guī)劃、住房供應(yīng)規(guī)劃、土地供應(yīng)及節(jié)約利用最佳的指導(dǎo)信號(hào)，也能給老百姓市場(chǎng)判斷、購(gòu)房置業(yè)提供實(shí)用的參考，也是老百姓最希望看到的數(shù)據(jù)資訊。

　　樓市數(shù)據(jù)問(wèn)題還表現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)方法上。價(jià)格水準(zhǔn)(簡(jiǎn)單價(jià)格、中位價(jià)格和加權(quán)價(jià)格)和價(jià)格指數(shù)是主要的兩種房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方法，民間機(jī)構(gòu)、房産仲介和媒體一般披露價(jià)格水準(zhǔn)，而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局僅公佈主要城市的房?jī)r(jià)指數(shù)。從應(yīng)用角度看，兩者都非常重要。但在目前，房?jī)r(jià)水準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)存在如上我們闡述的多方面問(wèn)題，無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的功能；而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局編制和發(fā)佈的房?jī)r(jià)指數(shù)受到的行政干預(yù)和考慮較多，比如穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、地方政府壓力、房?jī)r(jià)控制目標(biāo)等等，也不客觀。

　　隨著城鎮(zhèn)居民基本住房需求的初步解決，我國(guó)房地産已告別了大規(guī)模建設(shè)的時(shí)期，而進(jìn)入存量時(shí)代的“下半場(chǎng)”。過(guò)去，由於住房相對(duì)短缺，儘量多蓋房是管理部門(mén)的第一要?jiǎng)?wù)，而在哪建房、建設(shè)什麼樣的房、給誰(shuí)建房等都不是多大的問(wèn)題。進(jìn)入存量時(shí)代後，老百姓的需求更多集中在改善住房，面對(duì)這種差異化的需求，就需要考慮建多少房、在哪建、建設(shè)什麼樣的房、給誰(shuí)建等問(wèn)題。而這些問(wèn)題需要完善的、系統(tǒng)的數(shù)據(jù)支撐。目前，之所以到處存在住房空置與老百姓買(mǎi)不到合意房子並存的現(xiàn)象，特別是在保障房領(lǐng)域，就在於住房供應(yīng)沒(méi)有完善的數(shù)據(jù)體系的支撐。今年，國(guó)家及各地方都要開(kāi)始準(zhǔn)備編制全國(guó)及各地方的住房建設(shè)“十三五”規(guī)劃。如果沒(méi)有完善的數(shù)據(jù)支援，“十三五”規(guī)劃難逃成為擺設(shè)的結(jié)局。當(dāng)然，數(shù)據(jù)體系的完善，也將提高房地産行業(yè)管理的軟實(shí)力。

　　(作者係深圳市房地産研究中心高級(jí)研究員)