有分析人士認(rèn)為，標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績?cè)鏊倏焖偈照踔料禄饲耙鈭D“以價(jià)換量”的開發(fā)商並未換來預(yù)期成交量，房企去庫存壓力普遍增加

　　“現(xiàn)在入市的項(xiàng)目基本都是為了走量而低價(jià)開盤的。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房企的出貨意願(yuàn)正在持續(xù)上升。

　　然而，開發(fā)商“以價(jià)換量”的銷售策略並未換得預(yù)期成交量。根據(jù)鏈家地産市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至6月4日，北京市年內(nèi)已有98個(gè)新建商品房項(xiàng)目(按照預(yù)售證)入市，總供應(yīng)30721套住宅。這些項(xiàng)目目前網(wǎng)簽了9126套，整體網(wǎng)簽率為29.7%，不足三成，同比大幅下降。

　　與此同時(shí)，在上半年銷售目標(biāo)壓頂?shù)拇髣?shì)下，衝擊銷售業(yè)績的時(shí)間已不足一個(gè)月，不少房企已經(jīng)扛不住壓力，開始加大力度調(diào)整銷售價(jià)格，促銷、團(tuán)購成為其主流的暗中降價(jià)手段，部分項(xiàng)目降價(jià)空間甚至達(dá)到單套房直降100萬元至200萬元的程度。

　　入市項(xiàng)目簽約率不足三成

　　實(shí)際上，樓市降溫趨勢(shì)近期已經(jīng)開始大面積蔓延，一線城市也無法倖免。以北京市為例，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫稱，北京市3月份-5月份的供應(yīng)量處於高位，但成交低迷，這促使市場存貨量直線上升，房企庫存壓力持續(xù)加大。

　　為了提高資金的流轉(zhuǎn)速度，避免資金壓力加大，不少大型房企早就執(zhí)行了“以價(jià)換量”的去庫存策略，畢竟，先降價(jià)的開發(fā)商會(huì)在搶佔(zhàn)市場份額方面取得先機(jī)。

　　正如一位業(yè)內(nèi)人士所言，“不著急賣”的項(xiàng)目乾脆選擇不入市，只要是入市的項(xiàng)目幾乎都是傾向於低價(jià)開盤跑量的。

　　從鏈家地産市場研究部的監(jiān)測數(shù)據(jù)可以看出，新入市項(xiàng)目的定價(jià)與前期相比多“平價(jià)入市”。此外，年內(nèi)二次開盤的項(xiàng)目成交價(jià)格走勢(shì)雖相對(duì)穩(wěn)定，不過，從項(xiàng)目擬售價(jià)與成交價(jià)之間的差價(jià)率來看，目前呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。

　　然而，從北京市新房的成交量來看，房企低價(jià)開盤跑量的願(yuàn)望並未達(dá)到預(yù)期。對(duì)此，同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，2014年以來，受銀行信貸緊縮等因素影響，儘管部分開發(fā)企業(yè)採取比較明智的大幅降價(jià)策略“以價(jià)換量”，但是，1月份-5月份整個(gè)市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來，大多數(shù)大中城市成交量比去年同期下滑20%-30%，市場普遍性面臨著“去庫存”的壓力。

　　事實(shí)上，鏈家地産研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京市新建商品房的去化速度從第二季度開始明顯變慢，目前北京市年內(nèi)入市的項(xiàng)目網(wǎng)簽率低於平均水準(zhǔn)的項(xiàng)目佔(zhàn)比為63.2%。具體來看，當(dāng)月入市當(dāng)月有成交量的項(xiàng)目越來越少，項(xiàng)目的去化週期拉長；而有網(wǎng)簽記錄的項(xiàng)目網(wǎng)簽率也在明顯降低，3月份有網(wǎng)簽記錄的項(xiàng)目平均網(wǎng)簽率為50.1%，4月份為30.9%，5月份為5%。

　　值得注意的是，認(rèn)購率走低的城市已經(jīng)開始大面積蔓延。中原地産的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年以來，21個(gè)城市的平均開盤認(rèn)購率一直在低位徘徊，僅有臨近春節(jié)的三周時(shí)間內(nèi)因推盤很少使得認(rèn)購率超過去年均值。而從近四週的新開樓盤認(rèn)購率數(shù)據(jù)來看，均在45%以下，2013年的周平均值則為56%。

　　鏈家地産市場研究部張旭向記者表示，大部分項(xiàng)目簽約率低的低迷市場特徵還會(huì)進(jìn)一步持續(xù)，項(xiàng)目以“低開平走，加大優(yōu)惠促銷”為主，但成交量短期仍難有明顯回升。

　　部分項(xiàng)目暗降100萬元搶客

　　事實(shí)上，部分項(xiàng)目已經(jīng)頂不住壓力，開始暗中拉大降價(jià)促銷幅度，不管是推出“零首付”為噱頭吸引客戶，還是大規(guī)模加大團(tuán)購促銷力度搶客，調(diào)整趨勢(shì)逐漸明朗。

　　近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者在崇文門地鐵站附近發(fā)現(xiàn)，國瑞商城旁立著國瑞？紫金臺(tái)項(xiàng)目的巨大紅色廣告牌，非常搶眼，開發(fā)商搶客的意圖不言而喻。

　　“我們項(xiàng)目現(xiàn)在有一個(gè)團(tuán)購活動(dòng)，優(yōu)惠幅度很大，並且有多套房源可選。”國瑞？紫金臺(tái)項(xiàng)目銷售中心的一位銷售人員向記者透露，銷售價(jià)格在7.3萬元？平方米-8.2萬元？平方米之間，但活動(dòng)時(shí)間僅限于6月底之前。

　　值得注意的是，該銷售人員向記者透露，項(xiàng)目去年就已經(jīng)開盤了，當(dāng)時(shí)銷售均價(jià)超過9萬元？平方米。如此看來，該項(xiàng)目的銷售均價(jià)以團(tuán)購方式直降了8000元？平方米以上，部分房源降價(jià)空間甚至超過1萬元？平方米。

　　上述銷售人員還表示，以項(xiàng)目中62平方米的最小戶型計(jì)算，現(xiàn)在總價(jià)在450萬元左右，相對(duì)於以前的售價(jià)，優(yōu)惠幅度大概為100萬元。從所有優(yōu)惠房源來看，只要在6月底前成交，單套房總價(jià)可優(yōu)惠100萬元-200萬元。

　　不過，據(jù)記者了解，目前來看，北京市如此大幅度降價(jià)的項(xiàng)目並不多。不過，目前樓市預(yù)期已經(jīng)進(jìn)入下行週期，購房者擔(dān)心高位入手資産貶值，觀望情緒濃厚，後續(xù)成交乏力。

　　對(duì)此，張宏偉也表示，對(duì)於房企來説，市場成交量普遍性下滑、房企負(fù)債和存貨增幅的壓力、房貸收緊的局面並未有實(shí)質(zhì)改變，這些因素使得上市房企第二季度的銷售壓力、經(jīng)營壓力明顯增加。6月份半年報(bào)業(yè)績壓頂，開發(fā)商勢(shì)必會(huì)採取相對(duì)應(yīng)的措施“搶收”，當(dāng)然，適度的價(jià)格調(diào)整策略將成為大多數(shù)房企的必然選擇。

　　而從第二季度市場表現(xiàn)來看，大中城市樓盤變相促銷或小幅優(yōu)惠的“平價(jià)”策略將成為市場主流趨勢(shì)。同時(shí)，一些大型品牌開發(fā)企業(yè)也開始出現(xiàn)大幅降價(jià)的市場行為，並且大幅降價(jià)的樓盤會(huì)越來越多。

　　任啟鑫也認(rèn)為，海內(nèi)外融資成本持續(xù)高企將加速房企的出貨意願(yuàn)。鋻於此，他預(yù)計(jì)，未來樓市將步入調(diào)整階段，供需逆差進(jìn)一步加大，成交量的低迷現(xiàn)狀仍將在一段時(shí)間記憶體在。記者 王麗新