住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊4日表示，共有産權(quán)住房試點(diǎn)正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石這6個(gè)城市推進(jìn)，作為政策性住房的一種新形式，有人期望，有人觀望。

　　所謂共有産權(quán)住房，其主要做法是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，然後以較低的價(jià)格配售給符合條件的保障對(duì)象家庭；配售時(shí)，保障對(duì)象與地方政府簽訂合同，約定雙方的産權(quán)份額以及保障房將來(lái)上市交易的條件和所得價(jià)款的分配份額。那麼，與政府合夥買(mǎi)房，可行嗎？

　　[亮點(diǎn)]

　　共有産權(quán)住房有兩個(gè)直接作用，一個(gè)是通過(guò)共有産權(quán)的方式，使得部分群眾自己支付一部分錢(qián)解決住房問(wèn)題；另一個(gè)是規(guī)範(fàn)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房制度，遏制在購(gòu)置型的保障房裏的牟利空間，使得買(mǎi)房子是解決住房問(wèn)題，而非投機(jī)牟利。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，它還能在一定程度上平抑高房?jī)r(jià)。

　　[優(yōu)點(diǎn)]

　　共有産權(quán)住房上市交易，如何避免重蹈經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房出現(xiàn)的套利現(xiàn)象，就顯得尤為重要。

　　值得關(guān)注的是，與以往的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房不同，共有産權(quán)住房是一種有限産權(quán)住房。政府和購(gòu)買(mǎi)者將共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承擔(dān)土地和房屋貶值帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。從制度設(shè)計(jì)上看，有限産權(quán)與完全産權(quán)的住房相比，本身就使投資獲利的空間大為減少。申購(gòu)價(jià)格上基本與市場(chǎng)價(jià)格同步，更是大大壓縮了非法牟利的空間。

　　[難點(diǎn)]

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，如果共有産權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)者在回購(gòu)政府産權(quán)的時(shí)候，只要市場(chǎng)評(píng)估價(jià)降低幾個(gè)百分點(diǎn)，即可獲得巨大的經(jīng)濟(jì)利益。同樣，政府收購(gòu)個(gè)人産權(quán)時(shí)，如評(píng)估價(jià)虛高，也存在利益輸送的問(wèn)題。共有産權(quán)住房必須建立起公開(kāi)透明的運(yùn)作機(jī)制，從申請(qǐng)、分配、售後監(jiān)管和退出等各個(gè)環(huán)節(jié)，設(shè)立防火牆。從試點(diǎn)城市的實(shí)踐看，如何確定政府與個(gè)人的産權(quán)份額，以及如何約定上市交易的分配份額，壓縮投機(jī)牟利空間，正是探索的難點(diǎn)與重點(diǎn)。

　　誰(shuí)來(lái)申購(gòu)

　　主要是中低收入者

　　上海自2010年以來(lái)，已連續(xù)4次降低申請(qǐng)共有産權(quán)房的準(zhǔn)入門(mén)檻，目前3人及以上家庭每人平均月可支配收入線(xiàn)已放寬到5000元。截至今年一季度，累計(jì)簽約購(gòu)房家庭約有6.7萬(wàn)戶(hù)，基本做到當(dāng)年申請(qǐng)、當(dāng)年選房。

　　江蘇淮安在2007年即推行共有産權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房，住房限定套型面積(家庭人口3人控制在60平方米左右，最高不得超過(guò)90平方米)。目前，淮安已經(jīng)申購(gòu)的共有産權(quán)房將近900套，政府向符合條件的家庭發(fā)放供應(yīng)券，兩年內(nèi)有效。

　　北京去年推出自住型商品住房，最終明確為“共有産權(quán)性質(zhì)的自住房”，價(jià)格低於周邊市場(chǎng)30%、面積以90平方米以下為主。首個(gè)項(xiàng)目約提供2000套房源，最終由6.53萬(wàn)戶(hù)確認(rèn)申購(gòu)。

　　從試點(diǎn)看，共有産權(quán)住房供給主要面對(duì)中低收入者，但對(duì)於購(gòu)房者也需要理性。上海市房管局就提醒，市民在申請(qǐng)共有産權(quán)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分估量家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力、貸款申請(qǐng)資格、原住房置換等實(shí)際條件，做到量力而行。暫時(shí)無(wú)力購(gòu)買(mǎi)共有産權(quán)保障房的，可選擇廉租住房或公共租賃住房等其他住房保障渠道解決住房困難問(wèn)題。

　　産權(quán)咋分

　　個(gè)人佔(zhàn)比50%以上

　　根據(jù)試點(diǎn)情況，政府與購(gòu)房者産權(quán)比例是共有産權(quán)住房的焦點(diǎn)所在，也是未來(lái)調(diào)整的空間所在。近年來(lái)，試點(diǎn)地區(qū)不斷優(yōu)化共有産權(quán)比例調(diào)節(jié)機(jī)制，個(gè)人出資比例可在50%至100%之間由購(gòu)房者根據(jù)家庭支付能力自由選擇，目標(biāo)是讓困難家庭支付部分經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房款就能先行改善居住條件，再逐步取得全部産權(quán)。

　　從江蘇淮安來(lái)看，通過(guò)政府産權(quán)分?jǐn)倻p輕購(gòu)房人出資負(fù)擔(dān)，根據(jù)住房需求家庭的困難程度決定分?jǐn)偙壤瑥?:5、6:4到7:3，困難家庭出資額最低不少於50%。

　　淮安市住建局副局長(zhǎng)劉愛(ài)梅説，共有産權(quán)的做法是把産權(quán)先定下來(lái)，因?yàn)闆](méi)有謀利空間，避免了“開(kāi)寶馬住經(jīng)適房”和“經(jīng)適房抽籤六連號(hào)”等問(wèn)題。不同的困難程度，可以有不同的産權(quán)的比例。當(dāng)?shù)氐慕?jīng)驗(yàn)是，打通了銀行、公積金貸款的貸款助購(gòu)渠道，讓申購(gòu)群體能夠更加便利地買(mǎi)房。

　　如何退出

　　各地不同還需探索

　　針對(duì)政府退出的問(wèn)題(即個(gè)人購(gòu)買(mǎi)政府的份額)，江蘇淮安的操作辦法是，5年內(nèi)以原價(jià)購(gòu)買(mǎi)，5年至8年加同期貸款利息，8年後則按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)購(gòu)買(mǎi)或按比例分成轉(zhuǎn)讓收益，因家庭困難不能購(gòu)回的，可以像原來(lái)的經(jīng)適房一樣繼續(xù)使用。在湖北黃石，住戶(hù)如要購(gòu)買(mǎi)超面積産權(quán)則需要按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，住戶(hù)不願(yuàn)意購(gòu)買(mǎi)，可永遠(yuǎn)共同持有産權(quán)。

　　個(gè)人退出的問(wèn)題，各地的指導(dǎo)原則是政府有優(yōu)先權(quán)，即按照評(píng)估價(jià)回購(gòu)個(gè)人的産權(quán)，或者在房屋再上市交易環(huán)節(jié)，按比例獲得增值收益。

　　目前，共有産權(quán)住房仍需進(jìn)一步探索，且需要不斷對(duì)制度創(chuàng)新。記者了解到，目前深圳的共有産權(quán)住房試點(diǎn)方案正在研究中，將在6月底前出臺(tái)方案，今年下半年將有一個(gè)保障房項(xiàng)目採(cǎi)用共有産權(quán)方式。

　　深圳市住房和建設(shè)局政策諮詢(xún)委員會(huì)常務(wù)秘書(shū)長(zhǎng)陳藹貧表示，共有産權(quán)房實(shí)際上關(guān)鍵是要理清政府與個(gè)人所佔(zhàn)份額，以及份額如何轉(zhuǎn)化的問(wèn)題。正在研究中的深圳共有産權(quán)住房試點(diǎn)方案中，不僅在考慮其他城市已經(jīng)出臺(tái)的共有産權(quán)模式，還在考慮推出政府與個(gè)人、政府與企業(yè)、企業(yè)與個(gè)人這三類(lèi)共有産權(quán)模式。

　　共有産權(quán)住房如何影響樓市

　　一定程度上

　　有利於抑制房?jī)r(jià)上漲

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著共有産權(quán)房供應(yīng)量的逐漸增加，其在改善樓市結(jié)構(gòu)、“對(duì)衝”高房?jī)r(jià)等方面的效應(yīng)將逐漸凸顯。以北京市為例，去年下半年北京推出2萬(wàn)套共有産權(quán)性質(zhì)的自住型商品房，今年將供應(yīng)5萬(wàn)套，佔(zhàn)全年商品房銷(xiāo)售的50%左右，可大大改變住房供給結(jié)構(gòu)，同時(shí)，自住型商品房?jī)r(jià)格比周邊市場(chǎng)價(jià)低30%左右，將對(duì)今年北京市場(chǎng)房?jī)r(jià)起到較大的緩衝作用。

　　德佑地産市場(chǎng)分析師趙葆根認(rèn)為，共有産權(quán)房緩解了一部分中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)壓力，保障了其擁有房産的權(quán)利，一定程度上有助於抑制房?jī)r(jià)上漲。另外，作為住房保障和供應(yīng)體系的一部分，共有産權(quán)房體現(xiàn)了社會(huì)公平性。一些研究機(jī)構(gòu)還認(rèn)為，共有産權(quán)房將為轉(zhuǎn)換房地産調(diào)控方式起到積極作用。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲認(rèn)為，共有産權(quán)住房的本質(zhì)是政府住房公共政策在商品住房領(lǐng)域的體現(xiàn)。共有産權(quán)住房一方面為居民提供了相對(duì)較低價(jià)位的普通商品房，使其“買(mǎi)得起，住得上”；另一方面，改善和優(yōu)化了熱點(diǎn)城市商品住房供給結(jié)構(gòu)；共有産權(quán)住房還緩解了一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲的壓力，在一定程度上能夠平抑房?jī)r(jià)，疏解高房?jī)r(jià)的困擾。