北京學(xué)區(qū)房成不倒翁 真正的學(xué)區(qū)房是無(wú)價(jià)的

　　樓市調(diào)整的瑟瑟寒風(fēng)，依舊無(wú)法降低北京一些名校學(xué)區(qū)房的熱度。

　　“我們這裡學(xué)區(qū)房的價(jià)格不僅沒(méi)有下降，反而有所上漲。”5月18日，西城區(qū)西便門外大街我愛(ài)我家的一名置業(yè)顧問(wèn)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，附近的育民小學(xué)是

　　北京的老牌名校，其學(xué)區(qū)房的價(jià)格普遍在9萬(wàn)元/平米以上，處?kù)稓v史最高位。而在離北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)(以下簡(jiǎn)稱實(shí)驗(yàn)二小)最近的一家鏈家地産門店裏，一名置業(yè)顧問(wèn)為一套14.6平米的平房報(bào)出的價(jià)格是460萬(wàn)元，單價(jià)達(dá)到了31.5萬(wàn)元/平米。

　　“北京真正學(xué)區(qū)房的價(jià)格不會(huì)受到市場(chǎng)波動(dòng)的影響。”中原地産首席分析師張大偉指出，北京一些名校的學(xué)區(qū)房資源極度稀缺，幾乎不存在真正的交易市場(chǎng)。我愛(ài)我家分析師孔丹也認(rèn)為，北京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)是一個(gè)畸形的市場(chǎng)，目前的樓市調(diào)整還不足以對(duì)名校學(xué)區(qū)房的價(jià)格造成衝擊，未來(lái)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺的現(xiàn)象也將會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)長(zhǎng)期存在。

　　熱度不減

　　位於西城區(qū)新文化街的實(shí)驗(yàn)二小是全國(guó)重點(diǎn)小學(xué)，此前傳出的該校學(xué)區(qū)房每平米高達(dá)30萬(wàn)元的消息讓全國(guó)人民震驚不已。而本報(bào)記者日前走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前該校學(xué)區(qū)房每平米價(jià)格超過(guò)30萬(wàn)元並非個(gè)案。

　　在前述鏈家地産置業(yè)顧問(wèn)提供的三套該校區(qū)學(xué)區(qū)房中，有兩套單價(jià)超過(guò)了這一價(jià)格。除了前述總價(jià)460萬(wàn)元的房子外，還有一套僅8平米的房子售價(jià)250萬(wàn)元，單價(jià)也超過(guò)了31萬(wàn)元/平米。最後一套的價(jià)格稍微低一點(diǎn)，但單價(jià)也超過(guò)了25萬(wàn)元/平米。

　　“這些價(jià)格聽起來(lái)很誇張，但我們做這個(gè)的都覺(jué)得很合理。”這位置業(yè)顧問(wèn)向本報(bào)記者解釋，實(shí)驗(yàn)二小本部的劃片區(qū)域極小，其真正意義上的學(xué)區(qū)房只有附近的文昌、文華等幾條衚同內(nèi)的平房，房源極其稀缺。

　　育民小學(xué)是西城區(qū)在北京排得上號(hào)的另外一所知名小學(xué)。前述我愛(ài)我家置業(yè)顧問(wèn)給本報(bào)記者提供了一套“性價(jià)比最高”的房源：面積59.7平米，總價(jià)520萬(wàn)元，單價(jià)約8.7萬(wàn)元/平米。“房主要出國(guó)了，急著出手，不然也不會(huì)這麼便宜。”他説。

　　該置業(yè)顧問(wèn)推薦的這套房子位於一棟典型的六層老式居民樓內(nèi)，沒(méi)有電梯，過(guò)道裏的墻皮已經(jīng)大幅脫落，屋裏房頂上的油漆也都開裂。“這是磚混結(jié)構(gòu)的房子，如果是鋼混結(jié)構(gòu)，價(jià)格還會(huì)更貴一點(diǎn)。”他介紹説。他還告訴本報(bào)記者，育民小學(xué)學(xué)區(qū)房的價(jià)格今年以來(lái)略有上漲，近期磚混結(jié)構(gòu)的房子一直保持在9萬(wàn)元/平米左右，鋼混結(jié)構(gòu)房子的價(jià)格要更高一點(diǎn)。

　　本報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，除了實(shí)驗(yàn)二小和育民小學(xué)外，黃城根小學(xué)、奮鬥小學(xué)等西城區(qū)一些知名小學(xué)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格依然堅(jiān)挺，不僅比周圍的房?jī)r(jià)高出一大截，而且在北京二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)鬆動(dòng)的情況下，這些名校學(xué)區(qū)房的價(jià)格不僅整體保持穩(wěn)定，有的甚至出現(xiàn)了小幅的上漲。而這種情況不僅在西城區(qū)存在，在海淀、東城等城區(qū)也普遍存在。

　　“高燒”難退

　　孔丹告訴本報(bào)記者，北京的學(xué)區(qū)房是一種畸形、特殊的産品，其價(jià)格歷來(lái)都比普通住宅更加堅(jiān)挺。目前，北京的整體房?jī)r(jià)才剛剛開始回調(diào)，主要還只是周邊的遠(yuǎn)郊區(qū)縣在降價(jià)，在名校學(xué)區(qū)房集中的核心主城區(qū)，房?jī)r(jià)還相對(duì)保持穩(wěn)定。目前有限的樓市調(diào)整幅度還不足以衝擊到學(xué)區(qū)房的價(jià)格。而未來(lái)北京房?jī)r(jià)也不大可能出現(xiàn)大幅下跌，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)明顯下降的可能性也不太大。

　　“真正的學(xué)區(qū)房是無(wú)價(jià)的。”張大偉表示，理論上中國(guó)所有的房子都是學(xué)區(qū)房，因?yàn)槊恳凰孔佣加邢鄬?duì)應(yīng)的小學(xué)，只不過(guò)有的好有的差，而我們通常所説的學(xué)區(qū)房是指那些知名小學(xué)所對(duì)應(yīng)片區(qū)內(nèi)的房子。就北京而言，這樣的知名小學(xué)也就十所左右。而這些知名小學(xué)的學(xué)區(qū)房很少有人去賣。“這些學(xué)區(qū)房的主人都是一些老北京人，基本上都不缺錢。”他指出。

　　張大偉認(rèn)為，由於資源的極度稀缺，北京的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)根本就不能被稱之為一個(gè)市場(chǎng)。孔丹也認(rèn)為，高價(jià)學(xué)區(qū)房的問(wèn)題並不是一個(gè)純粹的房地産的問(wèn)題，其根源在於教育資源的不均衡，即最優(yōu)秀的教育資源被掌握在了少數(shù)幾所學(xué)校的手裏。

　　其實(shí)北京市的教育主管部門並非沒(méi)有注意到教育資源不均衡的問(wèn)題，其對(duì)策之一就是每年都會(huì)調(diào)整各小學(xué)的劃片區(qū)域，即根據(jù)各個(gè)小學(xué)的招生名額和所在區(qū)域?qū)W齡兒童的分佈情況適時(shí)調(diào)整。但是，這種調(diào)整的幅度有限，難以産生顛覆性的效果。

　　今年年初，北京市教委宣佈全面推行學(xué)區(qū)制，把優(yōu)質(zhì)教育資源的重組和整合作為切入點(diǎn)，採(cǎi)取多種措施擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)教育資源。4月18日，北京市正式發(fā)佈了《2014年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的意見(jiàn)》，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了免試就近入學(xué)的原則。但與此同時(shí)，這份文件還取消了“共建生”，即今後政府機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位不能再通過(guò)贊助錢或物的方式將其員工子女“保送”至知名中學(xué)，這使得優(yōu)質(zhì)小學(xué)的價(jià)值進(jìn)一步凸顯，也引發(fā)了學(xué)區(qū)房的進(jìn)一步升溫。

　　今年西城區(qū)將試行學(xué)區(qū)制，以街道行政區(qū)劃為基礎(chǔ)，建設(shè)11個(gè)學(xué)區(qū)，實(shí)現(xiàn)學(xué)區(qū)內(nèi)部硬體設(shè)施、人力資源、課程資源的共用。此外，西城區(qū)還將建成15個(gè)教育集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)在集團(tuán)內(nèi)統(tǒng)一教育理念、統(tǒng)一教學(xué)規(guī)劃、統(tǒng)籌教研活動(dòng)、統(tǒng)籌師資調(diào)配，以達(dá)到均衡資源的目的。據(jù)了解，其他各城區(qū)也在進(jìn)行類似的改革。不過(guò)就目前來(lái)看，這些改革的成果有限。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，北京市正在進(jìn)行的教育改革不可能取得立竿見(jiàn)影的效果，教育資源的均衡化還有待時(shí)日。不過(guò)，隨著置業(yè)高峰的迫近，學(xué)區(qū)房所面臨的壓力已經(jīng)迫在眉睫。據(jù)介紹，每年的6月底7月初都是學(xué)區(qū)房交易的高峰期。而今年的特殊之處就在於，2008年出生的人數(shù)眾多的“奧運(yùn)寶寶”們都已經(jīng)6歲了，他們中的大部分都將於今年9月1日踏入小學(xué)校門，北京的這些名校學(xué)區(qū)房也有可能在接下來(lái)的一個(gè)多月時(shí)間裏繼續(xù)升溫。