中國證券報記者近日獲悉，中國版“住房銀行”——國家住房保障銀行，將於今年成立，最早可能6月就會有初步方案公佈。據(jù)了解，此前國家開發(fā)銀行、住建部均有意牽頭成立中國版“住房銀行”，而雙方也已經(jīng)分別向高層提交了幾個版本的方案。

　　4月2日，國務(wù)院常務(wù)會議確定，由國家開發(fā)銀行成立專門機構(gòu)，實行單獨核算，採取市場化方式發(fā)行住宅金融專項債券，向郵儲等金融機構(gòu)和其他投資者籌資，鼓勵商業(yè)銀行、社保基金、保險機構(gòu)等積極參與，重點用於支援棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。權(quán)威人士透露，上述文字表述，實則為此前國開行方面提交方案的一部分內(nèi)容，此次發(fā)行住宅金融專項債券或為中國版“住房銀行”的一次前期“試水”。由此可判斷，由國開行牽頭成立中國版“住房銀行”的方案獲得高層認可的可能性較大。

　　專家和銀行業(yè)內(nèi)人士表示，隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進，未來中低收入人群的住房需求無疑是長期的、巨大的，由此看來，中國版“住房銀行”的成立運作十分必要。與此同時，國際經(jīng)驗表明，住房金融體制不僅關(guān)係民生福利，還直接關(guān)係國家金融安全。中國版“住房銀行”在肩負住房保障金融使命的同時，更需要完善風(fēng)控體系建設(shè)，避免重蹈美國“兩房”引發(fā)金融危機的“覆轍”。

　　“住房銀行”試水

　　國開行牽頭優(yōu)勢明顯

　　此前《中共中央關(guān)於全面深化改革若干重大問題的決定》提出，“允許地方政府通過發(fā)債等多種方式拓寬城市建設(shè)融資渠道，研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機構(gòu)”。隨後，2013年12月14日閉幕的中央城鎮(zhèn)化會議從五個方面規(guī)劃了新型城鎮(zhèn)化可持續(xù)的資金來源，其中再次提及，“當(dāng)前要發(fā)揮好現(xiàn)有政策性金融機構(gòu)在城鎮(zhèn)化中的重要作用，同時研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機構(gòu)”。

　　無論是市場還是機構(gòu)，對於中國版“住房銀行”都有著極大期望。知情人士向中國證券報記者透露，國開行、住建部均有意牽頭建立國家住房保障銀行，雙方均積極向高層提交方案，“而且都修改了好幾個版本”。國開行方面更是將此視為其業(yè)務(wù)和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的重大契機。此次發(fā)行住宅金融專項債券或為中國版“住房銀行”的一次“試水”，而由國開行牽頭成立中國版“住房銀行”的可能性較大。

　　分析人士認為，無論是從資金還是經(jīng)驗方面來看，國開行牽頭成立中國版“住房銀行”更具優(yōu)勢。據(jù)悉，截至2013年底，已累計向保障性安居工程發(fā)放貸款6235億元，貸款餘額4363億元，同業(yè)佔比近60%。國開行相關(guān)負責(zé)人還透露，下一步將加快貸款投放，進一步加大對棚改等保障性安居工程的支援。重點支援東北老工業(yè)基地、貧困地區(qū)、資源枯竭型城市、中西部地區(qū)等地的棚改等保障性安居工程建設(shè)。

　　交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平表示，“在未來很長一段年時間內(nèi)，中國的城鎮(zhèn)化建設(shè)將持續(xù)推進，目前已經(jīng)進城務(wù)工的農(nóng)民工，包括未來的進城人口，都有巨大的住房需求。住房保障應(yīng)作為國家長期發(fā)展戰(zhàn)略的重要環(huán)節(jié)，成立這類政策性銀行很有必要。”

　　中國銀行國際金融研究所宏觀經(jīng)濟研究主管溫彬也認為，過去十年，我國房價快速上漲，導(dǎo)致大多數(shù)中低收入人群的住房需求無法得到滿足，亟需探索建立解決這類人群住房需求的政策性金融機構(gòu)，國開行在這一方面的確有較大優(yōu)勢。

　　發(fā)力保障房建設(shè) 有望盤活萬億公積金

　　按照國務(wù)院“十二五”規(guī)劃，2011-2015年的五年期間將新建3600萬套保障性住房，其中有40%的套數(shù)是用於棚戶區(qū)改造。2013年，高層又提出了五年1000萬戶棚戶區(qū)改造計劃，僅2014年棚戶區(qū)改造計劃就新開工470萬套以上。

　　上海財經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席專家陳傑表示，據(jù)測算，即使僅考慮建安成本情況，棚戶區(qū)改造計劃將在2014年合計産生資金需求4200億元到6300億元。不少券商人士預(yù)計，如果此次住宅金融專項債券能成功發(fā)行，其發(fā)行量或?qū)⑦_千億元，但是相對於巨大的保障房建設(shè)資金而言，似乎仍舊“杯水車薪”。

　　中國版“住房銀行”，無疑是未來城鎮(zhèn)化建設(shè)、保障房建設(shè)等巨大資金需求的市場化出口，但是到底能解決多大的資金需求，還是取決於其成立規(guī)模、資金來源等。

　　對於中國版“住房銀行”的資金來源，目前各方意見不一。不少專家和銀行業(yè)內(nèi)人士認為，盤活住房公積金不失為一條較好途徑，以住房公積金管理機構(gòu)為基礎(chǔ)，配以吸收住房儲蓄和發(fā)行金融債券等融資渠道，可以在最大程度上向中低收入人群提供保障性住房融資服務(wù)。據(jù)住建部統(tǒng)計，截至2011年年底，全國住房公積金繳納餘額為2.1萬億元。在保證各地正常支取和貸款的前提下，全國可用於運營的公積金規(guī)模超過1萬億元。

　　連平表示，未來中國版“住房銀行”走市場化的融資方式，需要多元化的資金來源，“將住房公積金合理的納入體系很有必要，目前這塊資金並沒有得到有效利用。”

　　國開行湖南省分行行長王學(xué)東此前也建議，可以將各地住房公積金中心改造為統(tǒng)一的國家住房保障銀行。依託財政部出資來設(shè)立國家住房保障銀行，各地住房公積金中心的人員、業(yè)務(wù)、資産、負債整體劃轉(zhuǎn)成為國家住房保障銀行在各地的分支機構(gòu)。在法律層面上，適時出臺“國家住房保障銀行條例”，明確國家住房保障銀行的職能定位、資金來源、業(yè)務(wù)範(fàn)圍、公司治理、扶持政策及監(jiān)管機制，為其長期可持續(xù)發(fā)展提供法律保障。

　　而這個思路也得到部分地方官員的響應(yīng)。長沙市副市長何寄華公開表示，“在已有的保障性住房建設(shè)資金來源中，住房公積金具有資金規(guī)模大、來源穩(wěn)定、貸款低息、定向使用解決住房問題的特點，以住房公積金已有資金規(guī)模再集合其他資金渠道，能為新型城鎮(zhèn)化提供規(guī)模大、可持續(xù)的穩(wěn)定資金來源。”何寄華認為，2009年國務(wù)院批準利用住房公積金貸款支援保障性住房建設(shè)試點以來，住房公積金在支援保障性住房建設(shè)方面發(fā)揮了較為重要的作用，積累了較為豐富的運作經(jīng)驗。以長沙為例，2009年6月，長沙被確定為試點城市，目前已有兩批共8個保障性住房建設(shè)項目納入試點範(fàn)圍，計劃發(fā)放貸款21.08億元，將支援保障性住房15520套。截至2013年12月底，已累計發(fā)放試點項目貸款資金12.08億元。

　　不過，盤活住房公積金這個設(shè)想尚需修改《住房公積金管理條例》。另外，對於事業(yè)單位性質(zhì)的公積金管理中心改為企業(yè)性質(zhì)的銀行，諸多銀行業(yè)內(nèi)人士認為實際操作過程中將困難重重。

　　完善風(fēng)險管控 避免重蹈美國“兩房”覆轍

　　中國版“住房銀行”尚未“胎動”，學(xué)界、業(yè)界對於其潛在的風(fēng)險就展開了激烈爭論。不少市場人士認為，既然採用市場化手段融資，其風(fēng)險也就由國家財政兜底的“內(nèi)部風(fēng)險”轉(zhuǎn)為市場層面的“外部風(fēng)險”。美國房利美、房地美等兩家全球最大的“住房銀行”引發(fā)的全球金融危機至今仍叫人心有餘悸，中國版“住房銀行”如何避免重蹈覆轍需要各方認真思量。

　　陳傑認為，美國次貸危機讓美國特色的住宅政策性金融機構(gòu)“兩房”幾近瀕臨破産。次貸危機的一大教訓(xùn)就是，需要高度重視住房金融市場，認真研究住房金融制度的創(chuàng)新發(fā)展方向，積極但穩(wěn)健地構(gòu)建政策性住房金融機構(gòu)。對政策性住房金融，要把握兩個基本點，一方面，其本質(zhì)是金融，而不是財政。所以一定要有資金價值的合理補償，要返本付息、可持續(xù)發(fā)展，政府在其中的作用要嚴格限定。另一方面，一定要服務(wù)既定明確的政策目標，要與市場化的住房金融明顯區(qū)別。

　　連平也認為，為了避免潛在風(fēng)險，未來成立中國版“住房銀行”，必須一開始就設(shè)立完善的風(fēng)險管控模式，並且吸取美國“兩房”的教訓(xùn)，在初期發(fā)展階段，嚴格控制其杠桿率、避免過度金融創(chuàng)新，不宜有大幅擴張。“當(dāng)然，就我國目前的這種政策性住宅金融體系而言，未來不太可能有太大風(fēng)險，美國‘兩房’畢竟運作多年，持續(xù)積累風(fēng)險。”

　　溫彬稱，我國目前的實際國情與當(dāng)年美國的情況有較大區(qū)別。一方面，最近十年以來，我國的房價整體趨勢仍舊處於上漲週期，房價的上漲為銀行資産品質(zhì)帶來一定保障。另一方面，中美兩國的金融監(jiān)管體系也不一樣，我國對於房地産住房按揭貸款管控比較嚴格，強調(diào)首付要求，而且對於加按揭這一塊的控制更加嚴格。美國“兩房”是以房貸證券化為主業(yè)的特殊金融機構(gòu)，它們由私人控股，當(dāng)時它們所持有或打包擔(dān)保的房貸總額高達5萬億美元，佔比美國住房抵押貸款的一半以上。