今年一季度，深圳樓市並沒(méi)有走出往年讓房企欣喜的小陽(yáng)春態(tài)勢(shì)。信貸緊縮、杭州等城市出現(xiàn)降價(jià)樓盤等消息衝擊了深圳樓市的信心。記者從各大仲介地鋪了解到，今年春節(jié)後到現(xiàn)在，購(gòu)房者信心明顯減弱，實(shí)時(shí)成交量有下降跡象，而“再看看”也成為眾多潛在購(gòu)房者告訴仲介的最多的原因。

　　無(wú)獨(dú)有偶，第一季度深圳開發(fā)商也經(jīng)歷從預(yù)期偏中性到受降價(jià)消息影響進(jìn)入觀望，再到試探入市推出新房的過(guò)程。此外，記者注意到，在一季度入市新盤中也的確出現(xiàn)了個(gè)別降價(jià)的樓盤，包括佳兆業(yè)悅峰、棲遊記、東海國(guó)際公寓、水木丹華、遠(yuǎn)洋新幹線等，除了那些推出少量特價(jià)單位實(shí)現(xiàn)行銷效果的樓盤外，部分項(xiàng)目確實(shí)比前期推售單位均價(jià)較低。

　　記者還注意到，這些降價(jià)樓盤有的是同類物業(yè)預(yù)期供應(yīng)較多，有的是前期銷售並不理想，有的是房企銷售風(fēng)格屬於低價(jià)走量型。不少專家仍對(duì)深圳樓市比較樂(lè)觀，預(yù)計(jì)深圳今年樓市難有大爆發(fā)，也很難出現(xiàn)大跌的趨勢(shì)。

　　二手房放盤價(jià)有調(diào)整

　　仲介置業(yè)顧問(wèn)小張是第三周在週末給此前一個(gè)看房的客戶打電話，他告訴記者，這個(gè)客戶三周前表示有興趣看看位於彩田片區(qū)附近的房子，在帶他看了三套分別位於長(zhǎng)城盛世和天威花園的房子後，這名客戶覺(jué)得價(jià)格有點(diǎn)高就沒(méi)有再來(lái)看，“這幾週，我一直在給他找其他房源，感覺(jué)他當(dāng)時(shí)是有心買的，”小張説，可是這周，這個(gè)客戶跟他説，要再看看，明確暫時(shí)先等等再説。

　　“最近已經(jīng)有幾個(gè)客戶都表示要再等等了，”小張告訴記者，而這就是明顯的購(gòu)房信心不足的體現(xiàn)。記者從多家仲介地鋪了解到，半數(shù)仲介地鋪?zhàn)罱粋€(gè)月的成交量與春節(jié)前相比都有下降，“來(lái)看房的人下降還沒(méi)有那麼明顯，但是真正出手購(gòu)房的的確少了。”一名地鋪經(jīng)理向記者表示。

　　中聯(lián)地産二手房研究院總經(jīng)理肖小平告訴記者，不少地鋪的到府量和成交量都有一兩成的下降，同時(shí)，業(yè)主放盤的意願(yuàn)也在降低，而在有意出售房屋的業(yè)主那裏，議價(jià)的空間也變大了。

　　在南山一家仲介地鋪，經(jīng)理告訴記者，春節(jié)後放盤的一些業(yè)主當(dāng)時(shí)對(duì)房市都比較看好，放盤價(jià)比較高，但現(xiàn)在，一些真正有意出售房屋的業(yè)主開始適當(dāng)調(diào)低放盤價(jià)以促進(jìn)成交。

　　世聯(lián)地産首席分析師吳志輝表示，2014年第一季度的世聯(lián)購(gòu)房者信心指數(shù)顯示，第一季度購(gòu)房者信心比去年第四季度略有下降，這表明購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房地産市場(chǎng)的樂(lè)觀程度有所下降。從本輪週期看，購(gòu)房者信心指數(shù)在2013年三季度達(dá)到頂峰，此後，由於銀行放貸受限，購(gòu)房者信心指數(shù)在去年四季度大幅下降。而今年以來(lái)，資金面延續(xù)了去年四季度以來(lái)的偏緊狀態(tài)，一時(shí)間使得市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。

　　“雖然當(dāng)前市場(chǎng)的降價(jià)呈現(xiàn)明顯的地域性特徵，但經(jīng)過(guò)媒體的報(bào)道，會(huì)使得更多的購(gòu)房者選擇觀望”，吳志輝據(jù)此認(rèn)為，二季度樓市仍將面臨比較大的調(diào)整壓力。

　　深圳入市新盤量3月後才有起色

　　第一季度深圳開發(fā)商的心態(tài)也經(jīng)歷了多輪調(diào)整。深圳中原副總經(jīng)理賀曉麗表示，一季度深圳開發(fā)商心態(tài)出現(xiàn)三個(gè)階段的轉(zhuǎn)變，第一階段是2月中旬之前，開發(fā)商仍然保持去年年底的狀態(tài)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期偏中性；第二階段是2月中下旬到3月上旬期間，受降價(jià)風(fēng)波影響，開發(fā)商觀望情緒濃厚，推盤量較少；第三階段是3月中旬之後，“兩會(huì)”結(jié)束並未帶來(lái)負(fù)面消息，開發(fā)商開始試探入市，謹(jǐn)慎推出新房，新房?jī)r(jià)格基本沒(méi)有出現(xiàn)上漲並有部分樓盤降價(jià)。

　　今年2月初始，即使有信貸收緊因素，但在去年銷售業(yè)績(jī)的支撐下，開發(fā)商對(duì)後市的預(yù)期繼續(xù)偏中性，行銷活動(dòng)也較1月有所回升，當(dāng)月有金地朗悅、中駿四季陽(yáng)光府等10個(gè)樓盤開展活動(dòng)。但到了2月20日前後，杭州樓盤降價(jià)的消息驚動(dòng)各城市後，深圳市場(chǎng)價(jià)格雖然堅(jiān)挺，但是開發(fā)商也有較大的壓力並開始轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)。根據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，2月深圳只有萬(wàn)科紅悅、承翰陶源、佳兆業(yè)悅峰和佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)4個(gè)樓盤加推了302套單位，這種入市慘澹一直維持到3月上旬。

　　而此後，開發(fā)商陷入觀望，拉長(zhǎng)宣傳週期，其項(xiàng)目並不急於入市。這個(gè)階段不少在去年8月至12月期間就已經(jīng)開放行銷中心的樓盤卻放緩了開盤銷售的時(shí)間，這使得這些樓盤從開放行銷中心到入市的行銷時(shí)間長(zhǎng)達(dá)3到8個(gè)月。而按照去年的正常節(jié)奏，這一時(shí)間多在2個(gè)月左右。

　　賀曉麗介紹，觀望中，部分樓盤的行銷方式也正在朝新的方向探索。比如恒大國(guó)香山，作為首次入主深圳的地産企業(yè)，希望憑藉首個(gè)項(xiàng)目的熱銷打造良好的品牌形象，然而開年的市場(chǎng)卻不理想；為了提高銷售速度，項(xiàng)目開啟一成首付優(yōu)惠，首付款分三年付清。在去年熱銷的市場(chǎng)中，這種行銷方式並沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)。

　　到3月後，隨著“兩會(huì)”結(jié)束，沒(méi)有更多利空消息出臺(tái)，開發(fā)商也開始增加市場(chǎng)供應(yīng)。根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測(cè)，3月開發(fā)商推盤量迅速增加，佳兆業(yè)悅峰二期、棲遊記、山海上城等8個(gè)項(xiàng)目為市場(chǎng)供應(yīng)了約1000套新房，和1月、2月300套左右的推售量相比有了明顯起色。但是目前開發(fā)商依舊較為謹(jǐn)慎，各項(xiàng)目推盤量都不大。

　　“非上市房企不降價(jià)走量還能怎麼辦？”

　　而在這些入市的新盤中，也出現(xiàn)一些降價(jià)的項(xiàng)目。

　　記者注意到，3月22日入市的佳兆業(yè)悅峰以2.1萬(wàn)元/平方米的均價(jià)入市，這相比於今年3月8日入市的那批2.5萬(wàn)元/平方米的單位已略有降價(jià)。而位於南山的棲遊記項(xiàng)目在今年3月22日推出均價(jià)在2.7萬(wàn)—2.9萬(wàn)元/平方米的毛坯單位，這一項(xiàng)目在去年3月30日推出的精裝單位均價(jià)為3.1萬(wàn)元，即使去除精裝成本，其均價(jià)也略有下降。此外，據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，金地朗悅、仁恒巒山美地等項(xiàng)目最新的入市均價(jià)都基本持平，而梧桐春曉的入市均價(jià)則略有上漲。

　　此外，記者還注意到，3月22日入市的康達(dá)爾上城項(xiàng)目以均價(jià)2.5萬(wàn)元入市，作為首次開盤的項(xiàng)目，這一樓盤雖無(wú)此前開盤的價(jià)格做對(duì)比，但這一項(xiàng)目的開盤定價(jià)比周邊二手房還低。據(jù)了解，該盤附近的招商果嶺花園、潤(rùn)恒尚園等二手房?jī)r(jià)約為2.5萬(wàn)—2.6萬(wàn)元/平方米，而大多數(shù)情況下，新盤定價(jià)都要比周邊二手房?jī)r(jià)高出15%左右。

　　另外，在龍崗，遠(yuǎn)洋新幹線近期推出了折後均價(jià)在1.6萬(wàn)—1.7萬(wàn)元/平方米的loft複式商務(wù)公寓産品，對(duì)比去年開盤時(shí)2萬(wàn)元/平方米左右的價(jià)格已有所下降。而鴻威的森林推出了三套特價(jià)房，以9989元/平方米的低價(jià)促銷吸引眼球，比去年開盤時(shí)1.35萬(wàn)元/平方米的均價(jià)低了近4000元/平方米。此外，號(hào)稱“亞洲最高公寓”、深圳福田“樓王”的東海國(guó)際公寓也在日前推出10套特價(jià)房，價(jià)格從原來(lái)最高時(shí)的7萬(wàn)元降至4.9萬(wàn)元，整整少了2萬(wàn)元，而調(diào)整後的均價(jià)已經(jīng)與周邊10年樓齡的豪宅掛牌價(jià)看齊。

　　賀曉麗告訴記者，從價(jià)格來(lái)看，去年全年，新房加推基本都會(huì)抬高售價(jià)，而近期深圳入市的項(xiàng)目卻難見(jiàn)漲價(jià)，甚至有些樓盤因?yàn)樾峦茊挝坏膽粜汀⒀b修及朝向等問(wèn)題而稍有讓步。市場(chǎng)的觀望狀態(tài)導(dǎo)致需求不濟(jì)，開發(fā)商也應(yīng)市而變，逐漸將銷量作為首要目標(biāo)。

　　記者注意到，在部分降價(jià)的項(xiàng)目開發(fā)商中，佳兆業(yè)悅峰和棲遊記的開發(fā)商都是深圳市場(chǎng)上“走量”型的房企，前者在深圳項(xiàng)目眾多，推盤往往在乎銷售率和銷售回款的速度，而後者在去年推盤時(shí)就表現(xiàn)為“平價(jià)走量”的風(fēng)格。

　　“當(dāng)前市場(chǎng)缺乏利好消息促進(jìn)，開發(fā)商定價(jià)普遍謹(jǐn)慎，不排除個(gè)別開發(fā)商為了回現(xiàn)採(cǎi)取低於市場(chǎng)價(jià)或平價(jià)的方式推貨。”深圳中原二級(jí)市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄説。

　　而推出特價(jià)房的東海國(guó)際公寓和遠(yuǎn)洋新幹線則屬目前深圳市場(chǎng)上供大於求的商務(wù)公寓産品，這類産品因限購(gòu)而興，但在近期卻面臨集中爆發(fā)，尤其是高端商務(wù)公寓更是銷售堪憂。

　　世聯(lián)地産董事長(zhǎng)陳勁松表示，在今年第一季度有剛需盤降價(jià)吸客是必然的，“今年非上市房企資金壓力太大了，5月份就會(huì)到期一大批信託，下半年還會(huì)有一大批信託到期，這些項(xiàng)目不降價(jià)走量還能怎麼辦？”同時(shí)，陳勁松也不排除未來(lái)房地産調(diào)控政策會(huì)有鬆動(dòng)的可能，包括部分城市取消限購(gòu)、限價(jià)等政策或者調(diào)低購(gòu)房首付比例。

　　而賀曉麗則認(rèn)為，雖然近期開發(fā)商逐漸試探入市，但是目前市場(chǎng)環(huán)境仍沒(méi)有根本性的轉(zhuǎn)變，信貸依舊緊縮，其他城市的降價(jià)現(xiàn)象還未平息，因而開發(fā)商推盤仍然會(huì)保持謹(jǐn)慎的心態(tài)，在價(jià)格方面也不會(huì)有太大變化。

　　3月那些降價(jià)的樓盤

　　佳兆業(yè)

　　悅峰

　　3月22日佳兆業(yè)悅峰以2.1萬(wàn)元/平方米的均價(jià)入市，比3月8日入市的2.5萬(wàn)元/平方米單位有所降價(jià)。

　　棲遊記

　　位於南山的棲遊記項(xiàng)目3月22日推出均價(jià)在2.7—2.9萬(wàn)元/平方米的毛坯單位，而這一項(xiàng)目去年3月30日推出的精裝單位均價(jià)為3.1萬(wàn)元/平方米，即使去除精裝成本，其均價(jià)也略有下降。

　　康達(dá)爾

　　上城

　　3月22日康達(dá)爾上城項(xiàng)目以均價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米入市，開盤定價(jià)比二手房還低。而大多數(shù)情況下，新盤定價(jià)都要比周邊二手房?jī)r(jià)高出15%左右。

　　遠(yuǎn)洋新

　　幹線

　　在龍崗，遠(yuǎn)洋新幹線近期推出了折後均價(jià)在1.6萬(wàn)—1.7萬(wàn)元/平方米的loft複式商務(wù)公寓産品，比去年開盤時(shí)2萬(wàn)元/平方米有所下降。

　　鴻威的

　　森林

　　鴻威的森林推出三套特價(jià)房，以9989元/平方米的低價(jià)促銷吸引眼球，比去年開盤時(shí)1.35萬(wàn)元/平方米的均價(jià)低了近4000元/平方米。

　　東海國(guó)

　　際公寓

　　號(hào)稱“亞洲最高公寓”、深圳福田“樓王”的東海國(guó)際公寓日前推出10套特價(jià)房，其價(jià)格從原來(lái)最高時(shí)的每平方米7萬(wàn)元跌至4.9萬(wàn)元，已經(jīng)與周邊10年樓齡的豪宅掛牌價(jià)看齊。