2014年房地産市場拉開軟著陸序幕

　　□姚美雄

　　●美元逐步走強將使“熱錢”流出，加上中國自身的流動性不能再多發(fā)，流動性趨緊將成為一種常態(tài)，這將對房地産價格帶來很大衝擊。

　　●2022年至2025年4年間，每年將凈減1100萬人以上，到2030年將比2010年減少1.04億人、下降幅度達32%，青年人口的大幅減少，對房地産需求將會大大縮小。

　　●十八屆三中全會開啟全方位的改革，將有效釋放市場化、服務業(yè)化、城鎮(zhèn)化和創(chuàng)新的潛力。在全球化背景下，國外某些學者唱衰中國不是認識不足就是別有用心。

　　隨著中國改革轉(zhuǎn)型發(fā)展開啟新篇章、人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變及美聯(lián)儲寬鬆貨幣政策的退出，多年來一路高歌猛進的中國房地産市場有望迎來拐點，房地産市場軟著陸將在2014年拉開序幕。

　　當前房地産泡沫十分明顯

　　房地産泡沫是指由房地産價格長期快速上漲導致的房地産市場交易價格遠超其實際價值的現(xiàn)象。筆者認為，中國的房地産市場存在較嚴重的泡沫，“寧炒一座樓、不開一家廠”現(xiàn)象盛行，大量資金脫離了其他實體經(jīng)濟流入房地産市場，引發(fā)了房價異常上漲，幅度明顯超出了經(jīng)濟的實際增長水準，也大大超出了百姓的支付能力。

　　根據(jù)IM F測算，中國一線城市的房價已經(jīng)超過了紐約和倫敦，世界十大最貴的房地産城市，有6個在中國內(nèi)地。然而，中國的每人平均收入尚不及發(fā)達國家平均水準的七分之一，且生態(tài)環(huán)境與發(fā)達國家相差甚遠。

　　某種程度上，房地産已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟，房地産只是服務業(yè)一個子行業(yè)，然而，2013年，房地産完成固定資産投資佔全國固定資産投資總額的四分之一，佔服務業(yè)投資總額比重近一半；全國財政收入超過三成、地方財政收入50%以上來自房地産；全國信貸資金近三成及影子銀行資金四分之三流向房地産。房地産業(yè)不僅成為支柱産業(yè)，而且在不少地方實質(zhì)上已是主導産業(yè)，房地産已經(jīng)到了大而不能倒的地步，資源錯配十分嚴重。

　　房地産泡沫存在幾大危害

　　首先，抑制消費和內(nèi)需。在歐美等外部市場需求萎縮呈現(xiàn)中長期趨勢及國內(nèi)産能嚴重過剩情況下，傳統(tǒng)的出口導向、投資拉動已難以持續(xù)，急需儘快轉(zhuǎn)到內(nèi)需為主、消費拉動發(fā)展軌道上。但是高房價增加了居民的生活成本，擠壓了消費空間，影響了消費擴張和升級。

　　當前中國居民消費率只有36%左右，遠低於美國70%以上的水準，不僅大大低於發(fā)達國家水準，也比同等收入國家水準低了很多。産生這種狀況原因是多方面的，但高房價是一個重要因素。

　　其次，造成實體經(jīng)濟空洞化。當前製造業(yè)年平均利潤只有8%左右，而房地産利潤至少在20%以上。房地産的暴利，使得房地産具有巨大的“虹吸效應”，將社會資本、土地、勞動力等主要生産要素都吸引到房地産行業(yè)裏，造成房地産“一枝獨秀”，加劇了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡。

　　過去十多年中國房地産的持續(xù)繁榮，不僅使房地産價格快速向全球最高峰靠攏，也使幾乎所有的國有企業(yè)和大型私營企業(yè)甚至不少高科技企業(yè)也參與到房地産開發(fā)中來。不少非房地産企業(yè)積極參與房地産，弱化了主業(yè)的發(fā)展，于産業(yè)和企業(yè)而言，也妨礙了對技術(shù)的研發(fā)與改進、品牌的建設和投入，導致主業(yè)荒廢、競爭力下降。過去十多年中國的經(jīng)濟增長居世界之最，G D P總量已位居全球第二，但在此期間並沒有産生出世界級的技術(shù)品牌，這與房地産的膨脹有著很大關係。

　　再次，阻礙城鎮(zhèn)化進程。城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的重要標誌之一，也是擴大內(nèi)需的重大潛力所在。目前中國城鎮(zhèn)化率達53.7%，實際城鎮(zhèn)戶籍人口只有35%，與發(fā)達國家80%水準相差甚遠，也大大低於同等收入水準國家。新型城鎮(zhèn)化的著力點在於實現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化，在於農(nóng)民工轉(zhuǎn)變成市民、農(nóng)民變市民。高房價阻礙了城鎮(zhèn)化的提速，即使解決了城鄉(xiāng)分割的戶籍制度，面對高房價，城裏人都要老少兩代甚至三代合力才能湊齊首付，更何況積蓄甚少的農(nóng)民，農(nóng)民工不僅買不起房也租不起房，很難轉(zhuǎn)變成市民，這將導致新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略目標存在難以實現(xiàn)的風險。

　　最後，孕育金融危機風險。銀行資本既是房地産投資過熱的製造者，又是風險的最終承受者。大量資金沉澱在房地産，一旦房地産泡沫破滅，房價、地價大幅度下降，銀行將承擔極大風險。

　　實現(xiàn)房地産市場軟著陸正當時

　　進入2014年後，深化改革將全面展開，房地産泡沫賴以存在的制度條件和貨幣基礎已經(jīng)發(fā)生動搖，支撐高房價的動力正在逐漸減弱。

　　經(jīng)過三十多年艱辛努力，中國G D P年均增長9.5%，G D P總量已位居全球第二，每人平均G D P達6000多美元，邁進了中等收入國家行列。目前，已告別了高增長階段，進入了6%～8%的中速增長週期，繼續(xù)採取趕超戰(zhàn)略，既無必要，資源環(huán)境也難以承載。十八屆三中全會在完善政績考核指標體系方面做出了部署，“唯G D P至上”將成為歷史。

　　土地財政也不可持續(xù)，一方面城市土地出讓有竭盡之時，另一方面土地財政是典型的與民爭利行為，也危及國家糧食安全。土地財政所得就是百姓所失，農(nóng)地與非農(nóng)用地巨大的差價嚴重侵害了失地農(nóng)民利益。此外，高地價推高了高房價，最終買單者還是普通民眾。

　　隨著要素市場化改革的推進，利率將市場化，存款利率將大幅度上漲，意味著貸款利率提高，開發(fā)商和購房者的成本就會大大增加，房地産需求也會大大萎縮。

　　當前，美國已開始逆轉(zhuǎn)量化寬鬆政策，意味著過去多年的外匯猛進趨勢要逆轉(zhuǎn)了。自從上世紀70年代佈雷頓森林體系解體以來，美國交替利用弱勢美元週期與強勢美元週期，進行全球財富再分配。利用弱勢美元週期打造全球金融市場泡沫，尤其是以中國為代表的新興市場資産泡沫，再利用強勢美元擠泡沫。次貸危機爆發(fā)後，美國通過量化寬鬆政策轉(zhuǎn)嫁危機，同時，大力調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，積極推動再工業(yè)化，強化高科技發(fā)展，當前美國經(jīng)濟已基本實現(xiàn)再平衡，經(jīng)濟呈現(xiàn)實質(zhì)性復蘇，目前到了結(jié)束史上最長的弱勢美元週期，利用強勢美元週期擠泡沫剪羊毛的時候了。美元逐步走強將使“熱錢”流出，加上中國自身的流動性不能再多發(fā)，流動性趨緊將成為一種常態(tài)，這將對房地産價格帶來很大衝擊。

　　青年是購房的主力，上世紀80年代末第三次人口出生高峰帶來的婚配高峰將在2014年～2015年産生拐點，90年代初出生人口在2100萬人到1800萬人之間、而1995年之後年出生人口下降到1300萬人到1600萬人之間，這比最高峰的1990年出生的2800萬人減少了許多。其中20歲～34歲的青年，2021年將比上年減少840萬人，2022年至2025年4年間，每年將凈減1100萬人以上，到2030年將比2010年減少1.04億人、下降幅度達32%，總量只有2.21億人，人口結(jié)構(gòu)的巨變將給勞動力供給、消費需求、社會創(chuàng)新及房地産格局帶來重大影響。儘管城鎮(zhèn)化的推進，會對房地産有較強的需求，但這主要是保障性住房的需求，總的來説，青年人口的大幅減少，對房地産需求將會大大縮小。

　　因而，當前是中國實現(xiàn)房地産市場軟著陸的極佳時機。去房地産化，實現(xiàn)房地産市場軟著陸，短期會在某種程度上影響G D P增長，但是，擔心因去房地産化而造成中國經(jīng)濟出現(xiàn)硬著陸則是多餘的。

　　因為，目前中國存在市場化程度低、服務業(yè)發(fā)展滯後、城鎮(zhèn)化水準低下及創(chuàng)新能力不足的發(fā)展瓶頸。上述四大領域不僅與發(fā)達國家差距較大，而且在市場化、服務業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)化方面也與同等收入水準的國家存在較大差距。這些既是差距也是潛力所在。今後，中國在市場化、服務業(yè)化、城鎮(zhèn)化及創(chuàng)新能力等方面上具有較大提升空間，將有效推動中國發(fā)展。十八屆三中全會開啟全方位的改革，將有效釋放市場化、服務業(yè)化、城鎮(zhèn)化和創(chuàng)新的潛力。在全球化背景下，國外某些學者唱衰中國不是認識不足就是別有用心。

　　由於人口結(jié)構(gòu)的嚴重失調(diào)，未來勞動力供應量將急劇下降，造成中國在現(xiàn)代化進程中，過早喪失了勞動力比較優(yōu)勢，屆時既無發(fā)達國家的技術(shù)優(yōu)勢和資本優(yōu)勢，又無發(fā)展中國家的低成本勞動力優(yōu)勢。在全面小康社會建成之後，中國將面臨著經(jīng)濟大幅度滑坡和陷入中等收入陷阱及難以實現(xiàn)現(xiàn)代化的三重風險。歷史留給我們的時間已經(jīng)不多了，如果不能有效把握現(xiàn)在到2020年這段人口紅利末梢期的戰(zhàn)略機遇期，攻堅克難、加快改革，及時進行轉(zhuǎn)型發(fā)展，擺脫對房地産的依賴，對社會資源要素進行全面再調(diào)整再佈局，釋放各種發(fā)展?jié)摿Γ蠓忍岣呷厣b率，確保社會經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。而是繼續(xù)沉溺于土地神話，投鼠忌器，將耽誤時機、喪失機遇，屆時房地産泡沫破滅，經(jīng)濟不僅存在硬著陸風險，這將斷送中國發(fā)展的大好局面。

　　大力發(fā)展服務業(yè)解決泡沫破滅後就業(yè)

　　提高對房地産市場實現(xiàn)軟著陸重要性和緊迫性的認識。房地産泡沫持續(xù)膨脹，不僅是重要的經(jīng)濟問題，也是重大的民生問題，更是重大的社會問題和政治問題。衣食住行是百姓的基本需求，安居才能樂業(yè)，樂業(yè)才能築夢興邦。中國人多地少，房子只能是居住品、普通消費品，而不能是投資品更不能是投機品，偏離這一方向，必然要付出沉重代價。

　　因此，黨和政府應把促進實現(xiàn)房地産市場軟著陸儘快擺上重要議事日程及時進行研究部署，果斷決策，強化房地産的民生屬性，使房地産由暴利回歸到正常，確保國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。

　　加快建立健全符合轉(zhuǎn)型發(fā)展的政績考核機制，糾正單純以經(jīng)濟增長速度評定政績的偏向。依靠制度來約束地方政府官員的短期行為，約束一些地方政府幻想通過刺激房地産片面發(fā)展來獲得更多的財政收入和拉動經(jīng)濟增長。

　　去房地産化，實現(xiàn)房地産市場軟著陸，會短期影響G D P增長，産生較大規(guī)模失業(yè)人員和減少地方財政收入。顯然，在不少行業(yè)存在嚴重産能過剩的情況下，靠製造業(yè)較快發(fā)展來吸納因消除房地産泡沫而産生的下崗人員，並填補經(jīng)濟增長空間是行不通的。而服務業(yè)眾多領域勞動力卻供不應求，發(fā)展嚴重滯後，無論是服務業(yè)增加值佔G D P比重還是服務業(yè)從業(yè)人員佔整個從業(yè)人員比重，中國均大大低於發(fā)達國家，也比同等收入水準國家低了很多。此外，服務業(yè)具有知識密集、技術(shù)含量高、能源資源消耗低、環(huán)境污染少的特點，是吸納就業(yè)的天然“蓄水池”。

　　因而，只要深化改革，引導好投資方向，加快服務業(yè)發(fā)展，就能有效吸納因化解房地産泡沫而下崗的人員，並保持經(jīng)濟的平穩(wěn)增長。

　　(作者為福建省統(tǒng)計局普查中心副主任)