2013年十八屆三中全會(huì)的報(bào)告中提出的關(guān)於“加快形成企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者自由選擇、自主消費(fèi)”、“完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制”等顯示了政府更加強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，行政性調(diào)控將會(huì)逐步淡出歷史舞臺(tái)。未來(lái)的樓市政策也將會(huì)逐步擺脫過(guò)去全國(guó)“一刀切”的模式，根據(jù)城市的實(shí)際供給需求現(xiàn)狀産生分化。

　　全國(guó)房地産發(fā)展現(xiàn)狀可以從房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中看出。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈的1月份全國(guó)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市中62漲2平6跌，顯示當(dāng)前樓市的基調(diào)仍為“穩(wěn)中有漲”。房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少，環(huán)比漲幅總體穩(wěn)中有降。

　　雖然房地産市場(chǎng)出現(xiàn)減速跡象，但是一二線城市的需求依然十分旺盛。就北京而言，今年1月份北京商品住宅成交均價(jià)為26181元/平方米，與去年12月份基本持平，與去年1月份相比，上漲了15%。不過(guò)，自住房的入市預(yù)期會(huì)削弱北京商品住房的需求。去年10月份中央政治局明確了“保障的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系總方針，隨即北京市住建委于2013年10月22日發(fā)佈，2013年北京將推出2萬(wàn)套自住型商品房，2014年計(jì)劃推出5萬(wàn)套左右，該類住房?jī)r(jià)格比周邊商品住房大約低30%。自住房的出現(xiàn)使得很多購(gòu)房者持有觀望的態(tài)度，希望能夠買到自住房，這種情緒影響了市場(chǎng)整體的成交狀況。預(yù)計(jì)未來(lái)隨著政府提供保障房數(shù)目的增加，商品住房的需求會(huì)相對(duì)減少，雖然整個(gè)格局仍處?kù)豆┬∮谇蟮臓顟B(tài)，但是價(jià)格上漲的幅度應(yīng)該不會(huì)太大。

　　就三四線城市來(lái)説，則庫(kù)存壓力較大。從中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年1月份，全國(guó)100個(gè)典型城市中有37個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，而在房?jī)r(jià)下跌的城市中，有34個(gè)是三四線城市。目前三四線城市房地産市場(chǎng)供過(guò)於求的狀態(tài)並非空穴來(lái)風(fēng)。自2010年政府出臺(tái)一二線城市房屋限購(gòu)政策之後，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)都涌向三四線城市，致使三四線城市的房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)，商品房供給急劇增加。從中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)來(lái)看，從2009年開(kāi)始，我國(guó)部分三四線城市住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，南通、煙臺(tái)、佛山等地的土地供應(yīng)總量居全國(guó)前列。土地放開(kāi)之後，開(kāi)發(fā)商為了回籠資金而大量推盤，打破了樓市的供求平衡。一方面，三四線城市居民對(duì)房屋的需求增速本來(lái)就比較緩慢，因?yàn)橥鈦?lái)人口去三四線城市的比例畢竟不大，相比而言，近年來(lái)三四線城市樓盤房市的供給速度明顯高於居民的需求增長(zhǎng)速度，致使供過(guò)於求；另一方面，開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的上升，有一些城市的房?jī)r(jià)與幾年前相比幾乎翻番，讓一些人望塵莫及。以溫州和鄂爾多斯為例，溫州自2011年9月開(kāi)始，連續(xù)30個(gè)月出現(xiàn)同比下降，房産市場(chǎng)不容樂(lè)觀。鄂爾多斯的部分樓市崩盤，從每平方米20000元降到10000元以內(nèi)，樓市存在的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。

　　整體來(lái)看，一二線城市對(duì)住房的需求相對(duì)還是大於供給，庫(kù)存較少，而三四線城市則正好相反。如何平衡不同地區(qū)的供求平衡成為了政府需要解決的問(wèn)題。十八屆三中全會(huì)中提出的土地制度的改革將打破土地二元結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地的入市流轉(zhuǎn)，未來(lái)必將增加建設(shè)用地規(guī)模，增加房地産市場(chǎng)供應(yīng)。未來(lái)隨著中心城區(qū)土地資源的日益減少，居住成本越來(lái)越高，大城市逐步“去中心化”將會(huì)成為發(fā)展趨勢(shì)。政策規(guī)劃城市群的建立、城市高鐵等交通網(wǎng)路的覆蓋以及生活和商業(yè)配套的完備，大城市向周邊城市擴(kuò)張將成為可能。不同地區(qū)由於供需的不平衡，房産調(diào)控將會(huì)出現(xiàn)分化，各地區(qū)政府將會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r實(shí)行一定的調(diào)控措施，但是最終會(huì)慢慢讓市場(chǎng)成為房地産市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。

　　這種房地産市場(chǎng)分化並不等同於樓市的崩盤。所謂房地産市場(chǎng)的崩盤，並不只是簡(jiǎn)單的房地産價(jià)格的全方面大幅下跌，崩盤引發(fā)的是一系列系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，包括銀行壞賬、資金鏈斷裂、資産大幅縮水、市場(chǎng)信心大幅度崩潰等等。不過(guò)，中國(guó)樓市存在的風(fēng)險(xiǎn)也是不容忽視的。儘管目前來(lái)看，中國(guó)樓市僅有某些區(qū)域存在泡沫，但是未來(lái)如果銀行依然向房地産行業(yè)大量注入資金，而開(kāi)發(fā)商還是一味走買地、蓋樓、賣房的簡(jiǎn)單迴圈，大規(guī)模出現(xiàn)房地産泡沫也是有可能的。所以，未來(lái)銀行在為房地産行業(yè)投資的時(shí)候應(yīng)該依據(jù)宏觀謹(jǐn)慎的原則，有選擇性地將資金投入到房地産市場(chǎng)。

　　兩會(huì)上，很多民生問(wèn)題都被提上日程，大眾心裏對(duì)於政府將要採(cǎi)取的各種改革或者方案也充滿期待，房地産問(wèn)題自然也是重點(diǎn)。目前一二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，三四線城市交易量乏力、供過(guò)於求，這種分化的局面如何能夠得到平衡是政府樓市調(diào)控始終要面臨的關(guān)鍵問(wèn)題。從近期的房地産市場(chǎng)發(fā)展情況來(lái)看，一二線城市房?jī)r(jià)下跌的可能性不大，但是其增長(zhǎng)的幅度不會(huì)像前幾年那麼大，北京、上海、廣州、深圳等大城市的居民對(duì)房屋的剛性需求暫時(shí)不會(huì)減少，而自住房的出現(xiàn)會(huì)削弱人們對(duì)商品住房的依賴，一定程度上會(huì)緩解房?jī)r(jià)的大幅上漲預(yù)期。至於三四線城市，政府應(yīng)該相應(yīng)地出臺(tái)應(yīng)對(duì)樓盤供需失衡措施，避免出現(xiàn)“跑路”、“鬼樓”等問(wèn)題，使房地産市場(chǎng)逐漸恢復(fù)正常，形成合理完善的房地産供需機(jī)制。

　　(作者為中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任 郭田勇)