房地産信託一直是信託資金利用的主要模式之一，也是房地産企業(yè)融資的主渠道之一。今年一季度末信託資金對房地産的配置比例雖然繼續(xù)下降，但是規(guī)模有較大增長，表明房地産信託仍然火爆。

　　不過，業(yè)內人士認為,國內房地産信託相比REITs在份額限制、公募上市、可流通的二級市場、收益分配等方面存在缺陷，這也成為監(jiān)管層和信託公司進行創(chuàng)新的巨大空間。

　　一季度末規(guī)模大增

　　近幾年來持續(xù)的房地産宏觀調控使信託公司資金對房地産領域的配置比例一直呈現(xiàn)下降趨勢：2010年為14.95%，2011年為14.83%,2012年下降為9.85%，2013年一季度末為9.40%。

　　今年一季度末信託資金對房地産的配置比例儘管繼續(xù)下降，但是規(guī)模有較大增長，達到7701.79億元，重新超過2011年底的規(guī)模。進入4月，房地産信託發(fā)行持續(xù)火熱，全月有50款房地産信託産品成立，佔比28.09%，平均募集規(guī)模達到2.40億元，較平均水準高出0.89億元。

　　業(yè)內人士認為，今年一季度房地産信託業(yè)務的恢復增長與房地産市場的復蘇有關。中國人民大學信託與基金研究所所長周小明表示，“‘新國五條’雖然是為了調控復蘇的房地産市場，但是其中兩條則被普遍看作是對房地産開發(fā)的利好：一是增加普通商品住房及用地供應，催生了新一輪的拿地熱，由此帶動了房地産的新一輪融資需求，給信託公司提供了新的市場空間；二是二手房交易繳納20%的所得稅，平抑了房地産二級市場的過度交易，卻利好于房地産一級市場的交易，而信託公司的房地産信託業(yè)務主戰(zhàn)場一直是在一級市場，而不是在二級市場，一級市場的活躍自然有利於信託公司的風險控制。此外，目前推行的小城鎮(zhèn)戰(zhàn)略，也為信託公司開展房地産信託業(yè)務提供了新的機遇。”據(jù)其介紹，實踐中有不少信託公司已經(jīng)在研究、開發(fā)、實施與小城鎮(zhèn)戰(zhàn)略配套的房地産信託産品。

　　存在巨大創(chuàng)新空間

　　值得注意的是，海外融資日漸成為一些房企特別是龍頭和中型房企融資的重要渠道。有業(yè)內人士認為，對於其商業(yè)地産而言，RETIs是最適合融資的渠道，不僅融資成本低，而且海外市場金融産品更匹配商業(yè)物業(yè)融資，但目前僅香港資本市場有相關的渠道。

　　“匯賢房托、越秀房托等上市企業(yè)都是目前REITs的資金來源,通過發(fā)行相關金融産品實現(xiàn)商業(yè)地産的融資；而內地並無推出REITs的時間表，無論哪種渠道對商業(yè)地産而言都顯得水土不服，這也是為何企業(yè)蜂擁前往香港融資的原因所在。”上述業(yè)內人士表示。

　　業(yè)內分析人士認為，內地房地産信託在份額限制、公募上市、可流通的二級市場、將當年90%以上的收益進行分配等方面存在缺陷。這也成為監(jiān)管層和信託公司作出更多實踐創(chuàng)新的地方。

　　具體來看，在份額限制方面，2004年銀監(jiān)會《信託投資公司房地産信託業(yè)務管理暫行辦法》規(guī)定信託公司可以發(fā)行不受份額限制的房地産集合信託計劃，但實踐中發(fā)行的房地産信託小額份額（300萬元以下份額）仍受50人限制。在公募方面，《暫行規(guī)定》沒有禁止信託公司不受份額限制房地産集合信託計劃的宣傳和推介，但絕大部分房地産信託仍採用私募方式。在可流通的二級市場方面，一方面面臨單位份額金額較大，轉讓確有困難；另一方面也存在在哪上市、以及如何公允定價的問題。

　　而將房地産項目當年90%以上收益進行分配，是國際上房地産信託投資基金的通行做法，國內大部分房地産信託只約定給投資人9%-12%的固定收益。“目前通行的房地産信託在給到投資者固定收益之後，浮動收益部分由信託公司和開發(fā)商分成，這導致項目風險過度集中信託公司，事實上讓信託公司背負了‘剛性兌付’的責任。當然投資人會擔心一旦收益浮動，信託公司或開發(fā)商出於各種動機有可能隱藏利潤，但如此一來卻可能影響該産品的後續(xù)融資，長遠的融資人在一個完全競爭的市場這麼做成本高昂。”新浪倉石研究總監(jiān)莊正説。

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