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　　 去年上半年，“京津冀一體化”的出臺曾讓環(huán)京樓市再次風光了一把，保定、廊坊、燕郊等地的“搶房”大戲如今依舊曆歷在目。但好景不長，很多投資客在買房後才發(fā)現(xiàn)，自己投資的非但不是想像中的“金礦”，而更像是擺脫不了的“燙手山芋”。

　　 雖然從外表數(shù)據(jù)看，很多投資客買到手的房子，並沒有出現(xiàn)房價下跌的虧損，但高額的交易稅費讓他們的房子在與供應量龐大的新房比較中，價格上沒有半點優(yōu)勢。另外，被透支的環(huán)京區(qū)域和自住房，對買房人的分流以及缺少大型的聯(lián)網(wǎng)仲介公司，都讓二手房流通環(huán)節(jié)十分不暢，一套房子半年甚至一年都賣不出去已成常態(tài)，“有價無市”也讓環(huán)京樓市成了投資客的噩夢。一位廊坊當?shù)氐闹俳閱T工介紹，如果沒有大幅優(yōu)惠，戶型沒有朝南的房間，那麼房子變現(xiàn)就更加不可能。於是，蜂擁而至的投資客就這樣被套牢了……

　　 三年前40萬買的房42萬無人接手 “大北京”光環(huán)下投資客被套牢

　　 與很多在廊坊、燕郊、香河等地買房的北京人一樣，劉強(化名)在北京有穩(wěn)定的工作和居所，但囊中並不富裕的他，又想依靠樓市增長財富，於是就隨大流地選擇了不限購且房價較低的環(huán)京區(qū)域投資買房。

　　 “十萬元的首付款，全精裝修的小戶型，城市最核心的地段，萬達廣場的盛名，怎麼樣看都不會虧本的。”談起2012年在廊坊萬達廣場的投資買房的經(jīng)歷，劉強表示，當時通州和大興的房價都超過了兩萬元，而稍遠一點的廊坊只有大幾千的價格，並且項目還包括萬達百貨，萬達影院等，這在他看來都是未來升值的保證。不僅如此，投資成本還相對較低，劉強向北京青年報記者介紹到，當時買房允許分期付款，兩年時間內(nèi)付清38萬元的總房款，就可享受全款購房的折扣優(yōu)惠。最後收房時加上些稅費和雜費，總計購房成本也就是40萬元左右。

　　 按照劉強最初的想法，買房一年後就以不少於50萬元的價格賣掉，掙點快錢。但令他意想不到的是，即便2013年萬達廣場正式開業(yè)，也沒能拉升房子的價值。劉強調(diào)侃道，最初感覺自己發(fā)現(xiàn)了一座“金礦”，但沒想到在他看來萬分保險的項目最後卻成了甩不掉的“燙手山芋”。

　　 一直忍到去年，“京津冀一體化”的提出和環(huán)京樓市的搶房大戲，讓劉強再次看到了“機會”，急欲抽身的他，抱著賺些“理財”錢的想法，只在當?shù)刂俳閽炝?2萬元的價格。但令他倍感失望的是，即便只是42萬元的“低價”，掛牌至今，大半年的時間，依舊過問者寥寥，少數(shù)打電話諮詢的，也都誠意不足再也沒了下文。

　　 投資了三年，到現(xiàn)在掙兩萬元都是奢望。上周劉強再次趕到廊坊萬達廣場，他又找了三家仲介並登記了賣房資訊。“42萬元對我來説已經(jīng)是底線了，再賣不出去就乾脆轉(zhuǎn)租算了，畢竟是商業(yè)中心，一個月租金能在1600元左右。”劉強告訴北青報記者，2013年開業(yè)後，他去了廊坊萬達廣場不下十次了，感覺人流量也不少，商業(yè)越來越繁華，怎麼賣房這麼難呢？他始終都沒有想明白。

　　 漲勢之外的“環(huán)京”樓市 二手房仲介給不出賣房期限

　　 帶著劉強的疑惑，北青報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，事實上不止是廊坊，很多環(huán)京區(qū)域的二手房都面臨賣房難的困惑。

　　 即便是在去年上半年，受“京津冀一體化”影響，環(huán)京樓市價格普遍上漲時，周邊的二手房市場仍舊表現(xiàn)遜色。

　　 以位於將通車的京臺高速邊上的永清為例，雖然目前房價已漲至7000元/平方米，但2011年在永清以3000元/平方米買了3套房的張先生，最近想以原價3000元/平方米價格甩賣，同樣無人問津。

　　 在固安新城做二手房交易的嘉誠房産一位門店經(jīng)理介紹，他代理的永定河·孔雀英國宮二手房項目，售價約7000元/平方米(目前英國宮新房售價9500元/平方米)。“很多二手房還沒有拿到房本，不太好賣。而且二手房涉及交易稅費及過戶費，即使價格低於一手房也不好賣。”上述門店經(jīng)理表示，最令他擔憂的是，周邊新房供應充足，且房價還有鬆動的趨勢。別看新房漲價對於二手房沒能起到拉升作用，但一旦新房降價，那二手房無疑就更難賣了。

　　 即便是房地産交易市場相對成熟的燕郊，也面臨二手房難賣的處境。在記者走訪一家名為興達恒遠的仲介門店時，裏面僅有二三個業(yè)務員在忙著給客戶打電話。“您想買哪的房子？”業(yè)務員看見記者後來了興致也提高了嗓門，但當了解到記者不是買房，而是諮詢賣房事宜時，業(yè)務員的態(tài)度也冷淡了許多，“房子有的是，我們也不確定什麼時候能賣掉。”當記者再三詢問交易週期有多長時，業(yè)務員打開了一個櫃子指著裏面的二三十把鑰匙説，“你看，房源是很充足的，真的不能保證多久能賣套房子，不過，位置好朝向好，價格低於市場價五萬元左右的，那估計兩三個月就能成交，不好的話半年或者一年也沒譜”。

　　 隨後記者又走訪了恒華房産、中房置業(yè)等多家仲介公司，得到的都是雷同的答覆，賣房沒有時間表。

　　 正是在這樣的大環(huán)境下，很多環(huán)京樓市的房産投資客都處於被套牢狀態(tài)，堅決割肉出局者，只是少數(shù)，一般都選擇出租，或者乾脆空置，也有一些是以高於市場價很多的掛牌價掛在仲介門店上，拒絕虧損出售。

　　 每年都有利好消息 落地的卻沒幾個

　　 即便已經(jīng)有很多先行投資者被套在環(huán)京樓市的大坑裏，但環(huán)京區(qū)域每年仍能爆出各種各樣的利好消息，吸引著一批一批新的投資客進入。

　　 即使不算上去年最為火熱的“京津冀一體化”概念，環(huán)京樓盤仍舊頻頻出招，製造著新的利好。去年12月底，北京地鐵6號線二期剛一通車，燕郊就有樓盤宣稱開通幸福公車，從燕郊的樓盤項目直達6號線最東端的通州潞城站，但據(jù)當?shù)鼐用穹从常摴囓嚧魏苌伲孱^意義更大，並不能解決出行問題。

　　 不僅如此，環(huán)京區(qū)域“即將”加入北京010開頭的區(qū)號，城鐵與北京相連，第二機場落戶等利好等更是屢屢被環(huán)京區(qū)域的項目拿做宣傳，但實際上這些利好要麼是捕風捉影，要麼就是距離落實還有好幾年的時間。

　　 有業(yè)內(nèi)人士表示，除了部分剛需外，燕郊、廊坊等地來自北京的購房需求中，有相當一部分是投資性需求，而投資性需求主要看預期。雖然京津冀一體化確實給環(huán)北京樓市帶來了一些利好，但長期過度的透支，導致環(huán)京樓市已經(jīng)處於價格高位，缺乏穩(wěn)定的投資收益。

　　 “環(huán)京”樓市價格被過早透支 投資者遭遇房價大起大落

　　 也正是由於北京周邊地區(qū)樓市的需求以投資性需求為主，使得這些地區(qū)的房價彈性比較大，市場好的時候房價漲得很快，而市場差的時候跌得同樣很快。“這些地區(qū)的房地産市場不具備穩(wěn)定的保值增值能力。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示。

　　 來自58同城的數(shù)據(jù)顯示，燕郊房價從2012年的均價6000元/平方米，漲至目前的1.1萬元/平方米。廊坊樓市則從2012年的5000元/平方米，漲至現(xiàn)在的7000元/平方米。受益於北京第二機場的建設，固安樓市從去年一路瘋漲，從6000元/平方米一下子跳漲到萬元左右。

　　 過高的價格，在利好趨於平靜後，很快出現(xiàn)了回落。

　　 位於保定的某項目正在銷售90-140平方米的高層産品，售價約為5500元/平方米。“現(xiàn)在的價格很劃算，去年項目的底層板樓還賣出過7000元/平方米的價格”，銷售人員告訴記者。就在去年5月份，保定因為“副中心”的消息而出現(xiàn)價格暴漲，很多樓盤的售價都突破了7000元/平方米，如今看來，也早已恢復了平靜。

　　 另外，早已衝破萬元門檻的燕郊樓市，近期房價也鬆動明顯。某項目此前賣出過售價12000元/平方米的價格，現(xiàn)在9800元/平方米就能買到。

　　 一位熟知燕郊樓市的業(yè)內(nèi)人士表示，龐大的供應量和提前透支的利好，讓燕郊的多個在售項目舉步維艱。起起伏伏的價格，對於追求穩(wěn)定收益的投資客來説，更是大忌。

　　 自住房分流“環(huán)京”樓市買家 投資客面臨無人接盤

　　 不僅是價格波動的影響，對於那些有接盤可能的剛性需求而言，環(huán)北京地區(qū)也不再是一個很好的選擇。相比之下，北京的自住房項目似乎更有吸引力。這也進一步加劇了環(huán)京區(qū)域房産投資客的脫身難。

　　 目前北京不少自住房項目的均價都在15000元/平方米以下，其中大興區(qū)採育鎮(zhèn)滿庭芳項目的均價只有9500元/平方米。儘管大部分自住房項目的價格比起北京周邊地區(qū)的房價仍然要高不少，但這些項目畢竟還是在北京。並且一些自住房已經(jīng)將選房人群放開到非京籍和非優(yōu)先家庭，像大興的採育自住房就有216套提供給了非京籍和非優(yōu)先家庭。

　　 因此，對於剛需人群來説，既然在北京也有希望買到低價房，那就沒有必要捨近求遠到外地買房了。

　　 對於投資客來説，可能接手的買房人也會越來越少。更倒逼了環(huán)京樓市的價格調(diào)整。

　　 中原地産首席分析師張大偉認為，環(huán)北京地區(qū)一些項目的降價可能只是開始。以目前這些地區(qū)去庫存的速度來看，開發(fā)商們的資金壓力將會越來越大，降價的可能性也會越來越大。

　　 也有業(yè)內(nèi)人士建議已經(jīng)買房的投資客“走為上計”，在區(qū)域房價起伏不斷，接盤者寥寥的背景下，建議購房人要放正心態(tài)，尋找適當?shù)臅r機賣房脫身。（北京青年報 記者 李桁）