在佳兆業(yè)危機(jī)持續(xù)發(fā)酵之際，深圳一起官司引發(fā)廣泛關(guān)注。

　　日前，民營(yíng)房企金光華集團(tuán)狀告深圳規(guī)劃國(guó)土委案迎來(lái)一審判決，深圳市福田法院判決金光華敗訴。金光華已選擇上訴，二審將於2月3日開(kāi)庭。

　　2009年6月，前深圳市市長(zhǎng)許宗衡被“雙規(guī)”，引發(fā)深圳官場(chǎng)和商

　　界海嘯。2009年9月，相關(guān)部門叫停金光華集團(tuán)名下?lián)碛械耐恋丶拔飿I(yè)交易、轉(zhuǎn)讓手續(xù)。此外，深圳市規(guī)土委認(rèn)定金光華廣場(chǎng)存在違規(guī)行為，于兩年前作出行政處罰決定，沒(méi)收該項(xiàng)目用地範(fàn)圍內(nèi)的建築物和其他設(shè)施並上繳國(guó)庫(kù)。

　　與佳兆業(yè)2000余套房源被鎖類似，金光華集團(tuán)的剩餘未售物業(yè)當(dāng)年也被管理局鎖定，且至今未能解鎖。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此案如何判決，將對(duì)今後佳兆業(yè)事件的處理具有借鑒意義。

　　一審存三大爭(zhēng)議

　　金光華廣場(chǎng)位於深圳市人民南路，在整個(gè)羅湖商業(yè)街區(qū)處?kù)逗诵奈恢茫êB面積12萬(wàn)平方米。項(xiàng)目于2004年落成，投資方耗資逾15億元。

　　隨著地價(jià)及房?jī)r(jià)不斷上漲，金光華廣場(chǎng)在2012年的評(píng)估價(jià)升至60億元左右，如今該項(xiàng)目的價(jià)值又有所提升。

　　金光華涉案土地，最早要追溯到近15年前。

　　2000年8月7日，金光華集團(tuán)與南國(guó)影聯(lián)就南國(guó)文化廣場(chǎng)用地簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，建成後南國(guó)影聯(lián)佔(zhàn)三成股份，金光華佔(zhàn)七成。當(dāng)年8月18日，雙方又簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定金光華集團(tuán)以5500萬(wàn)元買斷地下開(kāi)發(fā)權(quán)。

　　金光華廣場(chǎng)項(xiàng)目共有兩幅土地，分別為南國(guó)文化廣場(chǎng)及南國(guó)綜合電影院地塊，初期屬於南國(guó)影聯(lián)所有。前者土地面積12874平方米，為1987年批準(zhǔn)的行政劃撥用地，後者土地面積5040.2平方米，于1992年投入使用。

　　由於當(dāng)時(shí)土地的性質(zhì)為劃撥用地，按法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓須報(bào)政府審批，而金光華與南國(guó)影聯(lián)未提交這份補(bǔ)充協(xié)議，因此深圳市規(guī)土委認(rèn)為，當(dāng)事人沒(méi)有提供真實(shí)、完整的合作建房協(xié)議，可以認(rèn)定存在騙取合作建房批準(zhǔn)文件的事實(shí)。這種以“假合作，真買斷”的方式轉(zhuǎn)讓土地，屬非法轉(zhuǎn)讓土地行為。

　　實(shí)際上，2001年3月，金光華與南國(guó)影聯(lián)決定重新開(kāi)發(fā)，並向政府提出申請(qǐng)。2002年2月，金光華與南國(guó)影聯(lián)就第二塊地簽訂“重建南國(guó)綜合電影院”合作協(xié)議，重新進(jìn)行了分成，金光華集團(tuán)為此支付南國(guó)影聯(lián)拆遷補(bǔ)償及經(jīng)營(yíng)損失共計(jì)1.61億元。同年3月，南國(guó)影聯(lián)向市國(guó)土部門遞交了南國(guó)綜合電影院項(xiàng)目和南國(guó)文化廣場(chǎng)項(xiàng)目用地合併整體改造的申請(qǐng)。

　　2002年12月，深圳國(guó)土局將10670.7平方米的合併地塊出讓給金光華集團(tuán)和南國(guó)影聯(lián)，用地性質(zhì)由文化産業(yè)改為商業(yè)用地，用地紅線也重新劃定，使用年限40年。為此，金光華集團(tuán)補(bǔ)繳了4.1億元土地出讓金。

　　據(jù)媒體報(bào)道，深圳相關(guān)執(zhí)法部門對(duì)金光華廣場(chǎng)的調(diào)查線索，源於2012年7月上級(jí)有關(guān)部門轉(zhuǎn)來(lái)的指導(dǎo)意見(jiàn)和相關(guān)資料。該指導(dǎo)意見(jiàn)對(duì)金光華廣場(chǎng)涉嫌非法轉(zhuǎn)讓土地一案的基本定性以及處理意見(jiàn)，均給出了較為明確的建議。

　　2012年12月，深圳市規(guī)土委作出行政處罰決定，認(rèn)定金光華集團(tuán)和南國(guó)影聯(lián)以虛假的合作建房協(xié)議，規(guī)避轉(zhuǎn)讓劃撥土地的必經(jīng)審批手續(xù)，已構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地，決定沒(méi)收金光華廣場(chǎng)。

　　深圳福田法院認(rèn)為，此案存在三個(gè)爭(zhēng)議問(wèn)題：一是在事實(shí)方面能否認(rèn)定金光華與南國(guó)影聯(lián)公司之間存在非法轉(zhuǎn)讓土地的行為；二是金光華的行政處罰適用法律是否正確；三是金光華的處罰是否過(guò)了2年的時(shí)效。

　　金光華代理律師認(rèn)為，該項(xiàng)目由金光華集團(tuán)和南國(guó)影聯(lián)通過(guò)出讓方式合法取得，並已繳足土地出讓金，根本不存在行政處罰決定所認(rèn)定的“規(guī)避轉(zhuǎn)讓劃撥土地的必經(jīng)審批手續(xù)、非法轉(zhuǎn)讓土地”的情形。

　　“我們後來(lái)決定重新開(kāi)發(fā)，通過(guò)合法程式取得了土地使用權(quán)，至於怎麼分配是合作方的事，屬於市場(chǎng)行為，根本不需要政府審批，但政府完全不顧這一事實(shí)，只咬著我們最初沒(méi)拿出補(bǔ)充協(xié)議，得出合作方是虛假合作、非法轉(zhuǎn)讓的結(jié)論，明顯邏輯混亂。”金光華一位人士説。

　　記者在一審判決書上看到，深圳市規(guī)土委作出處罰的主要依據(jù)是土地管理法第七十三條：買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門沒(méi)收違法所得；對(duì)違法土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓土地上新建的建築物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法轉(zhuǎn)讓土地上新建的建築物和其他設(shè)施；可以並處罰款。

　　金光華代理律師告訴記者，政府沒(méi)收土地建築物的前提是，擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地，而金光華廣場(chǎng)的前身，一直是建設(shè)用地，因此不適用這條法律。退一步説，即便存在非法轉(zhuǎn)讓土地，也只是沒(méi)收違法所得，不能沒(méi)收土地建築物，深圳規(guī)土委引用的法律依據(jù)存在錯(cuò)誤。

　　此外，按照《行政處罰法》規(guī)定，深圳市規(guī)土委的行政處罰行為應(yīng)當(dāng)是對(duì)未超過(guò)兩年限期違法行為進(jìn)行處罰，違法行為有連續(xù)性或者繼續(xù)狀態(tài)的，從行為終止之日起計(jì)算。金光華認(rèn)為，從2008年已經(jīng)取得房産證，至2012年政府罰沒(méi)時(shí)，已經(jīng)超過(guò)兩年。但深圳規(guī)土委認(rèn)為，其建築物沒(méi)有拆除，隨時(shí)處罰都有效。

　　房企的擔(dān)憂

　　金光華廣場(chǎng)被沒(méi)收後，引發(fā)了地産界的普遍擔(dān)憂，該事件的處置方式將對(duì)地産行業(yè)有很大的示範(fàn)效用。而對(duì)資産的沒(méi)收依據(jù)和執(zhí)法程式是否符合法定程式，備受關(guān)注。

　　“從立項(xiàng)建造、發(fā)規(guī)劃許可、施工許可，到建成開(kāi)業(yè)發(fā)驗(yàn)收合格證、辦理房産證的都是規(guī)土委，現(xiàn)在説沒(méi)收就沒(méi)收了，以前這些手續(xù)是怎麼辦理的？”有房企人士對(duì)此提出質(zhì)疑。

　　“説實(shí)話，我們對(duì)打贏此案沒(méi)有信心，不是因?yàn)榉梢罁?jù)不足，而是擔(dān)心案件受行政干擾。”金光華內(nèi)部人士和代理律師都對(duì)記者表達(dá)了擔(dān)憂。

　　此前金光華申請(qǐng)深圳法院回避此案，但遭到了法院的拒絕。二審原定於1月開(kāi)庭，但在備受爭(zhēng)議的情況下，深圳市中院延期至2月3日開(kāi)庭。

　　“我們看了判決書，上面寫的都是結(jié)果上構(gòu)成非法買賣，因此沒(méi)收建築物，但適用法律的前提是改變土地性質(zhì)，事實(shí)上這一前提根本不存在，法院有張冠李戴的味道。”廣東融關(guān)律師事務(wù)所合夥人李國(guó)斌告訴記者。

　　金光華集團(tuán)也承認(rèn)，金光華廣場(chǎng)存在瑕疵，但不至於全部罰沒(méi)。根據(jù)紀(jì)委部門後來(lái)調(diào)查，金光華廣場(chǎng)存在違法改建、加建行為，其超規(guī)定建築面積達(dá)到7355.8平方米，總建築面積近10%屬於“違建”，這一合作協(xié)議亦未報(bào)相關(guān)部門備案。

　　李國(guó)斌認(rèn)為，即使金光華廣場(chǎng)有部分違建，但屬於報(bào)批的合法部分不應(yīng)作非法處理；全部沒(méi)收的行政處罰幅度與違法的社會(huì)危害性不成比例。