2分鐘成交額超過10億，38分鐘突破100億，今年的“雙11”，阿裏天貓以571億交易額、2.78億個(gè)訂單創(chuàng)造了新紀(jì)錄。在“雙11”開閘一個(gè)小時(shí)後，巨大的訂單量像洪水般襲向了倉(cāng)儲(chǔ)物流平臺(tái)。事實(shí)上，倉(cāng)儲(chǔ)物流並非只有“雙11”期間如此火爆，隨著近幾年電子商務(wù)的迅猛發(fā)展，物流地産開發(fā)商們也遇到了多重機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)。

　　傳統(tǒng)開發(fā)商試水物流地産

　　隨著電商的事業(yè)越做越大，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流的要求也不斷提高。加之電商自營(yíng)業(yè)務(wù)的拓展，幾大知名電商均自辦物流，以提升服務(wù)品質(zhì)、降低成本。

　　“但是2.78億個(gè)包裹突如其來，並不是‘電商+自建物流園區(qū)’短期內(nèi)就可以緩解的。這在很大程度上也為傳統(tǒng)的物流地産提供了廣闊的空間。” 同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉介紹。

　　面對(duì)巨大的市場(chǎng)前景，近幾年來，除了上海宇培這種專注于物流地産的民營(yíng)企業(yè)和普洛斯、嘉民集團(tuán)等外資基金在紛紛加碼，包括萬科、富力、金地、綠地、合生、招商、蘇寧置業(yè)等眾多傳統(tǒng)住宅開發(fā)商都開始試水物流地産。

　　但從目前的情況來看，傳統(tǒng)房地産開發(fā)商試水物流地産的成功案例並不多見，面對(duì)市場(chǎng)的急速變化，傳統(tǒng)的物流産業(yè)園自身也面臨著升級(jí)瓶頸。

　　定制式服務(wù)破解物流困局

　　“整合物流、倉(cāng)儲(chǔ)、客戶等多方面的資源，通過統(tǒng)一的服務(wù)平臺(tái)為客戶提供共同配送等服務(wù)，是解決倉(cāng)儲(chǔ)物流過程中安全、速度、成本和效率等問題的重要途徑。”白溝新城和道國(guó)際物流倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在整合區(qū)域內(nèi)客戶資源的同時(shí)，和道國(guó)際已經(jīng)和中儲(chǔ)發(fā)展股份有限公司簽署了合作協(xié)議，並將引進(jìn)超過50家大型物流公司進(jìn)駐園區(qū)。

　　在業(yè)內(nèi)看來，除了整合資源、提升倉(cāng)儲(chǔ)物流效率外，提供定制化服務(wù)，乃至定制開發(fā)也成為物流産業(yè)園區(qū)應(yīng)對(duì)短期大批量業(yè)務(wù)和實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)升級(jí)的途徑之一。

　　張宏偉介紹，物流園區(qū)在考慮成本的基礎(chǔ)上應(yīng)該盡可能開發(fā)針對(duì)企業(yè)的特殊服務(wù)套餐，通過個(gè)性化服務(wù)套餐的推出，既提高配送效率，也是新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。這樣，當(dāng)電商再次短期內(nèi)面對(duì)鉅額的物流、配送時(shí)，物流産業(yè)園區(qū)可以通過短期租借倉(cāng)庫(kù)或提前準(zhǔn)備、科學(xué)管控物流配送服務(wù)商等個(gè)性化措施及時(shí)處理，儘量減少配送時(shí)間誤差與問題投訴。

　　世邦魏理仕方面也表示，對(duì)於物流開發(fā)商而言，定制開發(fā)有助於提前鎖定目標(biāo)客戶、迅速去化供應(yīng)面積、維持穩(wěn)定的出租率及保障投資回報(bào)。隨著市場(chǎng)成熟度的不斷提升，中國(guó)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)開發(fā)或從此前更側(cè)重標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)，轉(zhuǎn)向標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)與定制開發(fā)雙管齊下，未來定制開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)比例或?qū)?huì)大大提升。

　　然而，也有業(yè)內(nèi)人士表示，定制化業(yè)務(wù)看起來很美，但實(shí)際運(yùn)營(yíng)中對(duì)園區(qū)的資源整合能力和管理人才有較高要求。

　　環(huán)北京區(qū)域迎來産業(yè)利好

　　北京作為貨運(yùn)吞吐量在全國(guó)屈指可數(shù)的城市，勢(shì)必成為物流地産佈局的重鎮(zhèn)。但記者查閱北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，自2008年、2009年北京集中供應(yīng)過一批物流倉(cāng)儲(chǔ)用地後，便再少見物流倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)。

　　“北京近幾年不僅物流類土地供應(yīng)少，價(jià)格也在持續(xù)增長(zhǎng)。物流地産與住宅開發(fā)不同，要實(shí)現(xiàn)盈利需要長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)培育，不少物流園的培育期甚至長(zhǎng)達(dá)十年，因此在前期投入也十分謹(jǐn)慎。”北京一家投資物流地産的國(guó)有房地産公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

　　因此，憑藉距離和交通方面的優(yōu)勢(shì)，環(huán)北京區(qū)域逐漸成為物流地産商眼中的“熱土”。例如萬科於今年6月與廊坊國(guó)土土地開發(fā)建設(shè)投資有限公司簽訂《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，宣佈進(jìn)入物流地産領(lǐng)域。專注産業(yè)園區(qū)的華夏幸福基業(yè)更是在環(huán)北京多地布點(diǎn)建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園。

　　仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部經(jīng)理柯禮博表示，首都經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)成為倉(cāng)儲(chǔ)投資的首要區(qū)域，近期的投資交易毛收益率在7%-9%左右，遠(yuǎn)高於區(qū)域內(nèi)寫字樓和零售市場(chǎng)的收益率。尤其是河北省廊坊市和天津武清區(qū)等區(qū)域，佔(zhàn)據(jù)著中國(guó)幾個(gè)最大的人口中心和零售市場(chǎng)之間的戰(zhàn)略位置，這是倉(cāng)儲(chǔ)需求的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素，未來的發(fā)展前景可期。

　　新京報(bào)記者 方王洋