業(yè)內(nèi)人士看好東莞寫字樓發(fā)展。

　　高樓大廈搶走了沿街舊式老樓辦公客

　　文/記者陳明 圖/記者盧政

　　作為商業(yè)地産其中的一項(xiàng)，寫字樓租售經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)十年的發(fā)展，目前正在從一個(gè)相對(duì)粗放的市場(chǎng)逐漸走向以封閉式管理、以甲級(jí)寫字樓為代表的寫字樓市場(chǎng)。由於越來越多的高樓大廈搶走了原先沿街的舊式老樓辦公的客人，因此，搶奪寫字樓辦公者的降價(jià)大戲正在悄無(wú)聲息地展開。業(yè)界人士早有預(yù)測(cè)：莞內(nèi)甲級(jí)寫字樓租出乙級(jí)寫字樓的價(jià)格，乙級(jí)寫字樓只能收到普通街邊樓的租金將成為常態(tài)。眼下，這種趨勢(shì)有越來越明顯的特徵。

　　東莞租金：廣深的五分之一

　　昨日，從事外貿(mào)生意的重慶人張慶洋將自己的公司搬進(jìn)了第一國(guó)際某大樓的寫字樓，這是當(dāng)前東莞市內(nèi)租金最高的辦公樓之一，該大樓與東莞大道一路之隔的環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心、電信大樓等組成了南城區(qū)核心CBD。但是，這裡租金卻便宜得出人意料：張慶洋告訴記者，他原來在莞城一處舊工廠改造的樓內(nèi)辦公，每月每平方米租金30元，並不比現(xiàn)在的新辦公樓便宜多少，出於對(duì)公司形象的考慮，他選擇了後者。

　　張慶洋這樣的小微企業(yè)正是東莞市內(nèi)寫字間最大的群體，也是幾乎所有寫字樓爭(zhēng)奪的主要客戶群體。這些公司通常只有十幾個(gè)人或者幾個(gè)人，從事一般的貿(mào)易或者其他服務(wù)業(yè)務(wù)，對(duì)於辦公室的面積要求不高，100平方米以內(nèi)算是普遍現(xiàn)象。而對(duì)於租金這個(gè)寫字樓核心問題，這些公司的心理範(fàn)圍在一個(gè)月每平方米50元以內(nèi)，超過這個(gè)價(jià)格幾乎不被接受。

　　與廣州、深圳相比，一墻之隔的東莞寫字樓顯然沒有可比性，同樣的大樓、同樣的物業(yè)管理水準(zhǔn)，東莞的租金只有兩大城市的五分之一左右。而根據(jù)記者了解到，價(jià)格的低廉並沒有讓寫字樓生意火爆，相反，中高檔寫字樓長(zhǎng)期空置率較高屬於常態(tài)。滿堂紅地産的業(yè)務(wù)人員張女士告訴記者説，東莞的甲級(jí)寫字樓以環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心竣工為標(biāo)誌，隨後在南城、莞城先後崛起了一大批豪華寫字樓建築大廈，知道最近萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等包含寫字樓項(xiàng)目的開業(yè)，將寫字樓的規(guī)模、檔次和管理水準(zhǔn)推到了全新的時(shí)代。

　　然而，寫字樓的轉(zhuǎn)型升級(jí)並沒有帶來價(jià)格的上漲，目前，從20元~50元的每平方米租金是整個(gè)寫字樓市場(chǎng)的通價(jià)。

　　在南城區(qū)某知名大廈，記者實(shí)地採(cǎi)訪發(fā)現(xiàn)，儘管開張了3年有餘，然而至今依然處?kù)洞罅靠罩玫臓顟B(tài)，在第十樓，記者相繼了解發(fā)現(xiàn)，多達(dá)20多個(gè)門牌號(hào)碼，只有5家公司在正常開業(yè)辦公，其他均處?kù)堕f置狀態(tài)，其中不少通過玻璃門裏面的毛坯房狀態(tài)可以發(fā)現(xiàn)，從來沒有使用過的單元為數(shù)不少。該大廈的保安告訴記者説，整個(gè)大樓可能有三分之一的單元在辦公，但是大廈業(yè)主公司沒有壓力，因?yàn)檎麄€(gè)大廈只是集團(tuán)公司眾多項(xiàng)目的其中之一，只要租金能夠維持運(yùn)作，總公司就不會(huì)降價(jià)攬客。目前，這裡的租金每個(gè)月為40~50元/m2，新公司進(jìn)駐通常還有幾個(gè)月的裝修期免費(fèi)。

　　即使被稱為莞城最大的寫字樓匯豐中心，這個(gè)莞城區(qū)最大的三舊改造項(xiàng)目，有原來的舊工廠改造而成的甲級(jí)寫字樓，經(jīng)過幾年的運(yùn)作，也沒有出現(xiàn)飽和的狀態(tài)。在南城鴻福路中高檔集中的區(qū)域，眾多寫字樓空置率較高是常態(tài)。“空置率高就租不出好價(jià)格，這是市場(chǎng)邏輯，因此東莞寫字樓市場(chǎng)發(fā)展緩慢不足為奇。”從事寫字樓租售仲介的陳華軒説。

　　甲級(jí)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)高峰到來

　　儘管當(dāng)前市場(chǎng)上中高檔寫字樓空置率不容樂觀，但是這並沒有阻擋市區(qū)內(nèi)寫字樓的快速完工，類似于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這樣的高檔項(xiàng)目，在今後一兩年時(shí)間內(nèi)將更多的出現(xiàn)，萬(wàn)科中心、民營(yíng)總部基地、臺(tái)商大廈、康帝酒店等典型的甲級(jí)寫字樓相繼完工投入使用，在快速實(shí)現(xiàn)市區(qū)內(nèi)寫字樓升級(jí)的同時(shí)，也加劇了行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)。

　　細(xì)數(shù)當(dāng)前面市的甲級(jí)寫字樓，記者發(fā)現(xiàn)今年新推出的就達(dá)到二十個(gè)之多。據(jù)位於莞太路的中央財(cái)津廣場(chǎng)市場(chǎng)推廣人員介紹，該項(xiàng)目寫字樓和公寓功能兼?zhèn)涞脑O(shè)計(jì)由於定位較為準(zhǔn)確，因此在推出市場(chǎng)後走勢(shì)不錯(cuò)。而南城區(qū)類似這樣的同類寫字樓産品還有多個(gè)。這些項(xiàng)目大多在運(yùn)作上施行租售兩條腿走路，而售價(jià)則基本上定位在一萬(wàn)元一平方米以上。個(gè)別管理上檔次的甲級(jí)寫字樓則售價(jià)高達(dá)兩萬(wàn)元一平方米，在市場(chǎng)上，寫字樓的空置率偏高始終讓投資者有些顧慮，因此，作為商業(yè)地産的品種之一，寫字樓交易長(zhǎng)期處?kù)哆吘壍奈恢茫瑏碜詽M堂紅、中原地産等仲介機(jī)構(gòu)人員的反饋資訊表明，寫字樓仲介業(yè)務(wù)在公司內(nèi)基本上處?kù)逗雎圆挥?jì)的地位，因?yàn)榻灰琢繉?shí)在太小，從而導(dǎo)致開發(fā)商大多以收租來進(jìn)行長(zhǎng)線投資。

　　相反，中高檔寫字樓一方面空置率偏高，市場(chǎng)發(fā)展緩慢，但是市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)便宜、能夠提供吃住配套環(huán)境的公寓樓、街邊老樓卻較為吃香，這些老式辦公樓因?yàn)閮r(jià)格低廉、同時(shí)利於管理成為眾多小微企業(yè)的鍾愛的辦公場(chǎng)所。安義物業(yè)的高層陳華軒告訴記者説，東莞就是一個(gè)小微企業(yè)佔(zhàn)據(jù)99%市場(chǎng)的新興城市，這些企業(yè)不在意辦公形象，節(jié)省成本創(chuàng)業(yè)是他們的共同心態(tài)，因此，市場(chǎng)上二十元、三十元一類檔次的辦公樓是最吃香的。

　　業(yè)界：看好後市

　　儘管如此，東莞市的寫字樓改造和轉(zhuǎn)型升級(jí)並沒有停止腳步，以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，同期推出甲級(jí)寫字樓為標(biāo)誌性事件，東莞的高層大廈在接下來的市場(chǎng)中將不斷增加，業(yè)界普遍認(rèn)為，寫字樓轉(zhuǎn)型升級(jí)才剛剛開始，類似于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)科廣場(chǎng)這樣集寫字樓、商業(yè)中心為一體的超大型建築將越來越多出現(xiàn)，最後整體上提升東莞寫字樓的檔次。萬(wàn)科東莞高層易平安在一次媒體會(huì)上透露説，位於莞城旗峰路的萬(wàn)科廣場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)寫字樓産品。而在萬(wàn)科廣場(chǎng)附近三公里範(fàn)圍之內(nèi)，至少已經(jīng)宣佈立項(xiàng)的商業(yè)綜合體産品有五個(gè)左右。這些項(xiàng)目無(wú)不具有高檔寫字樓産品。

　　合富置業(yè)的一位高層認(rèn)為，對(duì)於資金成本非常高的開發(fā)商而言，寫字樓開發(fā)看上去市場(chǎng)壓力大，但是開發(fā)寫字樓的企業(yè)也大多實(shí)力雄厚，屬於玩得起的群體，大型開發(fā)商融資渠道很多，寫字樓只是其整個(gè)投資組合的一小部分。東莞的寫字樓租賃需求相對(duì)較弱，但是，城市轉(zhuǎn)型升級(jí)必然刺激創(chuàng)業(yè)企業(yè)的發(fā)展，同時(shí)金融機(jī)構(gòu)也將大力擴(kuò)展業(yè)務(wù)，這就是寫字樓未來市場(chǎng)所在。

　　一方面，多個(gè)房地産顧問公司數(shù)據(jù)顯示，由於供應(yīng)量過大及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不甚明朗，東莞寫字樓將和其他城市一樣，甲級(jí)寫字樓在未來兩年內(nèi)會(huì)延續(xù)相對(duì)過剩狀態(tài)，甚至可能進(jìn)一步引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)，但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看是令人樂觀的，因?yàn)槭袌?chǎng)在發(fā)展，企業(yè)在壯大，具有長(zhǎng)期保值功能的寫字樓將是那些做大做強(qiáng)的公司必須持有的物業(yè)。新近開業(yè)的某甲級(jí)寫字樓開發(fā)商負(fù)責(zé)人坦言，他們作為開發(fā)商，不會(huì)在意短時(shí)間的市場(chǎng)行情，在財(cái)力足夠支撐的情況下，往後看十年八年，坐等市場(chǎng)變化才是王道。