中國樓市正面臨拐點(diǎn)，限購、限貸下使得不少富裕階層將投資眼光轉(zhuǎn)向海外，大批海外項目也來華推售。今年9月，北京秋季房展會上共展出約600個樓盤項目，其中有超過360個項目來自海外，創(chuàng)歷年參展新高，尤其以倫敦為首的全球投資熱點(diǎn)城市成為國內(nèi)買家的關(guān)注焦點(diǎn)，記者了解到，倫敦的房地産市場上中國買家佔(zhàn)比已達(dá)10%，並且正在快速增長中。

　　中國富裕階層青睞倫敦買房

　　“我們監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，目前中國內(nèi)地買家在倫敦樓市的佔(zhàn)比已接近10%，”知名國際房産服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行北京國際住宅部高級董事張宏10月23日對新京報介紹説，三年前，這個數(shù)字還僅僅是2%，僅三年就增長了五倍。

　　記者了解到，在2013年仲量披露的監(jiān)測中，倫敦中心區(qū)新房共成交了3000-3500套，其中中國內(nèi)地買家佔(zhàn)比為6%。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，倫敦樓市是一個高度透明、交易非常簡便的市場，也是全球的海外投資者比例最高的城市，在倫敦的房地産市場中，目前中國買家並不是佔(zhàn)比最多的客群。

　　據(jù)悉，傳統(tǒng)的外國購房者來自中東、俄羅斯和中國香港，但中國內(nèi)地是增長最迅速的客戶群，近三年來，隨著限購等影響下國內(nèi)投資環(huán)境的變化，北京、上海等地的住宅價格看齊倫敦這樣的世界級城市的價格，中國富裕階層對投資倫敦房産的熱度迅速攀升。

　　倫敦巴特西項目受國內(nèi)客戶認(rèn)可

　　“我們仲量聯(lián)行在中國的多個城市，代理了多家倫敦當(dāng)?shù)卮笮蛢?yōu)質(zhì)開發(fā)商的樓盤，多數(shù)都是在非常短的時間內(nèi)售罄，”張宏透露，一些客戶剛開始買房是為了子女上學(xué)，而後發(fā)現(xiàn)房屋性價比非常高，升值又很穩(wěn)定，便再次出手購買用於投資。

　　張宏所在的“仲量聯(lián)行北京國際住宅部”成立於1996年，一開始是為了協(xié)助海外人士在北京購買或租賃住房，2012年公司敏銳地發(fā)現(xiàn)海外置業(yè)的新趨勢，部門迅速轉(zhuǎn)型為協(xié)助內(nèi)地買家在海外購房，近三年來仲量協(xié)助中國內(nèi)地客戶購買了500多套的倫敦住宅，除了協(xié)助購買外，還協(xié)助出租等事宜，成為國內(nèi)海外房産代理機(jī)構(gòu)中較出色的國際房産代理商。

　　據(jù)悉，目前仲量聯(lián)行正在推介其獨(dú)家代理的倫敦巴特西項目(battersea power station)的三期高端公寓，由於地處泰晤士河畔的黃金板塊，吸引了很多國內(nèi)客戶的問詢。

　　項目由設(shè)計了倫敦摩天大廈“小黃瓜”和北京國際機(jī)場T3航廈的國際建築大師 Foster + Partners參與建造，其産權(quán)年限是997年，位於倫敦西部富人區(qū)“切爾西”的對岸，也是倫敦中心地區(qū)泰晤士河畔僅有的兩個開發(fā)項目之一，據(jù)悉美國、荷蘭兩國的駐英新使館將在2017年遷入，在倫敦政府的規(guī)劃中，這裡將成為倫敦政界、商界精英匯集的高端社區(qū)。

　　國內(nèi)投資客戶偏愛總價500萬-1000萬物業(yè)

　　萊坊北京董事、國際投資部主管楊杏妮表示，過去一年，中國買家佔(zhàn)比幾乎是翻番增長，倫敦房價持續(xù)上漲，使很多國內(nèi)客戶開始學(xué)習(xí)香港客戶“炒房”。

　　“最近一年多來，我們發(fā)現(xiàn)很多在倫敦買房的國內(nèi)客戶都是首次海外置業(yè)，這意味著投資型的客戶在增加，”張宏介紹。

　　在國內(nèi)買家偏好的物業(yè)類型方面，楊杏妮表示，有一些中國財富頂層的人士在紐約購入了昂貴的豪宅，但在倫敦，中國客戶還是偏好“實(shí)用、投資型”的房屋。

　　而張宏透露，國內(nèi)客戶成交總價由初期的300萬-500萬元人民幣提升到500萬-1000萬元人民幣，中國客戶最喜歡倫敦核心區(qū)域，一般為剛需自住型買家，或是在金融城、金絲雀碼頭附近購買投資型物業(yè)。

　　無論仲量和萊坊的專業(yè)人士都認(rèn)為，實(shí)際成交中，中國買家的比重只會比統(tǒng)計數(shù)字更高。張宏預(yù)計，隨著英國移民、留學(xué)熱潮的涌入，中國客戶實(shí)現(xiàn)跨國資本配置的需求，到了2015年，中國買家佔(zhàn)比“10%”的份額還將有望實(shí)現(xiàn)100%的增長。

　　- 業(yè)內(nèi)看法

　　持有稅費(fèi)低 限制條件少

　　業(yè)內(nèi)人士表示，倫敦之所以在短時間內(nèi)就吸引了大批中國買家，除了內(nèi)地客戶在國內(nèi)難以尋找穩(wěn)妥的投資渠道外，主要是因為英國對外國購房者採取了鼓勵的政策，除了永久産權(quán)外，倫敦房價持續(xù)了20年的穩(wěn)定增長、政府針對房産出租、轉(zhuǎn)讓的稅收都是全球最低，此外，倫敦的租賃市場也非常活躍。

　　“倫敦是對海外購房者最友好的城市，從沒有聽説過限購、限貸等措施，外購客戶一般花100萬元左右人民幣的首付就能買下一套很好的公寓，這不是70年産權(quán)的，而是永久産權(quán)，英國房屋的持有成本非常低，客戶出租或出售都很方便，”張宏對新京報表示，這使得內(nèi)地投資客戶的比例增長很快。

　　記者了解到，按倫敦當(dāng)?shù)氐恼撸瑐€人投資者購買倫敦住宅物業(yè)的首付為10%-30%，樓盤普遍都允許首付為10%，在簽約的兩年內(nèi)再付20%，而樓盤交房後才需要償還貸款，這也意味著外國買家最高可貸款總房款的70%，目前當(dāng)?shù)氐馁J款利率是3.9%左右。

　　“很多客戶會問我，在倫敦貸款需不需要在國籍、納稅資訊的限制，其實(shí)只需要房産合同，以及在內(nèi)地的工作收入證明，”楊杏妮表示，但很多國內(nèi)客戶都是全款付清，很少去做貸款，或許是因為買房的都是國內(nèi)的精英人群，財力較好，另一方面三年內(nèi)只需要每年付10%，而倫敦房産仍是上漲曲線，一些投資型的客戶計劃過幾年房價升值就轉(zhuǎn)售，於是不願意去做貸款。

　　“我們有的買家很高興，因為沒想到剛剛收房，我們就幫她租出去了，”張宏介紹，倫敦的租賃市場非常強(qiáng)勁，一般租金就能償還掉貸款，包括租金回報率較高、貸款方便等在內(nèi)的優(yōu)勢都吸引了越來越多的中國中産階級。

　　- 專家建議

　　倫敦樓市有分化 買家需精選樓盤

　　包括張宏在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士都提醒説，倫敦樓市雖然是全球投資熱土，但也並非遍地黃金，首先倫敦的住宅價格較高，購房者尤其是首次投資海外的買家，需要仔細(xì)挑選項目，詳細(xì)了解包括法律、貸款、稅費(fèi)、售後服務(wù)等事項，最好選擇較有信譽(yù)的代理機(jī)構(gòu)，避免出現(xiàn)被不規(guī)範(fàn)的代理機(jī)構(gòu)“吃差價”等現(xiàn)象。

　　仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年倫敦新開盤的住宅套數(shù)同比下降了13%，雖然供應(yīng)減少了，但新盤住宅的銷量仍平穩(wěn)增長，上半年倫敦中心區(qū)達(dá)到6500套，而住宅售價的年度增幅仍然保持在13.7%的高水準(zhǔn)。據(jù)安永統(tǒng)計稱，預(yù)計未來兩年房價將累計上漲20%，而英國房地産投資將於2015年超過2004年的峰值。

　　“我們看到購房者更精明瞭，”張宏對記者説，正因為市場熱度在最近幾個月減弱了，買家看到非成熟地區(qū)、非傳統(tǒng)住宅區(qū)價格波動更大，反而對位於倫敦中心區(qū)、價格偏高的項目更感興趣、更有信心，監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，倫敦中心地區(qū)的很多住宅單元正在出售，並且往往以歷史最高價格出售。（自曾暉）