限購(gòu)解除、限貸放鬆、政策面利好等因素疊加，目前武漢中心城區(qū)不少樓盤日成交20多套，相當(dāng)於早前一週的成交總量。但同時(shí)，成交價(jià)格並未出現(xiàn)上漲，多數(shù)項(xiàng)目仍以平價(jià)走量甚至降價(jià)促銷為主。

　　“房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)跌，未來(lái)漲的可能性有多大？”不少市民仍處持幣觀望狀態(tài)。房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)武漢首席分析師吳洋認(rèn)為，未來(lái)一年房産市場(chǎng)將迎來(lái)較好局面，武漢市場(chǎng)前三季度表現(xiàn)堅(jiān)挺，未來(lái)將持續(xù)高走。今年四季度，武漢市新建商品住宅供求將逐漸趨於平衡，高企的庫(kù)存逐漸下降；到明年二季度，存貨去化週期將由目前的13個(gè)月下降至8-9個(gè)月，回歸合理，一般認(rèn)為，合理的存貨去化週期在6-12個(gè)月；庫(kù)存下降至8個(gè)月後繼續(xù)下行，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)上漲。

　　武漢房?jī)r(jià)收入比低

　　目前，武漢市房?jī)r(jià)收入比為9，在全國(guó)處?kù)遁^低水準(zhǔn)。

　　所謂房?jī)r(jià)收入比，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。以武漢為例：一套普通兩居室新房100平米，按單價(jià)1萬(wàn)元計(jì)算，平均100萬(wàn)左右；若以工作五年的中産階級(jí)家庭為單位買房，假設(shè)夫婦月工資為5000元，則家庭月收入達(dá)到10000元，年收入為12萬(wàn)元。這樣房?jī)r(jià)收入比則為8.3。

　　而據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在剔除可售型保障性住房後，2013年中國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比均值為10.2，其中北京、上海、深圳、福州4個(gè)城市遙遙領(lǐng)先，北京高達(dá)19.1位居榜首。也就是説，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，武漢房?jī)r(jià)仍有一定的上升空間。

　　數(shù)據(jù)顯示，武漢均價(jià)8000-12000元/平米的産品成交佔(zhàn)比過(guò)四成，即將成為市場(chǎng)主力；受中高端項(xiàng)目影響，單價(jià)在9000-12000元/平米産品成交佔(zhàn)比呈逐年上升趨勢(shì)，推動(dòng)價(jià)格上行。從總價(jià)方面看，90萬(wàn)元以上的産品成交佔(zhàn)比33%，呈逐年擴(kuò)大態(tài)勢(shì)，而70萬(wàn)元以下産品逐年減少；受新增中高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格帶動(dòng)，成交總價(jià)持續(xù)走高。

　　人口紅利促需求增長(zhǎng)

　　2014年，武漢74個(gè)城中村已拆遷房屋面積為3534萬(wàn)平米，待拆遷面積約1334萬(wàn)平米，拆遷帶來(lái)的置業(yè)需求量在2年內(nèi)仍十分充足。

　　此外，年均25萬(wàn)對(duì)結(jié)婚數(shù)量仍會(huì)持續(xù)，婚房需求穩(wěn)定。同時(shí)，武漢人口紅利水準(zhǔn)高，20-60歲核心勞動(dòng)力佔(zhàn)比達(dá)69%，勞動(dòng)力充足，未來(lái)房地産發(fā)展的支撐充足。

　　另外，限購(gòu)前，外地人在漢購(gòu)房比例在30%，限購(gòu)後這一比例維持在10%左右，吳洋分析認(rèn)為，這一部分壓制的需求釋放，有望帶來(lái)240-400萬(wàn)方的新增成交量。

　　年末為最佳購(gòu)房期

　　“四季度市場(chǎng)以去庫(kù)存為主，價(jià)格上漲可能性不大。”吳洋認(rèn)為，四季度，武漢整體市場(chǎng)成交量預(yù)計(jì)在550萬(wàn)方-600萬(wàn)方，全年成交量預(yù)計(jì)1800萬(wàn)方，四季度供應(yīng)量將不低於550萬(wàn)方，環(huán)比小幅下滑，全年供應(yīng)量預(yù)估為2000萬(wàn)方，供求比由1.4：1下降為1.1：1，供求趨於平衡。

　　今年以來(lái)，武漢新建商品住宅市場(chǎng)成交持續(xù)穩(wěn)定，吳洋預(yù)計(jì)，四季度成交量將達(dá)600萬(wàn)方，環(huán)比上漲38%，較去年同期漲四成；預(yù)計(jì)明年上半年成交量繼續(xù)上漲。

　　至四季度末，供需基本平衡。需求穩(wěn)定上漲，供應(yīng)量在一季度出現(xiàn)下滑，這一時(shí)期為庫(kù)存的消化期，價(jià)格維持穩(wěn)定。當(dāng)庫(kù)存出現(xiàn)供小于求時(shí)，價(jià)格開始上漲，因此，四季度末至明年一季度期間，為購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)。

　　明年或持續(xù)小幅上揚(yáng)

　　2014年上半年商品房新開工面積的減少將導(dǎo)致明年上半年市場(chǎng)新增供應(yīng)的減少，2015年4、5月份，新增供應(yīng)量萎縮，同時(shí)成交量持續(xù)穩(wěn)定，存貨去化週期將由現(xiàn)在的13個(gè)月下降至8個(gè)月。吳洋分析認(rèn)為，屆時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)供小于求的局面，價(jià)格將有一輪上漲，環(huán)比漲幅預(yù)計(jì)為4%-5%，即明年二季度房?jī)r(jià)相較於今年9月份，有12%—15%的漲幅。

　　此外，受政策利好影響，2014年9月，武漢市中心城區(qū)中高端項(xiàng)目成交量上升明顯，拉動(dòng)整體市場(chǎng)成交價(jià)格上浮，主城區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為8679元/平米，四季度，成交價(jià)格將保持穩(wěn)定，同比增長(zhǎng)約10%；預(yù)計(jì)2015年成交價(jià)格較今年持續(xù)小幅上漲，二季度末達(dá)至歷史高位，同比增幅13%左右。

　　數(shù)據(jù)顯示，武漢整體市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)在今年7月和9月出現(xiàn)兩次跳漲，環(huán)比增幅分別為7%和5%；均來(lái)自於中心城區(qū)中高端項(xiàng)目成交推動(dòng)作用，受益於新政，整體均價(jià)指數(shù)將持續(xù)走高。