面對(duì)今年前八個(gè)月低迷的樓市行情，“金九銀十”以來，各地樓市促銷花樣翻新，但依舊是成交乏力景況。持續(xù)冷清的樓市，在傳統(tǒng)銷售旺季遭遇 “慘澹開局”，也迎來了信貸新政的變數(shù)。

　　促銷不斷，

　　傳統(tǒng)旺季平淡開局

　　“交2000抵20000”“開盤可享1個(gè)點(diǎn)購(gòu)房?jī)?yōu)惠，承諾降價(jià)即給置業(yè)者無條件賠付”“認(rèn)籌可享九七折優(yōu)惠，還送2萬元車位抵用券”……在蚌埠，開發(fā)商積極促銷，除了常規(guī)的暖場(chǎng)活動(dòng)，各種各樣的行銷手法更是層出不窮。“來訪報(bào)銷車費(fèi)，贏取精美禮品”“老帶新成交，即可獲價(jià)值千元到萬元不等的購(gòu)物卡一張”“特惠房”……在蕪湖，“國(guó)慶買房7重鉅惠”的廣告四處散發(fā)。

　　一些地方房企還推出了 “全民行銷”。在蚌埠市濱湖區(qū)某樓盤，銷售部工作人員透露，不管你是誰，只要能帶來一筆成交，就能獲得2000元左右的傭金。在合肥，生態(tài)採(cǎi)摘、娛樂嘉年華、家庭DIY、爬山騎行比賽等家庭型的行銷活動(dòng)不斷，樓盤行銷不斷翻新花樣。

　　“金九銀十”一直是傳統(tǒng)房地産銷售旺季，但今年多地的樓市整體表現(xiàn)平平。今年8月，在中央“分類調(diào)控”政策的指導(dǎo)下，合肥市取消限購(gòu)，但目前樓市並未有明顯變化，“金九銀十”開端延續(xù)了8月末的下滑趨勢(shì)。合肥某房地産網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份，該市共成交商品住宅6886套，為全年最低月成交量。各地樓市總體“金九”不再、“銀十”開局平淡，已成事實(shí)。

　　從土地市場(chǎng)看，9月，合肥共計(jì)成功出讓地塊 13宗約952.25畝，攬金約44.88億元。合肥土地市場(chǎng)表現(xiàn)已不及上半年的“金三銀四”，大部分出讓地塊還是8月份未拍賣而在當(dāng)月以掛牌出讓的，新供應(yīng)的地塊較少，且多以低價(jià)成交。

　　蕪湖市鏡湖區(qū)黃山東路某樓盤銷售部經(jīng)理徐先生表示，前8個(gè)月，開發(fā)商與購(gòu)房者的雙向觀望，使得房源大量積壓；作為下半年跑量的“金九銀十”，目前“成色”不足，相對(duì)於往年來説明顯黯淡不少。為彌補(bǔ)年末交付工程款等帶來的資金鏈危機(jī)以及降低衝刺年報(bào)銷量的壓力，開發(fā)商或?qū)⒓铀僮尷耙詢r(jià)換量”。

　　7折利率，“看得見”或許“摸不著”

　　9月30日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)佈 《關(guān)於進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對(duì)首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了重新界定，並重申“三成首付、利率最低0.7倍基準(zhǔn)”。這被市場(chǎng)解讀為信貸新政力度超出預(yù)期。 10月5日，央行又對(duì)四季度的信貸政策定調(diào)，提出“靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持適度流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)貨幣信貸及社會(huì)融資規(guī)模合理增長(zhǎng)”。

　　綜合來看，信貸政策利好樓市。但市場(chǎng)尚需一段時(shí)間的消化期。 10月10日，記者以購(gòu)房者身份向工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等部分國(guó)有大型商業(yè)銀行，及東莞銀行等部分城市商業(yè)銀行個(gè)人信貸部求證，相關(guān)銀行工作人員稱，總行已出臺(tái)文件，但具體執(zhí)行要等待通知。 “十一”黃金週期間，樓市整體表現(xiàn)平平，也説明購(gòu)房者總體處觀望狀態(tài)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，央行信貸新政有助於增加購(gòu)買力，此前被壓制的部分需求有望釋放，但不同地區(qū)樓市表現(xiàn)將會(huì)彼此有別。在合肥及皖北等購(gòu)房需求較旺盛的地市，限貸政策調(diào)整將對(duì)市場(chǎng)帶來實(shí)質(zhì)利好，將逐步促進(jìn)改善性需求入市；但對(duì)皖南部分商品房供給長(zhǎng)期大於需求、庫(kù)存積壓比較嚴(yán)重的城市，影響比較有限。

　　房貸放鬆有望刺激改善性住房需求，但利率7折真的會(huì)來嗎？“存貸利差縮小的背景下，房貸利率出現(xiàn)普遍7折的可能性很小。即使有，也會(huì)有很多苛刻的限制條件，對(duì)絕大多數(shù)購(gòu)房者來説，看得見卻摸不著。”徽商銀行總部有關(guān)人士坦言，目前，銀行資金成本不斷提高，按揭貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率，銀行就基本不賺錢了。 “每家銀行在大的政策方向下，執(zhí)行力度也不同，購(gòu)房者能拿到9折利率就算很不錯(cuò)了。 ”

　　據(jù)悉，在東莞銀行已出臺(tái)新房貸執(zhí)行細(xì)則中，首套房認(rèn)定執(zhí)行央行9月30日所發(fā)文件中的新標(biāo)準(zhǔn)，即擁有1套住房並已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策，貸款最低首付款比例為30%。在貸款利率方面，東莞銀行的細(xì)則中明確下限為基準(zhǔn)利率上浮10%。

　　放風(fēng)漲價(jià)，“噱頭”扛不住“高庫(kù)存”

　　“為了集團(tuán)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，改變銷售價(jià)格低於成本的現(xiàn)狀，各項(xiàng)目11月1日開始，對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行全面提高，並對(duì)價(jià)格進(jìn)行5%～10%不同程度的上漲。 ”國(guó)慶以來，多家開發(fā)商颳起“文件”風(fēng)，多份名為某某集團(tuán)“全面調(diào)價(jià)”的文件在微信朋友圈中廣為流傳，這些開發(fā)商在我省均有項(xiàng)目涉及。記者電話聯(lián)繫了部分開發(fā)商在合肥的項(xiàng)目，綠城售樓部工作人員表示，文件真假他不能斷定，目前沒有接到具體通知，但樓盤有漲價(jià)的可能。

　　一個(gè)不容忽視的情況是，目前庫(kù)存依舊高企。上半年，全省商品房待售面積1477.4萬平方米，增長(zhǎng)16.4%，增速比一季度加快6.4個(gè)百分點(diǎn)。從待售時(shí)間看，待售一年以下、一年至三年、三年以上的商品房佔(zhàn)比分別為41%、51.8%和7.2%。2013年末，全省商品房新開工面積超過1億平方米，按照建設(shè)時(shí)序，今年下半年將陸續(xù)上市銷售，加上市場(chǎng)已有的庫(kù)存量，開發(fā)商將面臨較大的消化壓力。

　　“一些房企放風(fēng)漲價(jià)，多為噱頭。”長(zhǎng)期關(guān)注安徽樓市的三迪地産行銷總監(jiān)吳昊認(rèn)為，我省各地樓市去庫(kù)存化總體並不理想，有些項(xiàng)目拿地貴，成本高，由於融資成本、財(cái)務(wù)成本均比剛需産品更高，更需要快速回籠資金。記者在合肥、蕪湖、銅陵等地採(cǎi)訪時(shí)，多家房企行銷負(fù)責(zé)人表示，前三季度業(yè)績(jī)不盡如人意，四季度業(yè)績(jī)壓力大，降價(jià)促銷依舊是四季度主打的行銷策略。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，10月是信貸政策的落地執(zhí)行月，後續(xù)的政策執(zhí)行力度是影響市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。整體看，市場(chǎng)大幅下調(diào)的空間不大。

　　“過去十年是樓市的黃金十年，而當(dāng)前的樓市正在調(diào)整，將進(jìn)入白銀十年。 ”省發(fā)改委經(jīng)濟(jì)資訊中心專家預(yù)計(jì)，我國(guó)房地産業(yè)正在進(jìn)入中高速、穩(wěn)健發(fā)展的“新常態(tài)”，我省房地産市場(chǎng)仍將以調(diào)整為主。總體來看，房地産開發(fā)投資增速仍將低位運(yùn)作，在相關(guān)政策的帶動(dòng)下，商品房銷售在後期將略有回升。■ 記者 吳量亮