金九銀十季，經(jīng)理人信心保持平穩(wěn)增長。中國房地産報(bào)調(diào)查結(jié)果顯示，10月中國房地産經(jīng)理人信心指數(shù)(China Real-Estate Manager Confidence Index，簡稱中房MCI指數(shù))小幅提升，環(huán)比提升1%至81.12。

　　隨著限購的進(jìn)一步鬆綁以及限貸鬆綁預(yù)期的提升，樓市現(xiàn)回暖跡象。接受中國房地産報(bào)調(diào)查的多位職業(yè)經(jīng)理人本月信心基本與9月持平。更多的開發(fā)商對(duì)於調(diào)整期市場已經(jīng)表現(xiàn)淡定，認(rèn)為今年的“金九銀十”差于往年，不會(huì)出現(xiàn)爆髮式增長。

　　“根據(jù)市場情況調(diào)整，該降就降。”在年度銷售目標(biāo)的壓力下，以價(jià)換量的銷售策略得到了多位經(jīng)理人的認(rèn)同，有部分開發(fā)商也將全年推貨重點(diǎn)放在9月和10月，以衝刺全年銷售任務(wù)。

　　下一階段，職業(yè)經(jīng)理人最關(guān)心的有兩大問題，一個(gè)是資金問題，國家是否會(huì)出臺(tái)一些政策，尤其是財(cái)政政策來對(duì)房地産商提供一些支援。另一個(gè)是國家宏觀經(jīng)濟(jì)是否能夠回暖，以刺激消費(fèi)者的消費(fèi)情緒和能力。

　　旺季不旺

　　與往年“金九銀十”不一樣，今年的“金九銀十”，許多購房者出現(xiàn)觀望心態(tài)，“十一”或許會(huì)成為部分人出手的一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

　　從調(diào)查結(jié)果看，10月房地産職業(yè)經(jīng)理信心指數(shù)與9月差別不大，出現(xiàn)1%的漲幅。約有接近一半的職業(yè)經(jīng)理人信心出現(xiàn)小幅上漲，35%左右經(jīng)理人信心與上月持平，還有約18%的經(jīng)理人信心微降。

　　“今年的市場比往年冷淡，融資環(huán)境還是比較緊。”五礦建設(shè)董事總經(jīng)理何劍波認(rèn)為今年的“金九銀十”不同於往年。

　　新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為，與2014年9月份相比，市場蛋糕不會(huì)再像過去一樣大，有些城市的蛋糕甚至在縮小，滬寧線五個(gè)主要城市從南京到上海，上半年的成交量下滑在21%~38%。不過，他表示新城控股旗下的新城地産今年上半年逆勢增長35%。

　　中建五局董事長魯貴卿判斷，整體形勢不會(huì)有大的變化，在四季度，特別是上市房企會(huì)加大推盤力度。“對(duì)於銷售政策會(huì)樂觀一點(diǎn)。”

　　在中房集團(tuán)董事長沈東進(jìn)看來，根據(jù)目前代理商反饋的資訊，各地樓盤的銷售情況依然是去化緩慢，大部分城市的開發(fā)商都已開始採用做金融産品等方式變相降價(jià)，重慶的萬科甚至已經(jīng)採取了直接降價(jià)的促銷手段。

　　“目前雖然大部分城市都取消了限購政策，但是對(duì)於開發(fā)商和購房者的貸款政策依然沒有放鬆，部分開發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)了資金鏈危機(jī)的情況。目前來看，地方政策無法刺激樓市回暖，這使得購房者的觀望情緒愈加嚴(yán)重，因此如果沒有重大政策和市場環(huán)境的變動(dòng)，我認(rèn)為四季度房地産市場依然會(huì)處於冰封期。”沈東進(jìn)説。

　　今典集團(tuán)董事長張寶全的表達(dá)更直接。“如果説9月份市場還會(huì)對(duì)今年抱有幻想，那麼接下來的10月份，就是幻想破滅的時(shí)候。”他認(rèn)為，這次市場低谷並不是外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地産政策導(dǎo)致的，而是市場自發(fā)形成的。隨著房地産稅的出臺(tái)，人們買房投資的意願(yuàn)會(huì)大大減少，現(xiàn)在買房的基本都是剛需，所以，以往的“金九銀十”不會(huì)出現(xiàn)，即便10月份大家買房，也主要是剛需客戶。

　　以價(jià)換量

　　對(duì)於調(diào)整期的市場，開發(fā)商已經(jīng)逐漸學(xué)會(huì)了適應(yīng)規(guī)則。靈活的定價(jià)策略被大多開發(fā)商選用，或明或暗地降價(jià)跑量已是不爭的事實(shí)。

　　朗詩集團(tuán)董事長田明認(rèn)為，在成交不足的情況下，很多開發(fā)商的房子賣不掉，就會(huì)産生現(xiàn)金壓力。一些企業(yè)為了資金流就會(huì)降價(jià)，一旦降價(jià)，就會(huì)帶動(dòng)周邊的樓盤降價(jià)。至於在潛在的市場降價(jià)壓力之下，朗詩是否也會(huì)加入降價(jià)行列，田明回應(yīng)道，要看市場情況來調(diào)整，行情該降的時(shí)候就降。

　　包頭的部分開發(fā)商亦表示，正在“以價(jià)換量做促銷”。

　　“開發(fā)商降不降價(jià)不是戰(zhàn)略性的問題，是每個(gè)開發(fā)商不同的策略性問題。”旭輝集團(tuán)董事長林中説，公司今年的銷售目標(biāo)前面已經(jīng)完成了60%，後面只剩下40%，銷售壓力不大。因?yàn)殇N售壓力比較小，加上公司有四十幾個(gè)項(xiàng)目，所以不會(huì)每個(gè)項(xiàng)目都降價(jià)，一定會(huì)採取隨行就市以及靈活應(yīng)變、一城一策的銷售策略。

　　“我們認(rèn)為活得久比活得好更重要。我們會(huì)加強(qiáng)對(duì)樓盤的定位和渠道的拓展，在渠道上會(huì)加大一些力度，採用各種各樣的銷售渠道。”歐陽捷説，比如説跟電商合作，採用一些有針對(duì)性的銷售渠道，包括一些線下的圈層行銷等，主要是通過自己的能力達(dá)成銷售目標(biāo)。公司的策略則是穩(wěn)發(fā)展，從整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境考慮，適度穩(wěn)健發(fā)展比激進(jìn)更加重要。

　　從市場反饋的資訊看，一些大開發(fā)商已在調(diào)整價(jià)格，加速去化。

　　遠(yuǎn)洋地産(遠(yuǎn)洋萬和公館遠(yuǎn)洋一方)總裁李明也公開表示，“下半年遠(yuǎn)洋地産將合理調(diào)整産品結(jié)構(gòu)，以主流産品為主，定位剛需及剛需改善客戶，採取靈活的價(jià)格策略，促進(jìn)完成全年400億的銷售目標(biāo)。”

　　萬科也在某項(xiàng)目開盤當(dāng)日推出了包括1萬抵8萬、“淘萬行動(dòng)”帳單抵房款1萬元、按揭付款9.8折等在內(nèi)的優(yōu)惠。

　　田明認(rèn)為，這次調(diào)整可能持續(xù)兩到三年的時(shí)間，並且會(huì)伴隨著行業(yè)的洗牌，但是不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌。一方面是因?yàn)橹袊康禺b市場總的需求量還是很大，有需求支撐。另一方面則是中國有比較強(qiáng)勢的政府，不會(huì)坐視不管。

　　金融政策成焦點(diǎn)

　　“現(xiàn)金流和融資渠道是我下一階段最關(guān)心的問題。”藍(lán)城中國執(zhí)行總裁傅林江説，如果限貸放鬆將會(huì)在一定程度上刺激市場。

　　在調(diào)查中，多位職業(yè)經(jīng)理人不約而同談到了對(duì)金融政策的關(guān)注。

　　事實(shí)上，在各地樓市“限購令”相繼退出之際，限貸政策鬆綁的呼聲開始愈演愈烈。9月22日以來，有關(guān)工、農(nóng)、中、建四大行放開限貸的傳聞持續(xù)發(fā)酵。雖然上述大行紛紛辟謠，不過，“將放寬首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的消息仍然從不同渠道傳開。

　　“限貸鬆動(dòng)對(duì)於購房者和開發(fā)商來説都是一個(gè)利好消息。”何劍波説。

　　河南新田置業(yè)有限公司總經(jīng)理馮常生認(rèn)為，樓市政策的延續(xù)和改觀，都會(huì)給房地産市場帶來影響。對(duì)於市場上房貸政策放鬆的資訊，如果放鬆首套房貸政策抑或逐步放鬆、部分放鬆以至落實(shí)，可為購房者帶來更多的購買信心，也有助於增強(qiáng)購房者的支付能力，將進(jìn)一步促進(jìn)房地産市場消費(fèi)。

　　“進(jìn)入10月份，隨著天氣由熱轉(zhuǎn)涼，看房、購房的人數(shù)可能會(huì)增加，取消限購、放鬆限貸等一些確定或待確定消息，某種程度上也可為樓市和消費(fèi)者帶來利好。跳躍式趨勢顯現(xiàn)的可能性較小，房地産市場、樓價(jià)、成交量價(jià)等會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。”河南和諧置業(yè)有限公司總裁吳肄群説。

　　河南星聯(lián)置地(集團(tuán))有限公司副總經(jīng)理李濤同樣認(rèn)為一些城市取消限購、房貸政策鬆動(dòng)會(huì)利好市場，剛需和改善型住房可在10月得到進(jìn)一步釋放。

　　“對(duì)於商業(yè)地産而言，關(guān)鍵在合理的配比和資金的週轉(zhuǎn)。”寶龍集團(tuán)總裁許華芳説。

　　林中認(rèn)為，像中大型的上市企業(yè)，其實(shí)都不僅是面臨著資金壓力，核心還是要完成年度目標(biāo)，完成對(duì)資本市場的承諾，還有平衡好自己各項(xiàng)指標(biāo)的表現(xiàn)。