限購政策的取消、信貸政策的調(diào)整、開發(fā)商的價(jià)格策略

　　下半年，自住型商品房還將迎來入市高峰，對(duì)於限購鬆綁大潮下未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，限購政策的取消、信貸政策的調(diào)整、開發(fā)商的價(jià)格策略將成為左右樓市未來走向的重要因素。而對(duì)於開發(fā)商而言，“金九銀十”將成為其衝擊年度銷售任務(wù)的最後契機(jī)，各項(xiàng)目之間的“價(jià)格戰(zhàn)”即將上演，“降價(jià)走量”將成為普遍現(xiàn)象，新房?jī)r(jià)格將面臨更大的下行壓力。

　　今年五月份以來，市場(chǎng)持續(xù)下行，上半年大多數(shù)房企業(yè)績(jī)不佳。金九銀十這種傳統(tǒng)意義上購房的黃金季剛剛一來到，就趕上了限購取消的好時(shí)機(jī)。開發(fā)商都抓住了這個(gè)機(jī)會(huì)，使出渾身解數(shù)希望成交量能夠有所提高。作為購房者來説，在眾多優(yōu)惠以及折扣的誘惑之下，需要保持一顆清醒的頭腦，看清樓盤本身的品質(zhì)。

　　樓市解限鬆綁效果有限

　　8月樓市雖屬傳統(tǒng)淡季，但受地方救市等正面信號(hào)的刺激，樓市成交量逐漸上升。自6月份呼和浩特明文放開限購以來，當(dāng)年46個(gè)城市組成的 “限購大軍”已迅速瓦解。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅8月前25天便有哈爾濱、昆明、鄭州、太原等近20個(gè)城市鬆綁限購，其中明文取消或部分取消者達(dá)14個(gè)。越來越多的地方也在調(diào)整樓市政策，以釋放購買力，消化存量房，為樓市鬆綁。

　　到目前為止，解除限購的城市已經(jīng)超過38個(gè)，多個(gè)省級(jí)政府出臺(tái)了鬆綁樓市的系列政策，對(duì)購房者入市的確産生一定的影響。但據(jù)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，限購放鬆的大潮不會(huì)就此終止，除了四大一線城市之外，目前其他城市仍有極大的可能性採(cǎi)取跟風(fēng)策略，當(dāng)前也許只是在等待一個(gè)好時(shí)機(jī)。易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著地方救市力度的加大，購房者觀望情緒將淡化，積極入市的情緒會(huì)強(qiáng)化。9月份作為傳統(tǒng)的銷售旺季，房企將加快推盤。

　　“限購令”取消，不再對(duì)購房人的房屋套數(shù)進(jìn)行限制，外地戶口居民購房時(shí)亦無需提供社保或納稅證明。這種情況下，部分購房者開始考慮入市，房?jī)r(jià)下調(diào)的幅度在逐漸放緩。

　　不過，值得注意的是，一些地方在鬆綁樓市限購的同時(shí)，還採(cǎi)取了財(cái)政、稅收等措施。例如，成都向?qū)κ滋追繉?shí)施基準(zhǔn)貸款利率的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款金額3%的財(cái)政補(bǔ)助。包頭市向當(dāng)?shù)?“房交會(huì)”期間購買新建商品住房的購房人給予2000元/套的財(cái)政補(bǔ)貼；購買首套新房的，契稅全免；購買二套以上 (含二套)新房和非住宅，給予所納契稅50%的補(bǔ)貼。

　　有專家指出，房地産最壞時(shí)刻已經(jīng)過去。從歷史數(shù)據(jù)看，目前商品房銷售面積當(dāng)季度同比已經(jīng)從最高的21%回落到8%左右的中樞水準(zhǔn)，而房屋新開工面積也回落到目前5%左右的均值水準(zhǔn)。總體上，房地産佔(zhàn)GDP的比重逐步消弱的趨勢(shì)基本確定。但就短期而言，在全國(guó)範(fàn)圍內(nèi)限購限貸鬆綁等政策的刺激下，預(yù)計(jì)明年房地産市場(chǎng)的銷售情況會(huì)有所好轉(zhuǎn)，從而帶動(dòng)新開工面積探底回升。

　　上海易居房地産研究院9月3日發(fā)佈《8月份典型城市新建商品住宅成交報(bào)告》指出，8月份，30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)4.9%，同比減少15.1%。30個(gè)城市中，有17個(gè)城市的成交量環(huán)比出現(xiàn)增長(zhǎng)。

　　房産投資屬性大幅減弱

　　我國(guó)房地産市場(chǎng)走過十幾年的 “黃金時(shí)代”，過去即使在出現(xiàn)市場(chǎng)波動(dòng)或通貨膨脹壓力時(shí)，仍然呈現(xiàn)出保值增值的特點(diǎn)。這容易讓投資者産生買房 “只賺不賠”的想法。然而隨著當(dāng)前房地産調(diào)控的不斷深化，樓市投資屬性已經(jīng)大幅減弱。

　　市場(chǎng)人士指出，當(dāng)前樓市結(jié)構(gòu)正在發(fā)生改變，投資性購房需求正在逐步淡出市場(chǎng)，以首套及改善型為主的住房需求成為市場(chǎng)主體。在投資屬性淡化後， “炒樓”資金在資本逐利本性的驅(qū)動(dòng)下，會(huì)流向其他價(jià)值 “洼地”。

　　目前，不少地方限購鬆綁已滿月，政策調(diào)整對(duì)樓市成交影響究竟有多大？調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在已經(jīng)確認(rèn)鬆綁限購的30多個(gè)城市中，除呼和浩特、杭州、濟(jì)南、寧波、石家莊等少數(shù)城市成交回暖幅度較大外，大多數(shù)城市受限購鬆綁影響不大。

　　筆者了解到，相較于開發(fā)商的 “歡呼雀躍”，不少購房者卻顯得理性得多。普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，限購取消後，隨著 “金九銀十”傳統(tǒng)旺季的到來，會(huì)刺激購買需求，交易量會(huì)上漲，但受銀行方面貸款政策尚緊的影響，房?jī)r(jià)回升乏力，購房者仍有較大的挑選餘地。中原地産首席分析師張大偉則指出，目前信貸尚未有實(shí)質(zhì)性鬆動(dòng)，部分城市價(jià)格依然高企，市場(chǎng)後勁能否持續(xù)仍待觀察。

　　降價(jià)跑量已成普遍現(xiàn)象

　　最新調(diào)查結(jié)果顯示：若自己所在的城市限購鬆綁，超出半數(shù)的受訪人士表示有買房意願(yuàn)，僅有三成表示不會(huì)買房。

　　調(diào)查顯示，52.3%的人表示限購鬆綁後可能會(huì)買房，其中12.4%表示肯定會(huì)買。在接受調(diào)查的七座城市中，限購鬆綁後居民買房意願(yuàn)最強(qiáng)的是成都，為63.8%；最低的是瀋陽，為44.8%；而北京、上海、廣州分別有55.2%、53.3%、51.0%的受訪者表示在限購鬆綁後會(huì)考慮買房。

　　在被問到 “您支援自己所在的城市 ‘限購鬆綁’麼？”時(shí)近2/3的受訪者表示支援，其餘則表示反對(duì)。瀋陽成為本次調(diào)查中最支援限購鬆綁的城市，為74.3%；而北京最不支援，為43.8%。

　　進(jìn)入 “金九”，越來越多房企紛紛推盤入市，降價(jià)促銷跑量。除了加大供應(yīng)和推盤力度，房企不約而同地選擇了讓利促銷，來爭(zhēng)取市場(chǎng)有限的份額，不少項(xiàng)目除了降低首付、補(bǔ)貼利息、加大贈(zèng)送外，直接降低房?jī)r(jià)入市。

　　房企降價(jià)、多地 “價(jià)跌量漲”形勢(shì)下，是否意味著 “金九銀十”將成為購房者 “抄底”買房良機(jī)？對(duì)此，有業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，在新一輪房企降價(jià)促銷中，今年四季度至明年將是購房者入市較好時(shí)機(jī)。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，高庫存、産能過剩等問題並不會(huì)在短期內(nèi)發(fā)生改變，市場(chǎng)回暖尚需時(shí)日。