王雲(yún)濤/圖

　　樓市進(jìn)入“金九銀十”，全國房貸利率初現(xiàn)鬆綁跡象，絕跡近兩年的8折優(yōu)惠利率重現(xiàn)。寬鬆房貸時(shí)期是否將要到來？近日，融360發(fā)佈報(bào)告稱，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前市場上9折以下優(yōu)惠房貸利率多為行銷噱頭，對絕大多數(shù)用戶而言只是“鏡花水月”。銀行所謂的附加條件，是在變相提高客戶的貸款成本，要麼暗藏陷阱，要麼變相拒客。■新快報(bào)記者 黎華聯(lián)

　　條件：掛鉤貸款返存比

　　實(shí)質(zhì)：苛刻條件加大貸款成本

　　上海有銀行提供的8折房貸優(yōu)惠利率直接與客戶日均貸款返存比掛鉤，所謂貸款返存比即銀行考量客戶在申請貸款前一個(gè)月的日均存款金額與貸款總金額之比。具體來説，如果客戶要申請8折利率，該比值要達(dá)到80%以上，也就是説，要貸款200萬元，在該銀行的日均存款需要超過160萬元，而且該比值每月計(jì)算一次，一旦低於80%，將恢復(fù)至基準(zhǔn)貸款利率，以後也將不再享受優(yōu)惠政策。

　　即假如客戶貸款期30年，想一直享受該銀行提供的8折優(yōu)惠，其代價(jià)是須保證30年間每月日均存款在160萬元。

　　融360表示：“如果借款人按8折優(yōu)惠利率貸款200萬元，30年間共支付利息約157萬元，比基準(zhǔn)利率貸款少支付利息約39萬元。其代價(jià)是客戶將160萬元以0.35%-5.225%存款利率（最高利率以五年期存款利率上浮10%計(jì)算）存在銀行30年。相反，借款人如果選擇基準(zhǔn)利率貸款200萬元，假設(shè)其手中仍有160萬元資金，此資金只需以最保守的方式，定存5年就可獲得超41萬元利息收入，已超過客戶選擇優(yōu)惠貸款所節(jié)省的利息支出，而且此後25年可以隨意調(diào)撥此筆資金。”

　　銀行給以客戶的優(yōu)惠，其最終結(jié)果是要客戶以更低的利率把錢存入銀行。融360表示，該銀行8折超級優(yōu)惠房貸利率，其苛刻的附加條件，實(shí)際上是在加大客戶的貸款成本，且非一般購房者所能夠滿足。從某種意義上説，8折並不比基準(zhǔn)利率優(yōu)惠，對客戶來説實(shí)為虧本買賣。

　　條件：日均金融資産超500萬

　　實(shí)質(zhì)：借機(jī)拓展多種業(yè)務(wù)

　　上海也有銀行規(guī)定近三個(gè)月內(nèi)金融資産超過500萬元的客戶，首套房可以享受8.5折利率。這500萬元並非存款，而是需要在該銀行購買相應(yīng)金額的理財(cái)産品，理財(cái)産品的時(shí)間要保證在6個(gè)月以上。發(fā)放貸款後6個(gè)月之內(nèi)，銀行會(huì)嚴(yán)格監(jiān)控客戶在該行的金融資産，一旦不符合優(yōu)惠要求，將調(diào)整相應(yīng)貸款利率。即使客戶按照要求在銀行保持500萬元金融資産達(dá)6個(gè)月，但後期如果資産低於此值，銀行仍然有權(quán)調(diào)整客戶貸款利率。

　　融360評價(jià)，500萬元的日均金融資産，對絕大多數(shù)普通購房者來説只是“鏡花水月”，而且將房貸優(yōu)惠與理財(cái)産品“捆綁”在一起，變成了銀行利用現(xiàn)有客戶資源拓展多種業(yè)務(wù)的捷徑。

　　條件：按存貸款額交保證金

　　實(shí)質(zhì)：變相對客戶説“不”

　　某銀行北京最低優(yōu)惠貸款利率9折，客戶須存貸款額15%的保證金一年；存貸款額5%的保證金一年，可享9.5折。在上海，附加條件更為苛刻，客戶想享受9.5折優(yōu)惠，須是該行優(yōu)質(zhì)客戶且存款額要超500萬元。

　　對於普通人來説，貸款100萬元，需另外凍結(jié)15萬元資金，不是小數(shù)目。融360表示，北京、上海金融較為發(fā)達(dá)，購房者可以較自由地選擇不同銀行貸款，如想獲得9折或9.5折優(yōu)惠利率，不一定要選擇該銀行，也無須提交保證金，通過其他銀行也可取得貸款。可見，該銀行在變相對客戶説“不”。

　　融360總結(jié)，“銀行的附加條件，在變相提高貸款成本。這是一個(gè)相悖的選擇題。客戶接受銀行附加條件，其結(jié)果往往是惠而不優(yōu)。”