■易憲容

　　國(guó)內(nèi)樓市風(fēng)險(xiǎn)之高，房地産泡沫之大，這已是不爭(zhēng)的事實(shí)。從目前的房地産現(xiàn)狀來看，無論是從空間還是從時(shí)間上，房地産市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)十分之大，房地産的風(fēng)險(xiǎn)也自然隨之提高。所以，當(dāng)國(guó)內(nèi)房地産市場(chǎng)開始調(diào)整，房地産市場(chǎng)下滑就成了近期中國(guó)主要的宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

　　其實(shí)，對(duì)於當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地産市場(chǎng)的問題，從中央到地方，從民眾到政府官員，大家都心知肚明，也知道中國(guó)房地産市場(chǎng)泡沫的嚴(yán)重性。而房地産市場(chǎng)運(yùn)作中最為核心的一個(gè)問題是，政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策至今無法擺脫房地産宏觀調(diào)控的工具性。也就是説，房地産作為整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的宏觀調(diào)控工具，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過熱過快時(shí)，就採取經(jīng)濟(jì)及行政的手段讓房地産增長(zhǎng)有所收縮；當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，則出臺(tái)政策來刺激房地産投資。

　　從我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式看，現(xiàn)階段需要的是高效率、有品質(zhì)的GDP，但是現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)生活與這個(gè)要求相差很遠(yuǎn)，以信貸過度擴(kuò)張來拉動(dòng)的房地産增長(zhǎng)仍然是當(dāng)前GDP的主要內(nèi)容。

　　所以，國(guó)內(nèi)房地産市場(chǎng)一齣現(xiàn)週期性調(diào)整，房?jī)r(jià)只是些許的下跌，不僅經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力越來越大，而且銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)、地方債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)、整個(gè)國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)都在住房?jī)r(jià)格些許下跌時(shí)顯現(xiàn)出來。由於沒有人願(yuàn)意或敢於承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)看到房地産市場(chǎng)調(diào)整所帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，政府不得不重新採取行政干預(yù)的方式來阻止當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地産市場(chǎng)的調(diào)整，特別是地方政府紛紛出臺(tái)了房地産的救市政策。可以説，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式不改變，房地産宏觀調(diào)控的工具性就不會(huì)擺脫。

　　另外，在現(xiàn)有的土地制度及金融制度安排下，每一個(gè)政府官員上任後，為了追求個(gè)人業(yè)績(jī)最大化及個(gè)人利益最大化，房地産就成了達(dá)到其目的最好的工具。

　　還有，在現(xiàn)有的金融制度下，土地抵押融資可以成為地方政府低成本或無成本從銀行或金融機(jī)構(gòu)獲得所需要資金的最好工具。而資金的獲得就將使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)模擴(kuò)大，這樣，GDP及土地財(cái)政上去了，房?jī)r(jià)上漲了，城市表面上繁榮了，地方政府在短期內(nèi)業(yè)績(jī)也就上去了。對(duì)地方政府來説，房地産是如此之好經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)工具。

　　再有，目前國(guó)內(nèi)不少城市的房?jī)r(jià)之所以很高、房地産泡沫之所以很大，這也與政府的房地産交易制度存在嚴(yán)重缺陷有關(guān)。可以説，在全世界任何一個(gè)國(guó)家，對(duì)房地産市場(chǎng)的投機(jī)炒作沒有不受到嚴(yán)重限制的。而中國(guó)的住房信貸優(yōu)惠政策及住房稅收制度最有利於推高房?jī)r(jià)，製造GDP的繁榮，在這種條件下，房地産的工具性更是明顯。

　　而為何房地産一直成為宏觀調(diào)控的工具，很大程度上與目前政府還沒有制定一套中國(guó)房地産發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制有關(guān)。因?yàn)椋跊]有這種房地産長(zhǎng)效機(jī)制的情況下，政府也就不存在穩(wěn)定房地産市場(chǎng)的可選擇方案。無論是房?jī)r(jià)下跌可能引發(fā)的金融體系風(fēng)險(xiǎn)，還是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行所面臨的週期性調(diào)整，政府要化解這些問題的最好方式就是重啟增加住房投資。

　　可見，國(guó)內(nèi)房地産的工具性與中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式、政府績(jī)效考核制度、土地制度及住房交易制度等方面有關(guān)。而這些方面不改革，政府?dāng)[脫房地産的工具性是不可能的。而中國(guó)房地産的工具性可能將成為當(dāng)前改革的最大障礙，也是未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大風(fēng)險(xiǎn)。

　　（作者係中國(guó)社科院金融研究所研究員）