巨浪打來誰將成為第一個(gè)落水者一直是業(yè)內(nèi)關(guān)心的話題，伴隨著時(shí)間推移，金地距離自己應(yīng)有的地位越來越遠(yuǎn)。外部——金地成為了“野蠻人”率先敲開門的房企；內(nèi)部——今年以來金地利潤率不斷下滑，負(fù)債率不斷上升。在內(nèi)憂外患的夾攻下，截止到8月金地只完成了235.3億元，不足全年業(yè)績目標(biāo)600億元的39%。

　　負(fù)債上升 利潤下滑 內(nèi)憂隱現(xiàn)

　　除了巨大的去化壓力，對(duì)於金地而言更大的隱患是不斷下滑的利潤率和不斷增長的負(fù)債率。

　　9月4日，金地公佈其最新前8月銷售情況。2014年8月，該公司實(shí)現(xiàn)簽約面積33.2萬平方米，簽約金額39.3億元，環(huán)比分別增長55.87%和50.57%。

　　今年1-8月，金地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積185.9萬平方米，累計(jì)簽約金額235.3億元，僅完成原定年銷售目標(biāo)600億元的39%。

　　對(duì)於前8月的銷售情況，金地方面相關(guān)人士透露，受市場波動(dòng)及集團(tuán)整體推貨節(jié)奏的安排，目前集團(tuán)完成情況在預(yù)期範(fàn)圍之內(nèi)。其補(bǔ)充稱，“一方面，充足的推貨量是銷售得以保證的前提，而金地今年的貨量主要集中在下半年推出，所以相信下半年業(yè)績銷售情況會(huì)有所好轉(zhuǎn)；另一方面，目前包括限購等受市場管制的約束力量在減弱，預(yù)判下半年市場也會(huì)比上半年更加活躍”。

　　記者了解到，今年前7月金地銷售額達(dá)196億元，同比出現(xiàn)12.5%的下滑，相對(duì)於逾700億元總體貨值而言，去化速度明顯受制于弱市情緒。不僅去存壓力在不斷上升，更值得注意的是金地不斷下滑的利潤率和不斷上升的債務(wù)。

　　金地中報(bào)顯示，今年1-6月，金地集團(tuán)銷售面積131萬平方米，銷售金額170億元，分別較上年同期下降13%和14%。公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入90.84億元，凈利潤1.58億元，同比分別上升3.29%和下降49.91%，

　　而同時(shí)，根據(jù)金地集團(tuán)公佈的2014年中期財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，今年上半年，金地集團(tuán)的短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債和長期借款較2013年底分別增長81.86%、 26.68% 和 17.33%， 到今年6月底，金地集團(tuán)的債務(wù)規(guī)模為420億元，2013年底這一數(shù)字為360億元，總債務(wù)規(guī)模上升1/6左右。

　　“野蠻人”敲門 機(jī)構(gòu)降級(jí) 外患不斷

　　金地業(yè)績的波動(dòng)與股權(quán)爭奪戰(zhàn)越演越烈有著密切的關(guān)係。

　　9月4日，中國中煤能源股份有限公司披露其股份最新變動(dòng)情況。同時(shí)，該報(bào)告書也間接披露了公司股東生命人壽目前在境內(nèi)、境外其他上市公司擁有權(quán)益的簡要情況。

　　根據(jù)該簡式權(quán)益變動(dòng)報(bào)告書顯示，截至9月4日，生命人壽對(duì)金地集團(tuán)的持股比例已達(dá)到29.65%，即約13.26億股，較金地7月1日公佈的生命人壽累計(jì)持金地集團(tuán)27.6%的股份，再次提高了2.05%的增持幅度。

　　而此前緊追不捨的安邦保險(xiǎn)目前尚未得知其這兩個(gè)月是否有所動(dòng)作，但從金地集團(tuán)中報(bào)來看，安邦也在繼續(xù)買入。截至6月30日，安邦保險(xiǎn)通過安邦人壽保險(xiǎn)股份有限公司-傳統(tǒng)産品和安邦財(cái)産保險(xiǎn)股份有限公司-傳統(tǒng)産品合計(jì)持有公司16.47%的股份。這較其4月23日持股15%的水準(zhǔn)增加了1.47%。

　　中信證券研究部總監(jiān)陳聰認(rèn)為，長線資金舉牌金地，應(yīng)該是一種財(cái)務(wù)投資和戰(zhàn)略投資兼顧的行為。海通證券房地産分析師涂力磊認(rèn)為，很多低估值的上市地産公司質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，對(duì)於被投資方，産業(yè)資本的進(jìn)入甚至控股可以促進(jìn)其存量資産的經(jīng)營效率提升和價(jià)值兌現(xiàn)。

　　在險(xiǎn)資企業(yè)不斷加大對(duì)金地控制權(quán)爭奪的同時(shí)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)卻唱出反調(diào)。標(biāo)準(zhǔn)普爾9月3日宣佈，將中國房地産開發(fā)商金地(集團(tuán))股份有限公司的長期企業(yè)信用評(píng)級(jí)從“BB+”下調(diào)至“BB”，展望為穩(wěn)定。標(biāo)普還將該公司的大中華區(qū)信用評(píng)級(jí)體系長期評(píng)級(jí)從“cnBBB+”下調(diào)至“cnBBB-”。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師葉翱行表示，標(biāo)普預(yù)期未來12-24個(gè)月內(nèi)，金地集團(tuán)受利潤率下降和銷售執(zhí)行疲弱的拖累，公司顯著上升的財(cái)務(wù)杠桿仍將維持在高位。

　　金地集團(tuán)過去18個(gè)月的利潤率大幅下降，這歸因于低利潤率項(xiàng)目的銷售和土地成本上升。由於該公司高端物業(yè)佔(zhàn)比較高，加上需求疲軟，其2014年上半年的合同銷售也低於標(biāo)普預(yù)期。

　　標(biāo)普認(rèn)為，今年下半年金地集團(tuán)由於上市銷售的項(xiàng)目增多，銷售可能溫和改善。但2014年整體銷售不太可能明顯高於2013年。2014年前7個(gè)月該公司完成全年銷售目標(biāo)(600億元人民幣)的約33%。標(biāo)普預(yù)計(jì)，金地2014年的合同銷售額為450億元人民幣。

　　標(biāo)普稱，若金地集團(tuán)的銷售或債務(wù)對(duì)息稅及折舊攤銷前利潤(EBITDA)進(jìn)一步趨弱，或其債務(wù)高於預(yù)期，以致沒有任何跡象顯示其債務(wù)對(duì)EBITDA的比率將在2015年趨向5倍，標(biāo)普可能下調(diào)其評(píng)級(jí)。標(biāo)普認(rèn)為，未來12個(gè)月內(nèi)評(píng)級(jí)上調(diào)的可能性有限。

　　盛富資本CEO黃立衝表示，從今年的形勢來看，金地要想完成任務(wù)必須大規(guī)模降價(jià)，但是這樣對(duì)於利潤率不利，甚至虧本。

　　金地集團(tuán)品牌部負(fù)責(zé)人唐偉向記者表示，的確今年600億元的年度銷售目標(biāo)對(duì)於金地而言完成有一定的難度，但是目前公司並沒有調(diào)整的打算，在未來的一段時(shí)間內(nèi)，金地也將積極推盤努力完成年度目標(biāo)。

　　金地掉隊(duì) 差距越來越大

　　“金地現(xiàn)在已經(jīng)徘徊在第二梯隊(duì)的邊緣了，距離第一梯隊(duì)的差距越來越大。”一位業(yè)內(nèi)開發(fā)商向記者感嘆。

　　根據(jù)2014年上半年房企銷售排行榜顯示，金地上半年銷售額為176億元，排名第17位。而曾經(jīng)的“招寶萬金”中，萬科地産銷售額為1000億元、保利地産為636億元、招商地産為198億元。

　　而根據(jù)剛剛發(fā)佈的8月業(yè)績顯示，房企的業(yè)績開始出現(xiàn)回升。

　　北京中原地産研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至日前公佈的13家房企前8月銷售業(yè)績，8月單月合計(jì)為525億元，相比7月的440億元上漲了19%，但是依然低於6月的630億元。整體看，房企的銷售壓力雖然依然巨大，但是相比上半年已經(jīng)有所緩解。

　　（北京商報(bào)記者 賴大臣）