本報(bào)訊（記者潘彧、周宇寧）前段時(shí)間腰斬促銷的亞運(yùn)城項(xiàng)目，其融資方向安信信託借的信託貸款中仍有約5億元未償還，而這筆信託貸款將於本週日到期。雖然安信信託稱，這一項(xiàng)目不存在兌付風(fēng)險(xiǎn)，不過仍引起市場(chǎng)人士對(duì)開發(fā)商資金鏈的擔(dān)憂。

　　記者發(fā)現(xiàn)，由於去化差，銀行放款時(shí)間拉長(zhǎng)，回款緩慢，目前開發(fā)商在資金方面普遍“壓力山大”，以房抵廣告費(fèi)、工程款等各種費(fèi)用的現(xiàn)象層出不窮。

　　個(gè)案：

　　“腰斬”促銷或?yàn)榈狡谛庞毣I資？

　　腰斬甩賣的亞運(yùn)城項(xiàng)目開發(fā)商廣州利合房地産開發(fā)有限公司，本週日將迎來近5億元的信託貸款到期。廣州利合於2011年8月17日以年化收益率9.5%的成本發(fā)行了29億元的信託計(jì)劃，用於亞運(yùn)城項(xiàng)目的開發(fā)。而安信信託近日發(fā)佈公告稱，其“廣州亞運(yùn)城信託貸款集合資金信託計(jì)劃”將於2014年8月17日到期，這一信託存續(xù)規(guī)模餘額為約4.93億元，約為成立規(guī)模的16.9%。

　　雖然安信信託稱這一計(jì)劃目前暫無兌付風(fēng)險(xiǎn)，但亞運(yùn)城項(xiàng)目今年6月初以幾乎“腰斬”的方式促銷，仍引起市場(chǎng)人士對(duì)開發(fā)商回籠資金的擔(dān)憂。

　　申銀萬國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年集合資金房地産信託預(yù)計(jì)到期總規(guī)模為1780億元，其中四季度是房地産信託的兌付相對(duì)高峰期，為528億元。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)濟(jì)增速放緩帶來的通縮以及房地産市場(chǎng)疲軟將是下半年信託行業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

　　數(shù)據(jù)：行業(yè)低谷恰逢千億兌付“壓頂”

　　房地産行業(yè)興衰的軌跡和房地産信託出現(xiàn)了有趣的巧合。

　　房地産信託兌付壓力“巨量壓頂”之時(shí)，房地産的各項(xiàng)數(shù)據(jù)均持續(xù)處?kù)兜臀唬M(jìn)一步加劇了兌付壓力。

　　昨日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈了1~7月全國(guó)房地産開發(fā)和銷售情況。商品房銷售面積同比下降7.6%，商品房銷售額同比下降8.2%。自從今年年初，商品房銷售面積和銷售額這兩個(gè)數(shù)據(jù)便一直處?kù)锻认禄小?/p>

　　而這些即將面臨兌付的房地産信託，其中很大一部分在房地産市場(chǎng)高歌猛進(jìn)時(shí)發(fā)行的。記者查詢數(shù)據(jù)顯示，2012年全年房地産信託發(fā)行一片火熱，而當(dāng)年12月是近三年房地産信託發(fā)行量最大的一個(gè)月。

　　房企：回款時(shí)間拉長(zhǎng)兩三倍 資金鏈趨緊

　　在巨量信託兌付壓頂之時(shí)，房地産開發(fā)企業(yè)到位資金情況仍然不佳，同比增速依然處?kù)兜臀弧＝y(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~7月，房地産開發(fā)企業(yè)到位資金68987億元，同比增3.2%，增速比1~6月微弱提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　房企的資金鏈趨緊從另一個(gè)方面也可見一斑：公開資訊顯示，房地産公司利用房産抵扣工程款的現(xiàn)象屢見不鮮。“抵扣工程款有兩個(gè)好處，首先可以體現(xiàn)在銷售業(yè)績(jī)裏面，抵了就等於把房子賣出去了，其次還可以緩解企業(yè)資金的壓力。”一位廣州本地大型房企銷售部門中層稱。

　　對(duì)大部分房企而言，如何保證銷售回款已經(jīng)成為重中之重。據(jù)媒體報(bào)道稱，目前各家公司回款率均有所下滑，往年可達(dá)九成回款，今年能達(dá)到80%左右已經(jīng)相當(dāng)不易。

　　上述中層告訴記者，在銀行放款順利的時(shí)候，從購(gòu)房者簽署貸款合同到房企收到尾款，大概只要7~15天，但現(xiàn)在，商業(yè)貸款放款需要一個(gè)月甚至一個(gè)半月，公積金的放款時(shí)間可能更長(zhǎng)。另一位本地房企行銷部負(fù)責(zé)人也表示，如果從消費(fèi)者下訂開始計(jì)算，房企最長(zhǎng)要等三個(gè)月左右才能完全回款。

　　融資：信託融資規(guī)模銳減 資管渠道興起

　　在房地産信託到期量巨大的同時(shí)，新發(fā)集合信託中投向房地産領(lǐng)域的項(xiàng)目無論從數(shù)量和融資規(guī)模來看都有“縮水”之勢(shì)。用益信託工作室的數(shù)據(jù)顯示，投向房地産的集合信託7月全月募集的資金僅為174.07億元，同比大降近六成。

　　一邊是房地産到期規(guī)模巨大，另一方面是信託融資規(guī)模的下降，這使得不少市場(chǎng)人士擔(dān)心，中間巨大的資金缺口若一旦難以對(duì)接上，或會(huì)造成開發(fā)商資金鏈斷裂。不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，並非所有房地産信託項(xiàng)目都需要“借新還舊”。有些項(xiàng)目已提前收回資金，或找到新的接手資金。

　　此外，啟元財(cái)富投資分析總監(jiān)汪鵬指出，有不少中小開發(fā)商由於無法從信託獲得融資，去年起已陸續(xù)轉(zhuǎn)向資管渠道。“資管的條件要相對(duì)寬鬆一些。”

　　預(yù)測(cè)：下半年開發(fā)商資金鏈或仍緊繃

　　在央行定向?qū)掦牭恼{(diào)節(jié)之下，目前市場(chǎng)資金面總量相對(duì)寬鬆。不過，由於7月金融數(shù)據(jù)大幅弱于預(yù)期，有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)未來或有降息的可能。

　　但是，對(duì)於開發(fā)商而言，全面寬鬆的價(jià)格政策或仍難改善其資金鏈壓力。汪鵬指出，這並不會(huì)使房地産市場(chǎng)馬上回升，因?yàn)椤伴_發(fā)商負(fù)債率仍然高企，而且很多中小開發(fā)商仍在被動(dòng)加杠桿，在這種情況下開發(fā)商無法在短期內(nèi)擴(kuò)張。只有當(dāng)?shù)禺b商去化得差不多了，價(jià)格政策才會(huì)見效。”

　　相關(guān)報(bào)道

　　信託公司將面臨評(píng)級(jí)大考

　　本報(bào)訊 （記者周宇寧）昨日有消息稱，銀監(jiān)會(huì)已于近日下發(fā)最新版《信託公司監(jiān)管評(píng)級(jí)與分類監(jiān)管指引》，將從風(fēng)險(xiǎn)管理、資産管理和合規(guī)管理這三個(gè)方面對(duì)信託公司作出評(píng)級(jí)，級(jí)別則根據(jù)打分細(xì)分為1~6個(gè)等級(jí)。

　　這個(gè)等級(jí)將是衡量信託公司風(fēng)險(xiǎn)程度、監(jiān)管規(guī)劃和合理配置監(jiān)管資源的主要依據(jù)。