2014年4月到5月,山東社科院省情研究中心、山東大明經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心對濟(jì)南房地産市場及政策評價(jià)進(jìn)行了問卷調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示,三成以上的受訪者判斷濟(jì)南房價(jià)會(huì)下跌;與住宅“泡沫”相比,濟(jì)南商務(wù)樓樓市的“泡沫”更值得注意。

　　該房地産調(diào)查內(nèi)容包括房價(jià)走勢判斷、購房計(jì)劃、購房原因、購房付款方式等。結(jié)果顯示,35.42%的公眾認(rèn)為2014年濟(jì)南市房價(jià)會(huì)下跌,但跌幅不大;29.48%的公眾認(rèn)為房價(jià)會(huì)保持穩(wěn)定;22.12%的公眾認(rèn)為房價(jià)會(huì)升,但是幅度也不會(huì)很大。另外一些受訪者認(rèn)為房價(jià)走勢不好判斷。

　　山東大明經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心主任王漢斌告訴記者,這個(gè)結(jié)果非常有意思,公眾對於房價(jià)走勢的判斷與開發(fā)企業(yè)正好“相反”。

　　“大多數(shù)房地産企業(yè)認(rèn)為2014年濟(jì)南市的房價(jià)將穩(wěn)中有升,但是漲幅不大。”王漢斌説,與公眾對住宅價(jià)格看跌相比,對於商務(wù)樓的價(jià)格,32.80%的公眾認(rèn)為將會(huì)上漲。

　　“一方面,是因?yàn)樽≌瑯鞘姓w低迷的大環(huán)境影響到受訪者的判斷;另一方面,受訪者對濟(jì)南省會(huì)城市的服務(wù)業(yè)發(fā)展前景看好,因此拉高了商務(wù)樓價(jià)格的走勢。”對此,王漢斌表示,從調(diào)查結(jié)果來看,作為二線城市的濟(jì)南,要把握好商務(wù)樓需求的市場容量,和住宅相比,濟(jì)南市商務(wù)樓的“泡沫”更明顯、更值得注意。

　　調(diào)查結(jié)果顯示,39.65%的公眾購買住宅是為了改善居住條件,31.26%的公眾是為了子女購房,13.06%的公眾是為了解決個(gè)人的居住問題。很顯然,改善型剛需是支撐濟(jì)南樓市的主要力量。

　　而在當(dāng)前樓市走向不明朗的情況下,61.27%的受訪者表示會(huì)考慮在半年內(nèi)購房,25.16%的受訪者選擇在一年內(nèi)購房,而7.41%的公眾先看看再説。

　　“應(yīng)該説市場需求很強(qiáng)烈,但是觀望情緒也很明顯。”王漢斌分析説,濟(jì)南房産市場自住和改善型需求是主力,這與濟(jì)南的城市進(jìn)化是相符的。大部分受訪者表示將會(huì)在半年內(nèi)出手,這與他們判斷年內(nèi)樓價(jià)將會(huì)調(diào)整完畢,政府不會(huì)容忍樓市長期低迷有關(guān)。

　　對於部分公眾近期內(nèi)不打算購買住宅樓的原因,調(diào)查顯示最主要的原因是經(jīng)濟(jì)條件不允許。30.57%的受訪者因?yàn)榻?jīng)濟(jì)條件有限,近期不考慮買房,而24.48%的公眾表示是因?yàn)槭芟拶徬拶J政策的制約,23.46%的公眾認(rèn)為房價(jià)會(huì)降,想再等等看。

　　而對於有購買住宅計(jì)劃的人,在置業(yè)時(shí)66.61%的公眾會(huì)選擇銀行按揭,另有17.59%的公眾會(huì)選擇公積金貸款,這意味著通過貸款方式買房的比例能佔(zhàn)到近85%。

　　王漢斌認(rèn)為,對於大多數(shù)人而言,經(jīng)濟(jì)問題是制約購房的首要問題,這從另外一個(gè)角度説明瞭信貸對於房地産市場的意義。

　　“國內(nèi)購房者的首付比例普遍較高,加上中國傳統(tǒng)文化因素的影響,國民一般不會(huì)輕易拋棄房産,而且我省房地産市場上的投機(jī)因素相對較弱,因此相關(guān)部門應(yīng)該考慮制定和執(zhí)行與我省省情一致的房地産政策,不宜與全國一刀切。”王漢斌表示,目前取消限購對於房地産市場意義不大,只有信貸放開才能夠真正激發(fā)房地産市場。

　　據(jù)王漢斌介紹,由於調(diào)查是在今年春夏之交進(jìn)行的,當(dāng)時(shí)濟(jì)南市政府並沒有做出取消限購的決定。因此,在調(diào)查時(shí)對於限購限貸政策還進(jìn)行了考量。

　　結(jié)果顯示,45.71%的公眾認(rèn)為限購限貸政策既不合理也不合法,應(yīng)該取消;22.47%的公眾認(rèn)為上有政策,下有對策,限購限貸政策已經(jīng)名存實(shí)亡;另有,11.64%的公眾認(rèn)為該政策對樓市影響不大,房價(jià)仍會(huì)平穩(wěn)增長。只有20.18%的公眾認(rèn)為限購限貸政策有利於房價(jià)調(diào)控,房價(jià)會(huì)走低,應(yīng)該堅(jiān)持。

　　“由此看來,政府取消限購政策還是符合大多數(shù)人的想法的。”而在王漢斌看來,限購限貸政策也有違市場經(jīng)濟(jì)的原則。“老實(shí)説,這個(gè)政策出發(fā)點(diǎn)還是好的,是為了打擊過度投機(jī)投資,引導(dǎo)市場理性,制止房地産虛火上升。但從市場經(jīng)濟(jì)的原則看,的確極不合理也未必合法。不管你承認(rèn)不承認(rèn),房地産業(yè)的地位就擺在那裏,目前還沒有哪個(gè)産業(yè)能夠代替它對國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。”

　　王漢斌認(rèn)為入市與否和貸款與否,不妨交給公眾和銀行按照風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的原則,自主去決定。政府要做的只是風(fēng)險(xiǎn)提示和考慮困難人群的居住保障。政府對市場的干涉過深,遲早會(huì)使自己陷入兩難境地。