在當(dāng)前市場(chǎng)，樓盤(pán)採(cǎi)取合理的行銷(xiāo)手段也能取得預(yù)期效果。南方日?qǐng)?bào)記者 王昌輝 攝

　　惠州城區(qū)最近開(kāi)盤(pán)的是中信凱旋城5期，開(kāi)盤(pán)單日銷(xiāo)售量達(dá)到129套，去化率達(dá)到82.2%。

　　儘管今年5月開(kāi)始，惠州出現(xiàn)了問(wèn)題樓盤(pán)的現(xiàn)象，但是並未波及市場(chǎng)。

　　5月底推出的升利悅湖會(huì)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)日認(rèn)購(gòu)所剩的産品在隨後幾日內(nèi)也隨即售罄。升利地産徐姓負(fù)責(zé)人就指出，惠州市場(chǎng)是以剛性需求佔(zhàn)主導(dǎo)的市場(chǎng)，泡沫較少，無(wú)論是在市場(chǎng)快速走量環(huán)境下還是在市場(chǎng)觀望情緒下，購(gòu)房者的需求都擺在那裏，能不能吸引他們?nèi)胧校涂撮_(kāi)發(fā)商能夠推出怎樣的産品和怎樣的服務(wù)了。

　　今年，惠州的房企不斷推出的企鵝展、功夫熊貓展、多啦a夢(mèng)展以及各種各樣的折扣優(yōu)惠活動(dòng)，打造了惠州的一場(chǎng)場(chǎng)城市嘉年華，也吸引了巨大的人氣。

　　惠州老牌房企的日昇昌集團(tuán)總裁歐吉陽(yáng)表達(dá)了對(duì)後市的看好，除了城市住房需求和宜居環(huán)境，“目前惠州正處在儘快進(jìn)入珠三角第二梯隊(duì)的高速發(fā)展週期，二三産業(yè)的提速對(duì)於房地産業(yè)的推進(jìn)本就不言而喻。”

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　　城市中心區(qū)風(fēng)向標(biāo)堅(jiān)挺

　　在惠州上半年房地産中市場(chǎng)，儘管行業(yè)在面上陷入結(jié)構(gòu)調(diào)整不可避免，但在城市的局部區(qū)域和局部樓盤(pán)仍舊頻頻閃現(xiàn)行業(yè)高光。

　　金山湖是惠州行業(yè)市場(chǎng)受追捧的片區(qū)，隨著區(qū)域間的交通壁壘被打通，金山湖向江北、河麥以及東部新城便利的區(qū)位使得區(qū)域價(jià)值一再被市民關(guān)注。

　　8月6日，金山湖片區(qū)中心水岸城銷(xiāo)售人員介紹，儘管市場(chǎng)成交出現(xiàn)波動(dòng)，但對(duì)金山湖樓盤(pán)並未産生多大影響。片區(qū)的居住價(jià)值通過(guò)近些年的宣導(dǎo)和培育，已經(jīng)逐步被購(gòu)房者認(rèn)可。

　　這也得到了現(xiàn)已置業(yè)金山湖，暫居?xùn)|平東湖花園的市民林先生認(rèn)可。“多年來(lái)，東湖花園都是惠州居住環(huán)境最好的小區(qū)之一，近年隨著瓏湖灣的興起，金山湖周邊的住宅集聚逐漸成為新興的高端居住區(qū)，未來(lái)的居住環(huán)境基本可以期待。”此外，林先生還表示，由於小孩現(xiàn)在在上小學(xué)，住在東湖更方便，等過(guò)幾年孩子長(zhǎng)大了，金山湖區(qū)域的生活配套設(shè)施也差不多就完善了。

　　在國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《惠州城市總體規(guī)劃(2006─2020)》綱要中，包括金山湖在內(nèi)的南部新城承擔(dān)著城市文化、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、高等教育中心等規(guī)劃，這對(duì)於未來(lái)區(qū)域的居住價(jià)值而言，基本能夠得到保障。

　　這些規(guī)劃的利好和市民的認(rèn)可也最終轉(zhuǎn)化成了市場(chǎng)成交。據(jù)半年度的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，區(qū)域內(nèi)的凱旋城、中央公園、水岸城、君禦和瓏湖灣東岸等樓盤(pán)悉數(shù)進(jìn)入榜單前列。有資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，當(dāng)下房地産市場(chǎng)的大環(huán)境並不能影響市場(chǎng)的局部成交熱潮，市場(chǎng)購(gòu)房需求一直存在，而佔(zhàn)據(jù)城市區(qū)位價(jià)值高地的樓盤(pán)自然最具吸引力。

　　惠州中洲置業(yè)總裁劉繼洲也保持類(lèi)似看法。他説，在長(zhǎng)週期的惠州樓市發(fā)展中，需要培育行業(yè)的價(jià)值高地，打造城市的標(biāo)桿産品。不管面臨怎樣的市場(chǎng)環(huán)境，中心區(qū)域的價(jià)值都能作為行業(yè)的支撐，起到風(fēng)向標(biāo)的作用。

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　　問(wèn)題樓盤(pán)未波及市場(chǎng)銷(xiāo)售

　　隨著城市中心住宅區(qū)的概念逐步形成，市場(chǎng)成交仍舊從這裡取得突破。

　　2014年7月27日，金山湖片區(qū)的中信凱旋城五期的首批園林單位D8棟開(kāi)盤(pán)。開(kāi)盤(pán)推出157套88-172平米N+1戶(hù)型單位。現(xiàn)場(chǎng)吸引近300批次客戶(hù)到場(chǎng)選房。據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的銷(xiāo)控?cái)?shù)據(jù)，開(kāi)盤(pán)單日銷(xiāo)售量達(dá)到129套，去化率達(dá)到82.2%。

　　在早前的5月中下旬，雖然時(shí)值行業(yè)面臨出現(xiàn)個(gè)別問(wèn)題樓盤(pán)事件，但並未波及市場(chǎng)。5月25日，緊鄰方直瓏湖灣的升利悅湖會(huì)項(xiàng)目新年首度推貨入市，共推出83套平層和14套複式産品，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日分別銷(xiāo)售56套和11套，去化率分別達(dá)到70%和80%。而在記者隨後5月31日的回訪中看到，項(xiàng)目樓體外墻廣告掛起了“逆市狂銷(xiāo)”的廣告語(yǔ)，此外，項(xiàng)目售樓員透露，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日認(rèn)購(gòu)所剩的産品在隨後幾日內(nèi)也隨即售罄。

　　對(duì)此，開(kāi)發(fā)商升利地産徐姓負(fù)責(zé)人就指出，惠州市場(chǎng)是以剛性需求佔(zhàn)主導(dǎo)的市場(chǎng)，泡沫較少，無(wú)論是在市場(chǎng)快速走量環(huán)境下還是在市場(chǎng)觀望情緒下，購(gòu)房者的需求都擺在那裏，能不能吸引他們?nèi)胧校涂撮_(kāi)發(fā)商能夠推出怎樣的産品和怎樣的服務(wù)了。

　　惠州市場(chǎng)經(jīng)過(guò)上世紀(jì)90年代的泡沫和此前連續(xù)幾年的調(diào)控洗禮，市場(chǎng)的投資性需求基本被抑制，目前活躍市場(chǎng)的以自住型剛需為主。

　　在惠州城市發(fā)展過(guò)程中，由於經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，每年仍吸引著大量外籍人口流入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前惠州每年仍有接近10萬(wàn)計(jì)的機(jī)械人口增長(zhǎng)。該群體的住房和生活需求，在很大程度上也為惠州房地産市場(chǎng)提供了客觀的消費(fèi)能力。

　　對(duì)此，惠州市嘉盛美業(yè)地産經(jīng)紀(jì)公司行銷(xiāo)總監(jiān)陳錦祥認(rèn)為，惠州市場(chǎng)從來(lái)不缺客戶(hù)，缺的只是如何吸引客戶(hù)的方法。

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　　行銷(xiāo)策略得當(dāng)市民不吝入市

　　如何吸引市場(chǎng)的購(gòu)房需求進(jìn)入市場(chǎng)？成為了考驗(yàn)惠州房地産行業(yè)從業(yè)人員的一大難題。

　　這無(wú)疑和樓市行銷(xiāo)緊密相連。

　　然而，這並不容易。尤其是當(dāng)下惠州市場(chǎng)普遍面臨著産品同質(zhì)化的情況下，購(gòu)房者很難找到非買(mǎi)某個(gè)樓盤(pán)的理由。

　　於是，我們看到今年以來(lái)，在樓市行銷(xiāo)過(guò)程中，從年初的鴻潤(rùn)疊韻機(jī)器人展，到東江學(xué)府多啦A夢(mèng)，到奧林匹克花園南極企鵝展、華貿(mào)中心功夫熊貓和依雲(yún)小鎮(zhèn)小黃人等，不斷掀起的樓市賣(mài)萌熱潮。

　　開(kāi)發(fā)商更看重這些活動(dòng)帶來(lái)的人氣。南極企鵝展在六一節(jié)日期間累計(jì)吸引接近10萬(wàn)人次，企鵝展負(fù)責(zé)人奧林匹克花園行銷(xiāo)經(jīng)理胡潤(rùn)良表示，夏日的天氣普遍比較熱，而且今年的企鵝展、多啦A夢(mèng)展等活動(dòng)比起去年的明星站臺(tái)，行銷(xiāo)花費(fèi)基本只佔(zhàn)零頭，但吸引的客戶(hù)量接近，這就説明市場(chǎng)的購(gòu)房熱情仍然很高，只不過(guò)缺少一個(gè)合適的引擎。

　　從年初的雅居樂(lè)白鷺湖打出“直降2000元”的行銷(xiāo)策略，隨後中信的“團(tuán)購(gòu)”，保利的“八五折”，方直東岸的“低至5288元/平方米起”，市場(chǎng)的行銷(xiāo)策略引入降價(jià)走量的通道中，這也使得大量剛需客戶(hù)入市選房，開(kāi)發(fā)商的行銷(xiāo)策略取得了顯著成效。尤其需要指出的則是方直瓏湖灣東岸，從6月中旬加入走量大軍，截至7月中旬，短短一個(gè)月的時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了三四億元的資金回籠。

　　面對(duì)這一輪入市潮，業(yè)內(nèi)資深專(zhuān)家、中城嘉信地産董事總經(jīng)理?xiàng)铄\斌指出，在當(dāng)前市場(chǎng)，金融業(yè)和行業(yè)本身的調(diào)整讓開(kāi)發(fā)商面臨較大壓力，成交量也環(huán)比出現(xiàn)下滑，但如果就此斷定市場(chǎng)趨冷並不客觀。這從開(kāi)發(fā)商通過(guò)針對(duì)性的推貨或針對(duì)性的降價(jià)，立馬能夠?qū)崿F(xiàn)較為樂(lè)觀的走量效果可以看出，市場(chǎng)的實(shí)際需求並未出現(xiàn)減少，只是如何去吸引隱性的需求如何轉(zhuǎn)化成銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的問(wèn)題。

　　楊錦斌此外還認(rèn)為，樓市政策沒(méi)變，需求沒(méi)變，購(gòu)房群體沒(méi)變，但成交量變了，這就説明現(xiàn)在市場(chǎng)的誘惑力還不夠。

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　　進(jìn)入珠三角第二梯隊(duì)過(guò)程將推進(jìn)房地産業(yè)發(fā)展

　　在行銷(xiāo)領(lǐng)域有這樣一句話：只要有需求，就沒(méi)有賣(mài)不掉的産品。

　　針對(duì)開(kāi)發(fā)商相應(yīng)的行銷(xiāo)策略改變，市場(chǎng)如期而至的集中成交狀況涌現(xiàn)，可見(jiàn)進(jìn)入調(diào)整週期的惠州樓市其市場(chǎng)需求並未出現(xiàn)太大波動(dòng)。

　　聯(lián)繫到惠州市場(chǎng)每年新增的機(jī)械人口紅利，惠州憑藉其優(yōu)越的江河湖海資源以及快速發(fā)展的城市經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)，未來(lái)城市的吸引能力將會(huì)更加明顯。此外，有惠州行業(yè)人士介紹，通過(guò)近年來(lái)的發(fā)展，惠州城市的不斷完善也使得城市吸引力增強(qiáng)，而二三産業(yè)的快速增長(zhǎng)吸納這越來(lái)越多的社會(huì)勞動(dòng)力。按照這個(gè)趨勢(shì)，惠州樓市在短時(shí)期內(nèi)，市場(chǎng)需求仍將得到進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　惠州老牌地産商金寶集團(tuán)行銷(xiāo)總監(jiān)余鶴皋在行業(yè)角度又指出，惠州城市的發(fā)展不斷吸引著外來(lái)人口定居，對(duì)行業(yè)而言是個(gè)利好。然而惠州行業(yè)憑藉惠州的湖海資源優(yōu)勢(shì)，不斷發(fā)展起來(lái)的度假地産和養(yǎng)老地産基地，反過(guò)來(lái)又極大地推動(dòng)了惠州宜居宜業(yè)宜遊形象的深入。

　　在此之外，著名房地産行業(yè)專(zhuān)家、清華大學(xué)客座教授嚴(yán)忠明指出在當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整深入的情況下，不斷加深的城鎮(zhèn)化進(jìn)程將有可能成為破局的關(guān)鍵。嚴(yán)忠明指出，在城市城鎮(zhèn)化率在30%-70%之間的時(shí)候，城鎮(zhèn)化處?kù)陡咚偻七M(jìn)的發(fā)展階段。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前惠州城市城鎮(zhèn)化率在65%左右，仍處?kù)陡咚侔l(fā)展週期內(nèi)，帶來(lái)的人口轉(zhuǎn)移和城市發(fā)展需求，惠州房地産市場(chǎng)的需求仍有進(jìn)一步加大的空間。

　　廣東和天下集團(tuán)行銷(xiāo)中心總經(jīng)理周九州在面對(duì)這一話題時(shí)直言，惠州的房地産市場(chǎng)最少也還有10年的增長(zhǎng)週期，單惠城及各個(gè)區(qū)縣的城鎮(zhèn)化推進(jìn)也能基本保證房地産業(yè)的發(fā)展。

　　同屬惠州老牌房企的日昇昌集團(tuán)總裁歐吉陽(yáng)也表達(dá)了對(duì)後市的看好。除了城市住房需求，城鎮(zhèn)化不斷發(fā)展，惠州城市本身的所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和區(qū)位環(huán)境也足夠讓行業(yè)振奮。目前惠州正處在儘快進(jìn)入珠三角第二梯隊(duì)的高速發(fā)展週期，二三産業(yè)的提速對(duì)於房地産業(yè)的推進(jìn)本就不言而喻。

　　此外，深莞惠一體化加深，惠州融入和承接深圳、東莞的産業(yè)轉(zhuǎn)移和人員轉(zhuǎn)移，城軌的開(kāi)通又將打通交通壁壘，而價(jià)格優(yōu)勢(shì)又將使得置業(yè)惠州在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間仍將成為深圳東莞中産階級(jí)的安家選擇。

　　（南方日?qǐng)?bào)記者張峰）